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目前我國(guó)法律對(duì)于轉(zhuǎn)讓抵押房并沒有明確的禁止性規(guī)定，但也規(guī)定了一定的限制條件，那到底消費(fèi)者購(gòu)買抵押房是否有效？如果消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)對(duì)其權(quán)利情況并不知情，此時(shí)買到抵押房怎么處理？請(qǐng)跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行具體了解。

一、購(gòu)買抵押房是否有效

(一)抵押房允許轉(zhuǎn)讓，但抵押房轉(zhuǎn)讓附有一定條件

總的來(lái)說(shuō)首先抵押財(cái)產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓抵押物無(wú)效。其次，抵押財(cái)產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)才發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對(duì)行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價(jià)款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù)，含使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項(xiàng)權(quán)利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因?yàn)檗D(zhuǎn)讓方認(rèn)為價(jià)格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買賣協(xié)議無(wú)效。實(shí)際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實(shí)，不使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，不進(jìn)行過戶登記。

(二)不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記

被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)樵O(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

二、買到抵押房怎么處理?

(一)購(gòu)買抵押房存在風(fēng)險(xiǎn)

如果開發(fā)商在向消費(fèi)者出售抵押商品房時(shí)即未通知抵押權(quán)人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉(zhuǎn)讓行為是無(wú)效行為。也就是說(shuō)，購(gòu)房者與開發(fā)商所簽訂的商品房購(gòu)銷合同屬于無(wú)效合同。因此，抵押權(quán)人作為抵押權(quán)人，在債務(wù)人(開發(fā)商)遲延履行還款義務(wù)的情況下，有權(quán)依照法律相關(guān)規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

(二)若開發(fā)商故意隱瞞抵押事實(shí)，消費(fèi)者可申請(qǐng)賠償

消費(fèi)者可根據(jù)《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條追究開發(fā)商的相關(guān)責(zé)任。該解釋規(guī)定“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！边@購(gòu)房者可以向法院起訴開發(fā)商返還自己已付的購(gòu)房款、房款利息、裝修費(fèi)用等，并可請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

針對(duì)已經(jīng)有抵押權(quán)的房屋，若符合條件是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的話，此時(shí)購(gòu)房者購(gòu)買抵押房屋就是有效的。但如果是法律明確規(guī)定不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房屋，而購(gòu)房者不小心買到了的話，則這樣的房屋就是不能進(jìn)行過戶的。