什么是商品房

商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。它有別于各地政府為解決住房困難，實(shí)施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，從1998年年底開始興建的經(jīng)濟(jì)適用住房也是特殊的商品房。

從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售;從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房;從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。

3.內(nèi)銷商品房與外銷商品房的區(qū)別

內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建造的向境內(nèi)單位和個(gè)人出售的商品房。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建造的向境外人員(外國人、港澳臺人士)銷售的商品房。

內(nèi)銷商品房可以銷售給個(gè)人和單位，包括中央單位和個(gè)人，以及批準(zhǔn)設(shè)立的辦事處和聯(lián)絡(luò)處;外銷商品房可以向國外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人出售，但向國內(nèi)(香港、澳門、臺灣地區(qū)除外)個(gè)人售房，須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)。

4.商品房的結(jié)構(gòu)有幾種形式

商品房的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：

(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅;

(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅;

(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅。

5.磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐等。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅;由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。

6.磚木結(jié)構(gòu)住宅

磚木結(jié)構(gòu)住宅的指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。

7.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。

8.住宅的建筑形式

根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層~3層為低層住宅;4層~6層為多層住宅;7層~10層為中高層住宅(也稱小高層住宅);11層~30層為高層住宅;30層(不包括30層)以上為超高層住宅。

9、復(fù)式住宅

復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米)，其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等;上層供休息睡眠和貯藏用。

優(yōu)點(diǎn)是：

(1)平面利用系數(shù)高，通過夾件層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%~70%;

(2)戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià);

(3)上部層采用推拉窗戶，通風(fēng)采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。

不足在于：

(1)復(fù)式住宅面寬大、進(jìn)深小，如采用內(nèi)廊式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然通風(fēng)、采光較差;

(2)層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感;貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用;

(3)由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。

10.智能化住宅

智能化住宅是指將各種家用自動(dòng)化設(shè)備、電器設(shè)備、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，以獲得一種居住安全、環(huán)境健康、經(jīng)濟(jì)合理、生活便利、服務(wù)周到的感覺，使人感到溫馨舒適，并能激發(fā)人的創(chuàng)造性的住宅型建筑物。一般認(rèn)為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：

(1)安全防衛(wèi)自動(dòng)化;

(2)身體保健自動(dòng)化;

(3)家務(wù)勞動(dòng)自動(dòng)化;

(4)文化、娛樂、信息自動(dòng)化。

具備以下四種基本功能，即可實(shí)現(xiàn)家庭活動(dòng)自動(dòng)化。家庭活動(dòng)自動(dòng)化是指家務(wù)、管理、文化娛樂和通信的自動(dòng)化。所謂家務(wù)，是指家電設(shè)施、保安設(shè)施、能源管理等;所謂管理，是指家庭購買、經(jīng)濟(jì)管理、家務(wù)工作及醫(yī)療健康管理等;所謂文化娛樂，是指利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行學(xué)習(xí)、娛樂、文藝創(chuàng)作等;所謂通信，是指利用通信網(wǎng)絡(luò)與外界聯(lián)絡(luò)及咨詢服務(wù)。

要注意電腦化和智能化的是不同的。大量內(nèi)附計(jì)算機(jī)硬件與軟件的儀表儀器、裝備和系統(tǒng)，均可稱為“電腦化”，但不一定是智能化。必須采用某種或某些人工智能技術(shù)，使該儀表、儀器、裝備和系統(tǒng)具有一定的智能功能，方可稱為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分條件。

智能化住宅小區(qū)是指以一套先進(jìn)、可靠的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，將住戶和公共設(shè)施建成網(wǎng)絡(luò)并實(shí)現(xiàn)住戶、社區(qū)的生活設(shè)施、服務(wù)設(shè)施的計(jì)算機(jī)化管理的居住場所。其重點(diǎn)在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。

為進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)智能化建設(shè)，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室和勘察設(shè)計(jì)制定了《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》(以下簡稱《導(dǎo)則》)，將全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)分為一星級、二星級和三星級三個(gè)等級。

(1)《導(dǎo)則》要求一星級示范小區(qū)應(yīng)具有：安全防范子系統(tǒng)，包括出入口管理及周界防衛(wèi)報(bào)警、閉路電視監(jiān)控、對講與防盜門控、住戶報(bào)警、巡更管理;信息管理子系統(tǒng)，包括對安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄收與管理、IC卡、車輛出入與停車管理，供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等重要設(shè)備監(jiān)控管理，緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng);信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)，包括為實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理的布線，每戶不少于兩條電話線和兩個(gè)有線電視插座，建立有線電視網(wǎng)。

(2)二星級示范小區(qū)除應(yīng)具有一星的全部功能外，在安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)方面，其功能及技術(shù)水平應(yīng)有較大提高;信息傳輸通道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng);物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)應(yīng)配置局部網(wǎng)絡(luò)，并供住戶使用。

(3)三星級示范小區(qū)應(yīng)具有二星級的全部功能。其智能化系統(tǒng)的建設(shè)在有可能的條件下，應(yīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)(HI-CIMS)技術(shù)，并把物業(yè)管理智能化系統(tǒng)建設(shè)納入整個(gè)住宅小區(qū)中，作為HI-CIMS工程中的一個(gè)子系統(tǒng)。同時(shí)，HI-CIMS要考慮物業(yè)公司對其智能化系統(tǒng)管理的運(yùn)行模式，使其實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性、可擴(kuò)展性和方便管理。

11、住宅的開間

在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷妥匀婚g的寬度而言，故稱為開間。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我國目前大量建造的磚混住宅來說，住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

12.住宅的進(jìn)深

住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后一墻皮之間的實(shí)際長度。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅的進(jìn)深常采用下列參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上講，住宅的進(jìn)深不宜過大。在住宅的高度(層高)和寬度(開間)確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足;如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無自然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住，補(bǔ)救的措施之一是將黑房間用于次要的生活區(qū)，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補(bǔ)自然光的不足;另一措施是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過天井來解決采光、通風(fēng)不足的問題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問題。

13.住宅的層高

層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的層高在不同時(shí)期、不同國家或相同國家的不同地區(qū)、不同歷史文化背景之下都是有差異的。例如，我國傳統(tǒng)的民居都造得比較高大，古代將相官邸或皇宮更是以不同的高度來區(qū)分等級的高低。而一些地震頻繁、多火山的國家或地區(qū)，為抵御災(zāi)害，往往層高較低。我國出于對降低成本、節(jié)約建材、節(jié)約土地等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考慮，強(qiáng)調(diào)把住宅高度控制在2.8米左右。據(jù)測，層高每降低0.1米，造價(jià)就降低1%左右。一般來說，層高設(shè)計(jì)規(guī)律是層數(shù)越少，層高可相應(yīng)提高;層數(shù)越多，層高可相應(yīng)壓縮。

14.住宅的凈-高

凈-高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈-高的關(guān)系可用公式“凈-高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈-高。

15.小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地面積和建筑面積

小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠化面積、建筑物構(gòu)筑所占面積、運(yùn)動(dòng)場所等。小區(qū)的建筑面積是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層水平面積之和。它是用于反映小區(qū)建設(shè)規(guī)模的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)算時(shí)應(yīng)依據(jù)建筑平面圖，按國家現(xiàn)行統(tǒng)一規(guī)定量算。

16.建筑容積率和建筑覆蓋率(建筑密度)

建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬物建設(shè)物除外。

建筑覆蓋率又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與總面積的之比，除特別注明外，計(jì)算時(shí)一般包括附屬建設(shè)物。

以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物構(gòu)筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場地。

什么是商品房預(yù)售

1.什么是商品房預(yù)售和現(xiàn)售?

商品房預(yù)售，是指依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)依法將其正在建設(shè)中的商品房在竣工驗(yàn)收前預(yù)先出售給買受人，由購房者按合同約定支付購房款，開發(fā)企業(yè)按合同約定交付商品房的行為;商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給購房者，并由購房者支付房價(jià)款的行為。

(1)預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照;(2)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù);(4)已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;(5)七層以下(含本數(shù))的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂;七層以上(不含本數(shù))的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程;

(6)已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶;(7)預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán);(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。3.商品房現(xiàn)售要符合什么條件?

(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗(yàn)收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

4.如何查詢商品房項(xiàng)目是否辦理了預(yù)售許可證?

市民可以要求開發(fā)商出示項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》，或者登陸“佛山市順德區(qū)商品房交易信息網(wǎng)”網(wǎng)址http://house.shunde.gov.cn查詢項(xiàng)目的資料。網(wǎng)站公示的商品房預(yù)售許可證信息包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱;預(yù)售許可證編號、發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期;預(yù)售商品房的項(xiàng)目名稱、坐落位置、批準(zhǔn)預(yù)售部位、面積;預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號;土地用途和使用期限。

5.預(yù)售的商品房能否抵押?

已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前，開發(fā)商不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

6.預(yù)售商品房時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人出示什么資料?

(1)開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人(2)商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件;(3)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;(4)項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖;(5)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn);公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法;(6)預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法;(7)商品房預(yù)售款的專用賬戶;(8)物業(yè)管理事項(xiàng);(9)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

7.什么是商品房預(yù)售款專用賬戶?

開發(fā)商必須在商品房項(xiàng)目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶，賬戶內(nèi)的款項(xiàng)，在該商品房項(xiàng)目竣工之前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。專用賬戶的設(shè)置是為了避免爛尾樓的出現(xiàn)。

8.購房者付房款的時(shí)候要注意什么問題?

購房者應(yīng)以轉(zhuǎn)賬的方式將購房款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的商品房預(yù)售款專用賬戶，保留轉(zhuǎn)賬憑證，盡量避免以現(xiàn)金方式支付購房款。購房者將購房款直接存入商品房預(yù)售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向開發(fā)商換領(lǐng)付款憑證。購房人收取付款憑證時(shí)，要注意開發(fā)商開出的收據(jù)或者發(fā)票上書寫的商品房單元編號，金額、單價(jià)、數(shù)量是否準(zhǔn)確，有無寫明是“購房款”，還要注意付款憑證上是否蓋有開發(fā)商的財(cái)務(wù)專用章。

9.購房款可不可以分期付款?

開發(fā)商代購房者辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，購房者可以留百分之十五的商品房價(jià)款，其中百分之十的商品房價(jià)款在預(yù)售的商品房竣工驗(yàn)收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房價(jià)款在開發(fā)商交付房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。購房者自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，購房者可以留百分之十的商品房價(jià)款，在開發(fā)商取得商品房項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)確認(rèn)證明書并將商品房交付使用之日起十日內(nèi)支付。

10.開發(fā)商領(lǐng)取了《預(yù)售許可證》后，向購房人收取訂金，是否合法?

購房者與開發(fā)商簽訂書面的商品房買賣合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，開發(fā)商可以向購房者收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購訂金;開發(fā)商收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向購房者提供商品房買賣合同的樣本。在收取商品房預(yù)購訂金時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該通過商品房預(yù)(銷)售備案系統(tǒng)與購房者簽訂商品房認(rèn)購書，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。此時(shí)，該單元的網(wǎng)上狀態(tài)將顯示“已預(yù)訂”。開發(fā)商與購房者簽訂的商品房買賣合同后，開發(fā)商向購房者收取的商品房預(yù)購訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作購房者支付的商品房預(yù)售款。

11.建筑面積與套內(nèi)面積的含義有什么不同?

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，購房者按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

12.商品房項(xiàng)目的預(yù)售許可證超期，能否銷售?

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證明，未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證或商品房預(yù)售許可證已過有效期的商品房項(xiàng)目，不能以任何形式對外銷售。如果通過閱讀法律知識無法滿足您的需求，可以直接咨詢房地產(chǎn)律師.