購買新房對于普通百姓而言是生活中的一件大事，大家都希望開發(fā)商交付的房屋能令自己滿意并且能夠早日入住。在現(xiàn)實商品房交付過程中，買賣雙方經(jīng)常會產(chǎn)生諸多爭議，很多買受人會選擇拒收房屋，殊不知此種處理方式很可能會產(chǎn)生對自己不利的后果。那么，到底在什么情況下買方可以拒絕收房？而開發(fā)商又應(yīng)當(dāng)具備什么條件才能交房呢？筆者對該問題做了以下法律分析。

一、商品房交付的法定與約定條件。

商品房建成并達(dá)到什么樣的條件才能向業(yè)主交付呢？這主要看法律規(guī)定與合同約定。我國《建筑法》第六十一條對建筑工程的竣工交付做出了明確規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！庇纱丝梢姡鳛榻ㄖこ痰纳唐贩?，其交付至少要具備法定的“經(jīng)竣工驗收合格”這一條件。

而商品房交付的條件同樣會在合同中予以明確約定。買賣雙方會在目前使用的GF-2000-0171《商品房買賣合同》示范文本第八條中約定房屋交付的時間與交付的條件。目前多約定為該條第一款第1種交付條件即“該商品房經(jīng)驗收合格”，也有少數(shù)合同在該條第二款中約定“該房經(jīng)驗收合格并取得竣工驗收備案表”。

二、什么是竣工驗收以及竣工驗收備案表。

至此，我們就需要了解什么是竣工驗收以及什么是竣工驗收備案表。所謂竣工驗收是指建設(shè)工程已由施工單位按照設(shè)計要求完成全部工作任務(wù)，準(zhǔn)備交付給建設(shè)單位投入使用時，由建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)單位依照國家關(guān)于建設(shè)工程竣工驗收制度的有關(guān)規(guī)定，對該工程是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等所進(jìn)行的檢查、考核工作?？⒐を炇蘸细窈螅鲉挝粫凇豆こ炭⒐を炇請蟾妗飞虾炚麓_認(rèn)。

《竣工驗收備案表》是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，將《工程竣工驗收報告》及相關(guān)資料提交建設(shè)行政主管部門核驗，同時經(jīng)建設(shè)單位（開發(fā)商）、勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)單位簽署意見，同時在網(wǎng)上予以公示。備案合格后，由建設(shè)行政主管部門發(fā)放《竣工驗收備案表》。由此可見，買受人在收房時，有權(quán)要求開發(fā)商提供證明其符合交付條件的相關(guān)法律文件；而開發(fā)商具備了法定和約定的條件后，也有權(quán)要求買受人履行合同義務(wù)，按約收房。

三、開發(fā)商逾期交房的法律責(zé)任。

既然約定了交房條件與期限，開發(fā)商就有義務(wù)按約向買受人交付房屋。在交房時，買受人一定要仔細(xì)檢查房屋是否經(jīng)竣工驗收合格，如果合同約定必須辦理備案，還要檢查開發(fā)商有沒有取得《竣工驗收備案表》。買受人可以通過市建委網(wǎng)站“www.jgj.gov.cn”進(jìn)行查詢或核實相關(guān)情況。

如果開發(fā)商沒有取得上述法定或約定的文件，該房屋就不具備交付條件，買受人在此種情況下則可以拒收房屋，買受人可以按照合同的約定要求開發(fā)商支付相應(yīng)違約金。如果買受人的實際損失大于違約金的約定，則可以向開發(fā)商主張按實際損失賠償。

四、買受人逾期收房的法律責(zé)任。

開發(fā)商逾期交房要承擔(dān)違約責(zé)任，那么買受人逾期收房會不會也構(gòu)成違約呢？嚴(yán)格的說，沒有按照合同的約定履行義務(wù)就是違反約定，所以如果開發(fā)商符合交付條件而買受人沒有按約去收房，買受人就構(gòu)成了違約。違約所要承擔(dān)的責(zé)任一方面要看法律的規(guī)定，另一方面則要看合同的約定。

從法律層面上說，除另有約定外買受人逾期收房，首先要承擔(dān)房屋毀損、滅失的風(fēng)險，其次是物業(yè)管理費(fèi)用。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條明確規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

同時按照相關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)，買受人作為業(yè)主還要向物業(yè)管理企業(yè)繳納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用。從合同層面上說，買受人的違約責(zé)任則要看商品房買賣合同對買受人逾期收房是如何具體約定的。買受人違約逾期收房的，將承擔(dān)該約定的違約責(zé)任。