1、商品房預(yù)售許可證：是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書面證明文件。

2、返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款

的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部明令禁止這種銷售方式。

3、售后包租：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代

為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

建設(shè)部規(guī)定未竣工的商品房不得售后包租。

4、預(yù)測(cè)面積，又稱暫測(cè)面積、合同約定面積：是指在商品房預(yù)

售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的有資質(zhì)的測(cè)繪部門根據(jù)設(shè)

計(jì)圖紙計(jì)算出來的預(yù)售商品房面積。

5、實(shí)測(cè)面積，又可稱產(chǎn)權(quán)登記面積：是指預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收

后，經(jīng)有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量，房地產(chǎn)行政主管部門確

認(rèn)登記的房屋面積。

6、面積誤差比：是指實(shí)測(cè)面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與預(yù)測(cè)面積

（合同約定面積）發(fā)生誤差的比例。

7、套內(nèi)建筑面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用

面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

8、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積

×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

9、代理銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資格的

專業(yè)公司代為商品房銷售的行為。

10、包銷：一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包

銷人以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買的行為。

11、維修基金（資金）：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費(fèi)用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。

12、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，但由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，在施工過程中，原有的一些規(guī)劃設(shè)計(jì)可能商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的變化，或者出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量及使用功能的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人可以選擇解除合同或接受變更。

13、二書二證：一般指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。

14、大產(chǎn)證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。

15、小產(chǎn)證：即買賣轉(zhuǎn)移登記后買受人取得的所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。

上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所

張*晶律師