房屋在出售和抵押時(shí)會(huì)根據(jù)出售和抵押的先后不同，對(duì)消費(fèi)者與抵押權(quán)人的受償產(chǎn)生不同的影響，一般其順位會(huì)根據(jù)實(shí)際的改變而改變。房屋抵押怎么做，房屋抵押對(duì)出售順序有影響嗎？下面，律霸就簡(jiǎn)要講述一下房屋抵押出售順序的影響。

　　一、房屋先出售后抵押，消費(fèi)者與抵押權(quán)人受償順位問(wèn)題

　　在商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效成立后，出賣(mài)人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購(gòu)房消費(fèi)者起訴請(qǐng)求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：

　　(1)如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未為登記，由于該房屋上沒(méi)有權(quán)利設(shè)定的外觀顯征，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利。但如果購(gòu)房消費(fèi)者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為債權(quán)的實(shí)現(xiàn)就該房屋設(shè)定抵押權(quán)的，由于惡意損害第三人的行為違反了民法誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，該抵押權(quán)不受法律保護(hù)。

　　(2)如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)登記后，出賣(mài)人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房消費(fèi)者的請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)榈怯浀闹饕康脑谟诖_保房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管以及有效防范出賣(mài)人重復(fù)預(yù)售損害購(gòu)房人利益的行為，登記的合同具有對(duì)抗第三人的效力，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)登記簿查詢(xún)抵押物的權(quán)屬狀況，其未盡審查義務(wù)所致?lián)p失不能由購(gòu)房消費(fèi)者承擔(dān)。

　　(3)如果商品房的所有權(quán)已登記轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人，出賣(mài)人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，就購(gòu)房人的房屋設(shè)定抵押，由于購(gòu)房人已取得房屋所有權(quán)成為所有權(quán)人，出賣(mài)人對(duì)他人房屋設(shè)定抵押權(quán)的行為屬于無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，除非該行為經(jīng)所有權(quán)人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人取得處分權(quán)，該合同無(wú)效。

　　二、房屋先設(shè)定抵押后又出售，消費(fèi)者與抵押權(quán)人的受償順位問(wèn)題

　　房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣(mài)人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益沖突的，

　　(1)如果出賣(mài)人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押物登記的，應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人抵押物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)辦理抵押物登記，登記的目的在于確保財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定和交易的安全，購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)通過(guò)登記簿查詢(xún)房屋上的權(quán)屬狀況，其疏于審查而遭致的損失不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給抵押權(quán)人承擔(dān)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第67條的規(guī)定，即使出賣(mài)人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，買(mǎi)賣(mài)合同的效力不因此而受影響，抵押權(quán)人仍可就經(jīng)登記的抵押物行使物上追及權(quán)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，受讓人亦可行使滌除權(quán)以取得抵押物的所有權(quán)，因此，不管該房屋已轉(zhuǎn)移至何人之手，即使已轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者，消費(fèi)者的所有權(quán)仍然不能對(duì)抗該房屋的抵押權(quán)，受讓人可以代替債務(wù)人清償其全部債務(wù)，以取得房屋所有權(quán)，然后就滌除房屋上負(fù)擔(dān)所支付的價(jià)款向抵押人追償。

　　(2)如果出賣(mài)人已通知抵押權(quán)人的，對(duì)該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實(shí)現(xiàn)其債權(quán);如果已告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購(gòu)房人仍然買(mǎi)受的，屬于買(mǎi)收人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自無(wú)反悔并受法律保護(hù)的依據(jù)。

　　以上，就是關(guān)于房屋抵押受償順序先后對(duì)相關(guān)關(guān)系人的影響與順位關(guān)系，如果你對(duì)相關(guān)情況需要仔細(xì)了解的，建議咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。保護(hù)自己的利益不受傷害。更多的希望你在相關(guān)問(wèn)題的解決上考慮到實(shí)際情況，以使自己的問(wèn)題得到最好的解決。

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