什么是樓花買賣和轉(zhuǎn)按揭

一、什么是預(yù)售商品房(俗稱“樓花”)買賣

1、雖然預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓類似于二手房的買賣，但由于預(yù)售商品房還未經(jīng)過綜合驗(yàn)收，沒有辦理房產(chǎn)證，風(fēng)險(xiǎn)較大，所以買受人一定要用購(gòu)買一手商品房的態(tài)度對(duì)待預(yù)售商品房。例如到樓盤現(xiàn)場(chǎng)了解樓盤的規(guī)劃、發(fā)展商有無拿到商品房預(yù)售許可證、工程進(jìn)度、發(fā)生糾紛的如何處理等情況。

2、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，買受人只與受讓人簽定轉(zhuǎn)讓合同而不再與發(fā)展商簽定預(yù)售合同，購(gòu)買后要繼受讓人履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任。所以，買受人在購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)搞清楚要承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，以及受讓人與發(fā)展商所簽定的預(yù)售合同的條款內(nèi)容。對(duì)于自己不愿接受的條款約定，要與發(fā)展商協(xié)商后在轉(zhuǎn)讓合同中重新約定。

3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)屬于二手房交易，因此買受人可以與受讓人進(jìn)行價(jià)格協(xié)商，并把協(xié)商好的價(jià)格寫入轉(zhuǎn)讓合同中。

4、買賣雙方在簽定預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同時(shí)需注意轉(zhuǎn)讓合同是否有效，只有遵循法律法規(guī)的轉(zhuǎn)讓合同才受法律保護(hù)。

此外，由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是個(gè)人之間的交易行為，因此為了穩(wěn)妥起見，此種交易最好是委托律師或房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)代為辦理。中介機(jī)構(gòu)在交易過程中可以協(xié)助當(dāng)事人對(duì)房屋的價(jià)值、成交價(jià)格、房屋的品質(zhì)、房屋的權(quán)屬狀況、房屋的實(shí)付款狀況以及房屋原購(gòu)銷合同中的權(quán)利約定條款進(jìn)行評(píng)估調(diào)查和必要的審核工作，從而保障交易雙方當(dāng)事人權(quán)益。中介機(jī)構(gòu)在交易過程中能起到的另外的一個(gè)重要作用就是，為當(dāng)事雙方辦理繁瑣的房屋過戶手續(xù)。如果委托中介機(jī)構(gòu)代理成交了房屋，中介公司一般要向購(gòu)房一方收取一定金額的代理傭金，如果原房屋所有人未交納契稅，購(gòu)房一方還要補(bǔ)交受讓人所欠的契稅。

還需指出的是，如果商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，就不再屬于“賣樓花”的范疇，而是一般房屋買賣關(guān)系，應(yīng)按正常的房屋買賣來處理。

二、“轉(zhuǎn)按揭”

轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)是國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家和港、澳、臺(tái)地區(qū)普遍采用的一項(xiàng)購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)，其實(shí)質(zhì)是已購(gòu)房產(chǎn)的借款人主體變更。購(gòu)房人未還清住房貸款時(shí)，可以賣出房屋;買入者可向銀行申請(qǐng)二手房購(gòu)房貸款。

其實(shí)，建設(shè)銀行下屬分行早在2000年就已開展了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，現(xiàn)在上海、廣東、深圳、四川等省市都已開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)。目前，**總行正在著手“轉(zhuǎn)按揭”辦法的制定;農(nóng)*行也在制定相關(guān)的辦法，預(yù)計(jì)年內(nèi)即可出臺(tái);中國(guó)銀行北京市分行在明年年初也將有可能出臺(tái)住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，想拿“按揭房”再交易的買房人大致有三種：一種是有“住房階梯消費(fèi)”理念，想賣掉舊房換好房的買房人;一種是因各種原因還不起貸款的買房人;一種是貸款買房投資，以租還貸，卻因今年租金市場(chǎng)下滑，想趕緊退出的買房人。由于各種原因，想把房子賣掉的北京住戶直到今年才日漸增多。因而與二手房市場(chǎng)交易活躍的上海、廣東等地相比，北京人認(rèn)識(shí)“轉(zhuǎn)按揭也相對(duì)晚了些。

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