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在房地產(chǎn)交易十分活躍的今天，房產(chǎn)買賣已經(jīng)成為不少投資者經(jīng)濟(jì)生活的一部分。那么，在房產(chǎn)買賣中，您是否遇到過一房二賣的情況呢?今天，律霸小編就來告訴大家一房兩賣的表現(xiàn)形式有哪些以及怎么防范一房二賣的風(fēng)險。希望對您有所幫助。

一、什么是一房二賣

一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)公司為獲取更多流動資金，在賣房的同時又拿房產(chǎn)去抵押貸款，出現(xiàn)了“一房兩賣”的欺騙行為。警方提醒，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)提高警惕。 麗江市公安局經(jīng)偵支隊最近查處了多個房產(chǎn)交易中的經(jīng)濟(jì)犯罪案件，其中就發(fā)現(xiàn)了一些房地產(chǎn)公司違法操作、一房兩賣的數(shù)起案例。

在“一房兩賣”陷阱中，開發(fā)商常常稱消費(fèi)者一次性付全款便能優(yōu)惠三個點(diǎn)，有時能優(yōu)惠的多達(dá)五個點(diǎn)以上。消費(fèi)者一旦付款，開發(fā)商就收集公司員工或其親朋好友的戶口本、個人及家庭收入狀況證明等辦理銀行按揭貸款的個人相關(guān)資料，以這些人的名義把本來已經(jīng)賣出的房屋作為抵押，向銀行貸款。貸款到手后，再由開發(fā)商以職工或親友的名義按月還本付息，這樣一來，騙取的銀行貸款就為開發(fā)商提供了充足的流動資金。 表面看，這種方式似乎只是公司的內(nèi)部運(yùn)作，公司得利、銀行貸出款項后也能收回，不太會傷害到消費(fèi)者利益。而實際上，一旦該公司經(jīng)營遇到問題，造成還款困難時，就會導(dǎo)致銀行和消費(fèi)者爭奪房產(chǎn)，要么是消費(fèi)者利益受損，要么銀行無法收回貸款。

二、不同形式的一房二賣及處理方式

1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。

前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對買賣標(biāo)的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條第(一項的規(guī)定，出賣人對買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強(qiáng)制實際履行問題。此時，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。

2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。

此時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物?！逗贤ā返谝话偃l第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！辈粚儆诔鲑u人所有且出賣人無處分權(quán)的物，.不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。 　關(guān)于無權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?/p>

3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無位序關(guān)系，故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務(wù)。

房屋買賣合同買受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過戶登記請求權(quán)。在兩個債權(quán)的實現(xiàn)構(gòu)成競爭關(guān)系的前提下，誰先取得登記申請權(quán)，誰就有優(yōu)先的效果。

（1）故就兩個合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)以請求辦理過戶登記的先后，確認(rèn)買受人中先行使請求權(quán)方的行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時請求的，應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后，確認(rèn)履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán);一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，可確認(rèn)沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權(quán)的優(yōu)先權(quán);

（2)均沒有約定履行期限的，原則上認(rèn)為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權(quán)，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權(quán)的時間在前，應(yīng)以訂立合同的先后，來保護(hù)訂立在先的合同。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)前買受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)前買受人得以行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買受人的登記申請，法院可判決強(qiáng)制出賣人履行前一合同，督促其及時辦理登記手續(xù)。

總的來說，一房兩賣的表現(xiàn)形式主要為:對同一標(biāo)的物(房產(chǎn))簽訂兩份及以上的買賣合同。在處理一房二賣問題時，我們不僅要看合同簽訂時間的先后，而且還要考慮房產(chǎn)登記的問題。由于在我國，物權(quán)是大于債權(quán)的，所以，已經(jīng)進(jìn)行房產(chǎn)登記的房產(chǎn)買賣合同享有優(yōu)先被履行的權(quán)利。實務(wù)中，對于合同簽訂時間的判斷、登記的效力等問題均需要與具體案件事實相結(jié)合，其專業(yè)性較強(qiáng)，所以，小編建議您可以委托律師代為處理。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸南陽律師。

如何防止一房二賣的情況發(fā)生

一房二賣是否構(gòu)成合同詐騙罪

一房二賣違約賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)?