這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的“工序”，因為您要學(xué)的東西比較多，而且，您所學(xué)的一切，對您買到一處滿意的住房，至關(guān)重要。

業(yè)主維權(quán)手冊-設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件?

001問：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件?

答：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：

(一)注冊資本不得少于人民幣一千萬元;

(二)有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員;

(三)有按市場價格取得的土地使用權(quán);

(四)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營場所;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款(一)、(二)、(三)、(五)項規(guī)定的條件。

工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù);對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

002問：在中華人民共和國境內(nèi)的商品房的銷售及管理是否都受《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱辦法)的約束?

答：在中華人民共和國境內(nèi)的所有商品房的銷售及管理都受《商品房銷售管理辦法》的約束。

辦法第一條指出，制訂該辦法是為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》制定的。

辦法第二條明確指出，商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法，即在中華人民共和國境內(nèi)的所有商品房的銷售及管理都受《商品房銷售管理辦法》的約束。

003問：發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方查閱、復(fù)印或摘抄?

答：通常情況下，賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：

(一)《土地使用權(quán)出讓合同書》及補充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》;

(二)《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》;

(三)主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。

004問：在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示哪些事項?

答：

(一)開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照;

(二)商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖;

(三)項目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時間;

(四)項目及其配套設(shè)施的平面示意圖;

(五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn);公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?

(六)預(yù)售商品房的價格和付款辦法;

(七)商品房預(yù)售的專用賬戶;

(八)物業(yè)管理事項;

(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

005問：發(fā)展商銷售商品房有哪些方式?

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

006問：發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房?

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

007問：銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容?

答：由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

008問：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以代理銷售不符合銷售條件的商品房嗎?