二手房交易需警惕陷阱

一、產(chǎn)權(quán)狀況陷阱

司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，若房屋仍設(shè)定抵押，交易中心也不會辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。而上述兩種情況，常常會被購房者忽略，而房屋業(yè)主通常不會主動提及。如此，可能造成買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓，由此可能給買方造成很大的損失。

規(guī)避方法：在簽訂買賣合同前，購房人應(yīng)到房屋所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查(產(chǎn)調(diào))，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。

二、房屋類型陷阱

現(xiàn)在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)房(即公房)。如果這類使用房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓。同樣，要避免購房人在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時才發(fā)現(xiàn)上述問題而遭受損失。

規(guī)避方法：在簽訂買賣合同前應(yīng)查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權(quán)證。另外，若求購的是非居住用房，則該房屋的類型必須為商業(yè)用房。因為商業(yè)用房才可辦理營業(yè)執(zhí)照，否則若購買住宅房，購房人將無法從事預(yù)期用途。

三、合同簽訂人陷阱

眾所周知，房屋買賣合同應(yīng)由購房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。但若購房人忽略驗證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人或其他共有產(chǎn)權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張該合同無效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任，且舉證責(zé)任在于購房人。此種情形對購房人將非常不利。

規(guī)避方法：根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或其他法律文件(如預(yù)售合同)確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人，購房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書。

四、模糊付款方式陷阱

很多買賣雙方通常只關(guān)注房屋價款達成一致，對于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視。結(jié)果在其后履行過程中常常由于某筆款項的支付時間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因為當(dāng)初與對方未訂有明確條款而只能自認倒霉。

規(guī)避方法：雙方簽訂買賣合同時應(yīng)對付款方式流程做出明確、具體的約定。

五、交房模糊約定陷阱

有時，買賣雙方對預(yù)付款方式已有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。

在此可能會涉及到交房的具體時間。交房時相關(guān)費用的結(jié)算。若無具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房，卻無法追究業(yè)主違約責(zé)任的被動局面，及相關(guān)費用無人結(jié)算的尷尬情況。

規(guī)避方法：應(yīng)在買賣合同中明確約定交房日期及應(yīng)由哪方在交房前結(jié)清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關(guān)費用。