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寧波
商品房買賣合同中預(yù)約與本約的區(qū)別
合同有預(yù)約和本約之分，它們是根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關(guān)系來劃分的。預(yù)約合同是當事人約定未來訂立一定合同的合同，簡稱預(yù)約；本約是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約和本約具有不同的性質(zhì)和法律效力，二者不能混淆。預(yù)約與本約有下列差別：
1、訂約時間不同，“預(yù)約是談判期間對未來事項的預(yù)先規(guī)劃”。屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約的過失責(zé)任范疇。而本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。
2、預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強調(diào)當事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。
3、簽訂預(yù)約合同的目的是訂立本約，由于本約所約定的義務(wù)是合同義務(wù)則直接具備履行內(nèi)容。由預(yù)約到本約的簽訂，雙方當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，將預(yù)約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。
根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第5條的規(guī)定，商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。本條解釋實際上將商品房買賣認購書認定為商品房買賣合同，即認定其名為預(yù)約實為本約。該條解釋為了保護認購人即買受人的利益，即規(guī)定了預(yù)約轉(zhuǎn)化為本約的條件，從而使認購人的權(quán)利保護變得“有法可依”。
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