一、現(xiàn)房買賣中買受人的風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)房買賣，是指商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將其已建成的商品房售給買受人，由買受人支付房款的行為。其標(biāo)的物是現(xiàn)實(shí)存在的房屋，房屋坐落、層次、結(jié)構(gòu)、面積、質(zhì)量等買受人都可以親眼目睹且周圍環(huán)境、配套設(shè)施等都一目了然，交付日期也可以由雙方明確約定。但即便如此，現(xiàn)房買賣對(duì)買受人來說仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1、商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)無開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，導(dǎo)致合同無效。

有無開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)將關(guān)系到商品房買賣合同的效力。如果商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)無開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，將導(dǎo)致買賣合同無效，買受人無法獲得商品房，即使取得了商品房，一旦發(fā)生糾紛按照無效合同的處理原則，也要返還給出賣人。而且無資質(zhì)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)一般情況下都沒有取得建設(shè)許可證，該商品房當(dāng)然也無法取得合法的房產(chǎn)證。在這種情況下，買受人不僅無法獲得合法的房屋，有時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況還存在購(gòu)房款無法返還的風(fēng)險(xiǎn)。

2、買賣合同中的房屋(標(biāo)的物)被房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)定了抵押，使買受人的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。關(guān)于[適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋]第67條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人(一般情況下難以取得)，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。

從以上規(guī)定可以知道，房產(chǎn)商如果在未告知買受人其出售的房屋已設(shè)定抵押的情況下，將抵押的房產(chǎn)出售給買受人，給買受人帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。

①、該出售的房屋已被房產(chǎn)商設(shè)定抵押并已依法登記的，即使買受人取得了該房產(chǎn)，但如果房產(chǎn)商未履行設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)履行的義務(wù)，抵押權(quán)人就可以行使抵押權(quán)，將該房屋通過折價(jià)、拍賣、變賣等形式進(jìn)行處置，并從處置所得價(jià)款中優(yōu)先受償。如果買受人要取得該房屋的完整的所有權(quán)，則必須代房產(chǎn)商清償其全部債務(wù)。如果買受人取得該房屋時(shí)，房?jī)r(jià)款尚未支付，或尚應(yīng)付房款大于房產(chǎn)商欠抵押權(quán)人全部債務(wù)的，則買受人代償不會(huì)對(duì)其造成損失。否則，就會(huì)給買受人造成極大的損失。