小產(chǎn)權(quán)房又叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，這是在農(nóng)村地區(qū)比較常見的一類房產(chǎn)。目前，小產(chǎn)權(quán)房在我國是不合法的，那究竟為什么小產(chǎn)權(quán)房不合法呢？律霸小編將在下文中為您詳細解答。

《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！?/p>

《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?/p>

根據(jù)我國現(xiàn)行的法律，建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是村民建設(shè)住宅用地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的公益事業(yè)建設(shè)用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)，四是依法使用農(nóng)村集體土地使用權(quán)進行抵押實現(xiàn)抵押權(quán)的用地。

《擔保法》第三十四條規(guī)定“下列財產(chǎn)可以抵押：

(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)”;第三十六條規(guī)定“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。”第三十七條規(guī)定“下列財產(chǎn)不得抵押：(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外?！?/p>

綜上，除以上幾種情形建設(shè)用地可以使用集體土地外，其他以任何形式的利用集體土地上作為建設(shè)用地的行為都是違法的。

根據(jù)以上規(guī)定依法能用于進行商品房開發(fā)建設(shè)的土地只能是國有土地，集體土地必須先征收為國有后才能進行商品房開發(fā)建設(shè)。未經(jīng)征收直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)商品房項目是違法的，即使該項目有規(guī)劃許可證也不能改變其違法性質(zhì)，只能說明行政機關(guān)頒發(fā)規(guī)劃許可證的具體行政行為也違法。

村民集體建設(shè)的住宅樓的土地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)一樣是屬于集體所有的，房屋性質(zhì)與宅基地上的房屋一樣。村民集體建設(shè)的住宅樓房屋不是商品房，其不能象商品房那樣自由轉(zhuǎn)讓，只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間進行流轉(zhuǎn)。

《土地管理法》第十一條規(guī)定“ 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。”

根據(jù)該規(guī)定，村民住宅的建設(shè)用地使用權(quán)證應(yīng)當由縣級人民政府頒發(fā)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府是沒有頒發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證的權(quán)利的。

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”

根據(jù)該規(guī)定違法利用集體土地開發(fā)建設(shè)的房屋屬于違章建筑，不能基于建造就取得物權(quán)。

合法建造的村民住宅雖然可以依法基于建造取得物權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織成員。所謂“小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”其實是購房人無法取得產(chǎn)權(quán)，非集體經(jīng)濟組織成員根本不可能取得房屋的合法產(chǎn)權(quán)。

《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)?！?/p>

以上規(guī)定表明農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必須在《土地管理法》等法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進行，否則就是違法的。

基于“小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋本身不合法或者對其進行轉(zhuǎn)讓不合法，購房人與售房人之間簽訂的房屋買賣合同無效，雙方應(yīng)當返還財產(chǎn)，有過錯一方應(yīng)當賠償無過錯一方的損失，雙方都有過錯的根據(jù)各自的過錯程度承擔責任。

小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，因而在買賣的時候是有一定限制的。而在買賣小產(chǎn)權(quán)房的過程中也會存在很多風(fēng)險，由于法律對小產(chǎn)權(quán)房不保護，因此對當事人來講是很不利的。如果你遇到了有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，建議你先咨詢一下律霸的在線律師，聽聽專業(yè)律師的意見。

小產(chǎn)權(quán)房是什么？購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險？

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題

小產(chǎn)權(quán)房可以辦房產(chǎn)證嗎？