一是房屋買賣合同約定的房屋轉讓人和受讓人之間的買賣關系，

二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關系以及相關的第三方保證人、出質人、抵押人與借款人之間的擔保關系。

所以，貸款所購房屋轉讓時，除了遵從一般房屋轉讓的條件，還要考慮貸款合同關系的特殊性。

貸款擔保方式對所購房屋轉讓的約束：

1、抵押房屋的轉讓

采取所購房屋抵押擔保方式辦理的個人住房貸款，貸款銀行作為抵押權人，對賣房人的房屋享有抵押權，未經(jīng)貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續(xù)。而貸款未還清前，銀行無法同意賣房人辦理解押手續(xù)，這樣，房屋買賣雙方和貸款銀行就陷入一個交易死循環(huán)。如何解決這個問題呢：

(1)賣方可以用其它擔保方式做替代擔保，暫時解押，待房屋過戶，房屋出售所得價款償還銀行貸款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質押暫時取代抵押房屋作為未還貸款的擔保，并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù)，待房屋過戶后，用收回的房款提前還清貸款。

(2)買賣雙方通過二手房中介機構進行交易，如果中介機構與貸款銀行簽訂了二手房合作協(xié)議，通?？捎芍薪闄C構提供房屋轉讓期間的貸款擔保，并能過中介機構辦理二手房轉讓的資金結算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。

2、第三方保證、質押、其它房屋抵押對房屋轉讓的影響。

借款人采用第三方保證、質押、其它房屋抵押的，貸款所購房屋轉讓時也應先征得貸款銀行書面同意，并與銀行、購房人協(xié)商好購房資金歸還銀行貸款的結算方式，避免因未經(jīng)銀行同意轉讓貸款所購房屋，或轉讓房屋所得價款未及時償還銀行貸款而被銀行罰息甚至收取違約金。同時，如果《保證合同》、《質押合同》中有關條款對所購房屋的約定，決定是否要將貸款所購房屋轉讓行為事先通知第三方擔保人，以避免糾紛。

3、無論何種情況，房屋轉讓前，都應及時辦理各類合同的變更手續(xù)，房屋轉讓后，應及時辦理貸款提前還款和房屋過戶手續(xù)，以及《借款合同》和相關擔保合同的終止手續(xù)。

4、目前北京市房屋轉讓基本上通過中介機構進行，大的房屋交易市場往往與銀行有二手房貸款合作關系，因此，房屋轉讓人通過大的交易市場轉讓房屋容易與銀行溝通信息，簡化手續(xù)。

貸款所購房屋轉讓時，購房人能否辦理個人住房貸款?回答是肯定的。對購房人而言，這種貸款與商業(yè)銀行辦理的二手房貸款程序基本一樣，主要不同點是：

(一)由于轉讓的房屋是貸款所購，因此貸款銀行要求轉讓雙方的購房資金都通過貸款銀行結算，由于受讓方也申請銀行貸款，因此，轉讓方提前還清銀行貸款，受讓方得到貸款都要在同一天進行，銀行會在雙方資金的結算時間、方式上做特殊安排，房屋轉讓雙方都應該按照事先協(xié)商好的時間、方式辦理借款、還款手續(xù)，這樣才能保證交易正常進行;

(二)對于轉讓期房的，由于開發(fā)商要為受讓方提供期房階段第三方保證，因此房屋轉讓雙方要與貸款銀行和開發(fā)商協(xié)調(diào)好貸款發(fā)放、償還時間，并將開發(fā)商退給期房轉讓方的資金、期房受讓方支付給開發(fā)商的房款、開發(fā)商為期房轉讓方提前還清銀行貸款金額以及銀行給期房受讓方的貸款金額計算清楚，避免交易過程中出現(xiàn)不必要的糾紛。

總之，由于我國住房二級市場開放不久，交易過程的法制化和規(guī)范化還有一個過程，廣大購房者在轉讓貸款所購房屋時，要多研究有關合同，多與貸款銀行、購房者、房屋交易部門和開發(fā)商溝通，以尋求一條高效的交易途徑。

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