通常情況下我們稱(chēng)有國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證和土地證的房產(chǎn)為大產(chǎn)權(quán)房，而缺少其中一個(gè)證件的就為小產(chǎn)權(quán)房。眾所周知，我國(guó)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是普遍存在的，那么這些小產(chǎn)權(quán)房合法嗎?這是困擾了很多人的問(wèn)題，下面律霸小編就來(lái)為您介紹。

一、 什么是小產(chǎn)權(quán)房?

小產(chǎn)權(quán)房又稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房、使用權(quán)房。房屋產(chǎn)權(quán)證，按國(guó)家相關(guān)規(guī)定，當(dāng)由房管部門(mén)統(tǒng)一發(fā)放，是包括產(chǎn)權(quán)使用證和國(guó)有土地使用權(quán)的完全產(chǎn)權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)，則由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會(huì)蓋章證明其權(quán)屬，只包括房產(chǎn)使用權(quán)而不包含國(guó)有土地使用權(quán)的不完全產(chǎn)權(quán)。

總的來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。通常由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。

二、 小產(chǎn)權(quán)房合法嗎?

(一)國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房出臺(tái)的相關(guān)政策

2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。2012年2月，國(guó)土部發(fā)言人表示將于2012年試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房;3月份，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史對(duì)清理原則進(jìn)行了解釋。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的合法性分析

1、什么是大產(chǎn)權(quán)房?

國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，購(gòu)房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國(guó)家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買(mǎi)賣(mài)雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過(guò)是二者的提法有所不同。相對(duì)于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。

2、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的根本區(qū)別是什么?

國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。

3、小產(chǎn)權(quán)房的合法性分析：

根據(jù)目前的法律規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是得不到產(chǎn)權(quán)保證的，不具有房產(chǎn)所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。同時(shí)，在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中，不能抵押、不能貸款，不允許買(mǎi)賣(mài)或進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)、再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金，一旦出現(xiàn)糾紛缺少法律支持。因此，面對(duì)價(jià)格誘惑的小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買(mǎi)者一定要謹(jǐn)慎。

三、 購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有什么后果呢?

1、 拿不到法律認(rèn)可的房產(chǎn)證。村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商自行印制的《樓房產(chǎn)權(quán)證》不具有法律效力。

2、 即使有宅基地和房屋的使用權(quán)也無(wú)法上市交易，無(wú)法得到銀行貸款和按揭，不允許過(guò)戶(hù)。

3、 有可能被列為違章建筑，面臨拆遷而得不到任何補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非法利用集體土地，不僅造成國(guó)家土地收益的流失，還嚴(yán)重侵害了購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益。因此，購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)房前，了解土地的性質(zhì)是至關(guān)重要的。如果您不太了解小產(chǎn)權(quán)房，很有必要咨詢(xún)產(chǎn)權(quán)糾紛相關(guān)律師，對(duì)自己所要購(gòu)買(mǎi)的房子性質(zhì)要明確清楚。因?yàn)?，如今?gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下不宜投資購(gòu)買(mǎi)。如果您碰到的是小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

上述內(nèi)容就是律霸小編根據(jù)我國(guó)法律政策的規(guī)定為大家解答的，小產(chǎn)權(quán)房是否合法的問(wèn)題，希望能夠解開(kāi)你的疑惑。由于小產(chǎn)權(quán)房不具有國(guó)家發(fā)的房產(chǎn)證，因此在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候會(huì)存在比較多的法律風(fēng)險(xiǎn)，這點(diǎn)是各位需要注意的地方。更多相關(guān)知識(shí)，你可以來(lái)電咨詢(xún)我們律霸的在線律師進(jìn)行了解。

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