案例

2008年9月1日,市民李-晨經(jīng)朋友介紹,得知家住東安區(qū)的吳-峰要賣房子,便很快與吳-峰取得了聯(lián)系。經(jīng)了解,這戶房屋的產(chǎn)權(quán)為吳-峰妻子的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

9月中旬,李-晨在朋友的聯(lián)系下,與吳-峰見了面。在談房屋價(jià)格時(shí),吳-峰一看李-晨給出的價(jià)格大大高出了他的預(yù)售價(jià),欣然答應(yīng)。然后代替妻子與李-晨簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書,協(xié)議中寫明:“賣房金額為29萬元,李-晨將定金3000元交給甲方,協(xié)議自簽訂之日起,任何一方不得反悔,如單方反悔應(yīng)作如下賠償:如吳-峰反悔,賠償李-晨雙倍定金;如李-晨反悔,不退定金……如賣房人吳-峰未經(jīng)房主同意,從中作弊造成的經(jīng)濟(jì)損失及法律責(zé)任由賣房人吳-峰承擔(dān),退回全部收費(fèi),并處罰賣房款的百分之十給李-晨作為賠償。”

簽完協(xié)議后,吳-峰回家與妻子商量賣房一事。未料,吳-峰的妻子不同意賣房。次日,吳-峰給李-晨打電話,稱不賣房了。

李-晨無奈之余,向法院起訴,要求吳-峰履行合同或雙倍返還定金。

經(jīng)法院調(diào)解,吳-峰向李-晨退回3000元定金,由吳-峰承擔(dān)案件受理費(fèi)。

分析

本案例涉及的法律問題主要有以下兩點(diǎn)。

首先是吳-峰與李-晨簽訂的買賣合同是否有效。在本案中,吳-峰在沒有向李-晨出示房屋所有權(quán)證、授權(quán)委托書、婚姻關(guān)系證明,并明確告知李-晨所須與產(chǎn)權(quán)人商量的情況下,便與李-晨簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的行為,應(yīng)認(rèn)定為沒有代理權(quán)的行為,在得不到房屋產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)的情況下,應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

其次是定金合同的效力問題。本案中,買賣合同是主合同,定金合同是從合同,從合同具有附屬性,必須以主合同的存在并生效為前提。主合同不能成立,從合同就不能有效成立。因此,吳-峰與李-晨之間形成的定金合同關(guān)系無效。所以,李-晨要求吳-峰雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求,不應(yīng)予以支持。

律師提醒,通常只有房屋的所有權(quán)人才能買賣和處分房屋;房屋為共同所有的,處分和買賣房屋時(shí)還必須經(jīng)得全體共有人同意。非房屋所有權(quán)人出賣房屋,或未經(jīng)共有人同意的,為無權(quán)代理或無權(quán)處分的行為,其效力待定。

律師同時(shí)提醒,市民買房時(shí),對(duì)委托權(quán)限一定要審查清楚,要明確相關(guān)人員是否有代理權(quán),具體代理哪些事項(xiàng)。房屋買賣代簽合同如果操作不規(guī)范,會(huì)給買受人增加巨大的風(fēng)險(xiǎn),萬一發(fā)生糾紛,買受人事后很難證明出賣方本人與代理人之間的委托關(guān)系。

依據(jù)

《合同法》第48條規(guī)定,行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后,以被代理人名義訂立的合同,未經(jīng)被代理人追認(rèn),對(duì)被代理人不發(fā)生效力,由行為人承擔(dān)責(zé)任。