認(rèn)購書是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書。由于其獨(dú)特的法律地位和對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)不甚清晰的界定，由認(rèn)購書及其中定金所引起的糾紛正日漸增多，成為人民法院亟須解決的實(shí)務(wù)問題。下面法律知識(shí)小編為您詳細(xì)介紹商品房銷售中的認(rèn)購書。

一、認(rèn)購書的困惑

認(rèn)購書(又名認(rèn)購意向書、購房訂購單)是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：

1.雙方當(dāng)事人基本情況;

2.房屋基本情況(含位置、面積等);

3.價(jià)款計(jì)算;

4.簽署正式契約的時(shí)限約定。這其中并沒有包括定金條款。

當(dāng)然，以上僅為就一般情況而言，因認(rèn)購書由開發(fā)商自行制訂，內(nèi)容詳略程度差異較大。

當(dāng)我們借助法律思維方式去審視與分析認(rèn)購書并試圖將其歸入固有的概念類型時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)自己面臨一棘手的困境：認(rèn)購書到底是不是獨(dú)立的合同?目前，法學(xué)界對(duì)此問題出現(xiàn)了兩種觀點(diǎn)：肯定的一方認(rèn)為，認(rèn)購書本身即為一買賣合同，雙方當(dāng)事人磋商后簽訂一書面的認(rèn)購書，如果當(dāng)事人是在平等自愿的基礎(chǔ)上表達(dá)了自己的真實(shí)意思，則從程序、形式、內(nèi)容上看，認(rèn)購書都已符合合同的成立要件。該派更有激進(jìn)觀點(diǎn)，認(rèn)為日后之正式合同不過是對(duì)認(rèn)購書的補(bǔ)充。否定派則認(rèn)為，認(rèn)購書與正式的房屋買賣合同不能混為一談。從認(rèn)購書與正式合同的牽連性上判斷，認(rèn)購書還不足以成立獨(dú)立合同，因?yàn)檎J(rèn)購書僅在于對(duì)簽訂正式合同的相關(guān)事宜的約定。該派激進(jìn)觀點(diǎn)認(rèn)為，主合同(即正式買賣合同)尚未成立，作為從合同的認(rèn)購書根本就無效。

司法實(shí)踐中普遍性的做法是傾向于采用肯定觀點(diǎn)的，認(rèn)為只要開發(fā)商具備預(yù)售或出售的條件，認(rèn)購書為雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容合法，則認(rèn)購書具有法律拘束力。但這是否意味著購房者必須于認(rèn)購書所約定的期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂合同，而不論正式合同的內(nèi)容如何，否則開發(fā)商即可沒收購房者的定金?這是認(rèn)購書糾紛的癥結(jié)之所在。

二、認(rèn)購書性質(zhì)的辨析

前文所列認(rèn)購書內(nèi)容的前三項(xiàng)有的確鑿無疑，有的尚需于主合同中進(jìn)一步明晰，惟有第四項(xiàng)內(nèi)容存有歧義之可能，即約定購房者需于若干天內(nèi)與開發(fā)商(或其代理商)簽訂合同，并為此交付定金。這個(gè)問題實(shí)際上產(chǎn)生于認(rèn)購書與正式銷售合同的關(guān)系，是兩者之間的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。單純從認(rèn)購書本身欲解決此問題存有先天性的不足。

認(rèn)購書與正式買賣合同的關(guān)系為預(yù)約合同與本合同的關(guān)系。預(yù)約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購書中，普遍引起爭(zhēng)議的買方“簽署契約”的義務(wù)就應(yīng)該界定為買方須為談判磋商行為以便達(dá)成合同的義務(wù)，而不應(yīng)理解為買方已作出簽訂正式買賣合同的承諾。預(yù)約合同分配給當(dāng)事人達(dá)成正式合同的義務(wù)時(shí)，對(duì)行為的內(nèi)涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而談判之際，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對(duì)另一方不得強(qiáng)加不合理?xiàng)l件，不得利用己方之優(yōu)勢(shì)地位迫使對(duì)方接受不公平內(nèi)容。此要求為誠實(shí)信用原則在預(yù)約合同中的具體體現(xiàn)。認(rèn)購書為預(yù)約合同，具體說為預(yù)約合同中約定將進(jìn)行談判的預(yù)約。在如此理解的基礎(chǔ)上對(duì)雙方權(quán)責(zé)作如上配置方為合理。

引入價(jià)值判斷工具，可發(fā)現(xiàn)前文所舉對(duì)認(rèn)購書性質(zhì)認(rèn)定的正反兩種觀點(diǎn)皆有不足。若肯定獨(dú)立合同的地位，購房者須對(duì)“簽署契約”條款負(fù)責(zé)，輕則喪失定金，重則被迫與開發(fā)商簽訂違心之合同。且極易引發(fā)開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)，先誘使對(duì)方簽訂認(rèn)購書，收取定金，后拋出不合理之交易條件迫使對(duì)方接受。房屋交易的復(fù)雜性使普通購房者于簽訂認(rèn)購書之際根本無法預(yù)知哪個(gè)環(huán)節(jié)可能有風(fēng)險(xiǎn)，但一味否定認(rèn)購書的效力亦不妥。在簽訂認(rèn)購書后，對(duì)于某些款型或具體到某套房屋，購房者有優(yōu)先購買權(quán)，而開發(fā)商承擔(dān)保留該標(biāo)的的義務(wù)。在市場(chǎng)整體狀況為供小求大或某樓盤特別熱銷時(shí)，開發(fā)商對(duì)認(rèn)購書所負(fù)義務(wù)體現(xiàn)較明顯。另外，視認(rèn)購書為廢紙的觀點(diǎn)或做法雖用心良苦，卻無益于培養(yǎng)自立的市場(chǎng)主體。

只有把認(rèn)購書放在買賣合同成立前的特定階段加以考察，從兩者的聯(lián)結(jié)關(guān)系來看問題而不是孤立地加以分析，我們才能對(duì)認(rèn)購書主體的權(quán)利義務(wù)有較為合理的認(rèn)識(shí)。

三、認(rèn)購書中的定金

在認(rèn)購書中，直接體現(xiàn)雙方利益的是定金。在簽訂認(rèn)購書時(shí)，購房者須向開發(fā)商支付幾千元到幾萬元不等的定金。一般的做法是，購房者未能在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)繳納樓款或簽署正式合同，則開發(fā)商就沒收定金。定金和“簽署契約”條款構(gòu)成一整體，若日后簽訂了正式的購房合同，定金充抵房款;若未簽署正式合同，定金成為購房者承擔(dān)責(zé)任的方式。由于定金在認(rèn)購書中約定并在主合同成立前交付并發(fā)揮作用，故關(guān)于定金的性質(zhì)也有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，定金為證約定金，其作用在于證明開發(fā)商和購房者之間存在房屋買賣關(guān)系;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，定金作為擔(dān)保方式之一種，主債務(wù)尚且不存在，定金自無從存在。該兩種觀點(diǎn)與前文關(guān)于認(rèn)購書合同性質(zhì)的兩種觀點(diǎn)是對(duì)應(yīng)存在的。

關(guān)于定金的兩種觀點(diǎn)皆有不妥。依理論分析，定金可分為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五種，各自的功能互不相同。我國擔(dān)保法所規(guī)定的定金兼有證約定金與違約定金的性質(zhì)。認(rèn)購書中的定金與擔(dān)保法上的定金并非同一概念。認(rèn)購書中的定金屬于立約定金，是為了保證締結(jié)正式合同而交付的定金。沿襲傳統(tǒng)，我國一直于土地交易中存在收受定金的習(xí)慣。將認(rèn)購書中的定金定性為立約定金可使其免于混同擔(dān)保法上的定金，否則主合同尚未成立，作為從合同的擔(dān)保合同如何能夠獨(dú)立的運(yùn)作，這在邏輯上是難以自圓其說的。鑒于此種理解方式顯見的悖謬，《商品房銷售管理辦法》第二十二條避而不用“定金”用語，改采“預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用”的表述。但該表述否定定金的擔(dān)保功能，與定金實(shí)際扮演的角色不符。

認(rèn)購書中的定金具有擔(dān)保功能，但又不同于擔(dān)保法中的定金，其能否適用定金罰則以充分其擔(dān)保功能呢?最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！痹摋l規(guī)定賦予了立約定金以定金罰則的效力，符合歷史傳統(tǒng)及各國通行做法，為最高法院對(duì)法律進(jìn)行擴(kuò)張解釋的成功范例。這對(duì)開發(fā)商給予了更重的義務(wù)。若因開發(fā)商的原因不能簽訂正式合同的，將不再是如目前退回定金了事，而是要雙倍返還。

四、認(rèn)購書的法律規(guī)制方式

我國民法通則及合同法對(duì)認(rèn)購書所屬的預(yù)約合同都未置一辭，但這并不表明對(duì)認(rèn)購書的調(diào)整無法可依。在整體的意義上，認(rèn)購書存在于正式合同締結(jié)前，一般也隨著正式合同的簽訂而結(jié)束?，F(xiàn)代合同法最重大的進(jìn)步之一就是發(fā)展出締約過失責(zé)任制度，針對(duì)的即是合同締結(jié)前的責(zé)任問題。合同法第四十二條、四十三條和五十八條對(duì)締約過失責(zé)任作了系統(tǒng)規(guī)定，可用于對(duì)認(rèn)購書中雙方主體的行為規(guī)制。

目前，在司法實(shí)踐中，認(rèn)購書的經(jīng)濟(jì)責(zé)任似乎只與定金有關(guān)，這無益于對(duì)雙方權(quán)利的保護(hù)。認(rèn)購書作為預(yù)約合同，本身已具備合同成立的要件。違反認(rèn)購書會(huì)引起定金罰則的使用，但并不僅限于定金罰則，違約責(zé)任形式中的賠償損失也可運(yùn)用。合同雖未正式簽訂，但當(dāng)事人因簽訂認(rèn)購書之故，可能已發(fā)生了相當(dāng)費(fèi)用并放棄了眾多其它機(jī)會(huì)，這種損失被稱為信賴?yán)?，為法律保護(hù)的客體之一。至于實(shí)際履行的責(zé)任，依據(jù)上文的分析，認(rèn)購書加諸當(dāng)事人的只是基于誠實(shí)信用原則為公平談判的行為，法院不應(yīng)將正式合同作為實(shí)際履行的標(biāo)的。確認(rèn)違反認(rèn)購書的損害賠償責(zé)任，對(duì)于當(dāng)前實(shí)際生活中眾多開發(fā)商不符合相關(guān)法律規(guī)章便貿(mào)然售樓行為應(yīng)有良好的遏制作用。

以上的討論是在理想層面上將買賣雙方置于平等的地位?，F(xiàn)實(shí)中，雙方地位之懸殊，力量之不成比例為不爭(zhēng)之事實(shí)。基于保護(hù)弱者及消費(fèi)者的理念，司法的保護(hù)重心在購房者一方當(dāng)不言自明。無論認(rèn)購書還是正式買賣合同，多為開發(fā)商所擬訂的標(biāo)準(zhǔn)合同，在對(duì)其作出理解時(shí)，應(yīng)考慮合同法中的相關(guān)條款，此尤需引起注意。最后如果你還有什么詳細(xì)問題需要咨詢，可以上網(wǎng)在線咨詢律霸網(wǎng)，我們有專業(yè)的律師在線為你解答。