上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。

二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。

晉城律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。

表現(xiàn)

不履行先合同義務應承擔締約過失責任

二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。

所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。

不履行“先合同義務”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。

“先合同義務”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：

假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。

合同雙方應遵守游戲規(guī)則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。

五項內(nèi)容構成先合同義務

二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內(nèi)容———

瑕疵告知義務

內(nèi)容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。

等。

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