實(shí)用寶典二手房交易常見(jiàn)糾紛處置賣(mài)方篇（上）編者按：房?jī)r(jià)漲落實(shí)屬市場(chǎng)的一種常態(tài)，但在二手房交易市場(chǎng)上，卻出現(xiàn)不少買(mǎi)賣(mài)糾紛。究其原因，緣于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于房?jī)r(jià)的“鎦銖必較”而置法律和誠(chéng)信予不顧。法律界人士根據(jù)辦案實(shí)際，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行法律和最高院司法解釋以及市高院司法文件，提出具體分析意見(jiàn)，供上下家進(jìn)行二手房交易時(shí)參考。二手房買(mǎi)賣(mài)已成為房產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的一種交易類(lèi)型。筆者根據(jù)辦案實(shí)際，對(duì)二手房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方反悔的情況進(jìn)行匯總，并提供法律對(duì)策，以提倡和諧購(gòu)房。二手房交易中賣(mài)方反悔的原因主要有以下五種：一、賣(mài)方以出售房屋時(shí)未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財(cái)產(chǎn)，賣(mài)方在出賣(mài)時(shí)需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意；否則，就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。司法實(shí)踐中，常有共有人以出售房屋時(shí)沒(méi)有征得己方同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但是，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí)，買(mǎi)方在買(mǎi)房時(shí)很難判斷其所購(gòu)房屋是一人所有或是共同共有。律師觀點(diǎn)《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條第（二）項(xiàng)和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條也有類(lèi)似的規(guī)定。可見(jiàn)，我國(guó)法律已經(jīng)確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買(mǎi)方受讓房屋時(shí)出于善意，并支付了合理對(duì)價(jià)并進(jìn)行了登記，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易安全的目的出發(fā)，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，允許買(mǎi)方取得房屋的所有權(quán)。在審判實(shí)踐中，按照上海市高級(jí)人民法院的司法文件，區(qū)別不同的情形分別處理：一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為賣(mài)方一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)方有理由相信賣(mài)方系房屋的完全權(quán)利人，其與賣(mài)方之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效；但如有證據(jù)證明買(mǎi)方存有過(guò)錯(cuò)，與賣(mài)方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；但買(mǎi)方有理由相信賣(mài)方有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。二、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂兩份價(jià)格不同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)房屋成交價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，賣(mài)方要求認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。為了促成交易，在買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同（俗稱(chēng)“陰陽(yáng)合同”）:一份是在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理納稅申報(bào)以及過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)使用（合同上的交易價(jià)格比真實(shí)價(jià)格要低）；另一份則是買(mǎi)賣(mài)雙方及中介機(jī)構(gòu)共同簽署的買(mǎi)賣(mài)合同或補(bǔ)充協(xié)議（這份買(mǎi)賣(mài)合同或補(bǔ)充協(xié)議上簽訂的價(jià)格才是真實(shí)的交易價(jià)格）。由于可以少繳稅費(fèi)，所以，買(mǎi)賣(mài)雙方樂(lè)于其成。但是，陰陽(yáng)合同是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)利益的同時(shí)，也隱藏著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果賣(mài)方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方后，買(mǎi)方拒絕按照真實(shí)的合同支付購(gòu)房款，雙方就容易產(chǎn)生糾紛。律師觀點(diǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方簽署陰陽(yáng)合同以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費(fèi)附加等稅費(fèi)，造成國(guó)家稅款大量流失的同時(shí)，也對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的有效實(shí)施造成了不良影響。根據(jù)上海市高級(jí)人民法院的司法文件，對(duì)于前后合同約定的房?jī)r(jià)不一致的情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房?jī)r(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。再則，交易風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，賣(mài)方可能拿不到全部房?jī)r(jià)款；而買(mǎi)方雖然少繳了契稅，但再度賣(mài)房時(shí)就要為此時(shí)的貪小便宜而“埋單”，承擔(dān)更多的個(gè)人所得稅和土地增值稅。如果說(shuō)偷稅達(dá)到犯罪的程度，當(dāng)事人還要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。因此，一定要考慮到陰陽(yáng)合同所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)和高對(duì)價(jià)。（作者為上海市德-尚律師事務(wù)所律師）未完待續(xù)