有房有車是大部分中國(guó)人一輩子的夙愿，但作為已經(jīng)完成這一夙愿的業(yè)主群體又不得不面臨房子、車子相關(guān)資源匱乏的困境。在當(dāng)今房?jī)r(jià)攀升、油價(jià)飛漲的年代，停車位的價(jià)值也隨之飆升。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年底，售價(jià)最高的車位已達(dá)到80萬(wàn)元。這個(gè)價(jià)錢在一些城市已經(jīng)能夠買到一套很好的住宅了。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，也讓眾多中產(chǎn)階級(jí)業(yè)主群體開始意識(shí)到停車位的價(jià)值所在，把停車位當(dāng)成一種產(chǎn)權(quán)去爭(zhēng)取。然而，由于停車位屬于房地產(chǎn)商建造、物業(yè)管理單位管理，業(yè)主始終處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，很難發(fā)出響亮一點(diǎn)的聲音。
　　《參考消息》轉(zhuǎn)載英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》周刊網(wǎng)站3月22日的文章介紹，北京的汽車數(shù)量相比過(guò)去10年增加了一倍以上，達(dá)到500萬(wàn)輛，而停車位估計(jì)只有74萬(wàn)個(gè)。一年前，該市采取了一個(gè)舉措，將停車費(fèi)提高了3倍。路邊停車收費(fèi)員遭到辱罵和毆打?？棺h者最近在北京一處地下停車場(chǎng)的集會(huì)雖算不上嚴(yán)重事件，但車主們?cè)诤?、潮濕的夜晚所遭受的痛苦卻是顯而易見(jiàn)，采取行動(dòng)的呼吁也是發(fā)自內(nèi)心的。他們展開的紅色橫幅說(shuō)明了一切：“我的車無(wú)家可歸！”30多名抗議者全都來(lái)自北京東北部一個(gè)住宅小區(qū)。一些人自10年前買房以來(lái)就一直住在這里。那時(shí)他們被告知，只要他們住在這里，他們就能以每月300元至800元的租金租賃車位。不過(guò)，去年物業(yè)公司突然宣布，小區(qū)業(yè)主必須花16.5萬(wàn)元購(gòu)買車位。這比一些業(yè)主買車的錢都多，許多人因此拒絕付錢。車位售給了新來(lái)者，隨后就發(fā)生了報(bào)復(fù)事件：車身被劃傷，后視鏡被砸碎，輪胎被割破。有人甚至呼吁采取更直接的行動(dòng)，舉行大規(guī)?？棺h，用汽車封鎖小區(qū)。警察也被叫來(lái)了數(shù)次，但他們除了敦促業(yè)主自己解決糾紛外，并沒(méi)有采取進(jìn)一步的措施。
　　這一起事例并非首例，在重慶市的一個(gè)樓盤里，就發(fā)生了這樣類似的事件：在業(yè)主們買房時(shí)，開發(fā)商承諾車庫(kù)永遠(yuǎn)只租不買,拒絕業(yè)主購(gòu)車位的要求.可在業(yè)主進(jìn)住后的某一天突然貼出通知稱車位只賣不租,一個(gè)車位13萬(wàn),每月買后還要交管理費(fèi)70元!賣的還只是40年的 使用權(quán),還要求業(yè)主必須于某日前交一萬(wàn)元的定金,否則將有車無(wú)處停!本來(lái)一個(gè)小區(qū)一千多戶,只有兩百個(gè)車位就是設(shè)計(jì)失敗,現(xiàn)在又把業(yè)主逼上絕路，使得業(yè)主們氣憤不已。業(yè)主們紛紛討論，買房時(shí)，開發(fā)商打出的“善待你一生”，是多少業(yè)主心中的神話，如今卻被打破了，他們對(duì)于巴掌大的地方,竟然也要十來(lái)萬(wàn)元錢很是不滿!他們希望能通過(guò)法律的途徑來(lái)尋求幫助。對(duì)于小區(qū)停車位的問(wèn)題，還不止這一種，例如很多小區(qū)的物管擅自使用地下停車庫(kù)來(lái)修建房屋從而出租，業(yè)主們的反對(duì)卻無(wú)濟(jì)于事；又如物管漫天要價(jià)的出租車位，使得許多業(yè)主不敢把車停回家，他們聲稱有車比沒(méi)車難。
　　遇到以上種種問(wèn)題，有一部分當(dāng)事人會(huì)與開發(fā)商或物業(yè)公司對(duì)簿公堂，難道法律對(duì)停車位也置之不理嗎？對(duì)于這一類新興類型的產(chǎn)權(quán)，法律上有沒(méi)有具體的規(guī)定？在此，作為益房律師網(wǎng)的資深房地產(chǎn)律師，結(jié)合我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定與司法實(shí)踐跟大家做一下探討，讓大家能更好地了解停車位的法律現(xiàn)狀，以及如何更有效的應(yīng)對(duì)類似問(wèn)題。
　　所謂停車位是指停車場(chǎng)中僅供一輛汽車停放之單元。所謂商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，是指房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)又包括土地使用權(quán)和建筑物、附屬物所有權(quán)兩方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。居民小區(qū)內(nèi)供業(yè)主停車的地方主要有兩種：一種是封閉型的車庫(kù)，以地下車庫(kù)居多。另一種是地面非封閉型停車場(chǎng)。這種停車場(chǎng)被劃分為一個(gè)個(gè)車位，以露天的居多，也有搭建簡(jiǎn)易篷頂?shù)?。很顯然兩者區(qū)別主要在：車庫(kù)的開發(fā)成本相對(duì)較高。
　　從法學(xué)理論的角度看，認(rèn)為小區(qū)停車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的觀點(diǎn)占主導(dǎo)地位。地面停車位由于是直接利用小區(qū)地表，以劃線方式表明位置的停車設(shè)施，一般需要政府的批準(zhǔn)并獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記后，房屋單元所有人便按份共同擁有了該小區(qū)所占土地的全部土地使用權(quán)。地面停車位只是通過(guò)劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)，所以，它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。因此，住宅小區(qū)某處的地面停車位歸某一業(yè)主所有，但該地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元所有人共同擁有。在實(shí)際操作中，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì)交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)公司不得擅自設(shè)立小區(qū)地面停車位，否則構(gòu)成侵權(quán)行為。
　　地下停車位相對(duì)地面停車位來(lái)說(shuō)復(fù)雜一點(diǎn)謂地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間建造的停車位。住宅小區(qū)地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的（所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。），即該停車位并沒(méi)有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。也就是說(shuō)，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分?jǐn)偅叵陆ㄖ锉愠闪瞬环謹(jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。依據(jù)物權(quán)法理論，計(jì)算建筑物容積率的建筑物是主物，不計(jì)算建筑物容積率的建筑物是從物。從物依附于主物，主物所有權(quán)范圍及于從物。地下停車場(chǎng)便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業(yè)主。所以，住宅小區(qū)地下停車位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。也就是住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無(wú)權(quán)擅自處分的。然而，從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積。因 此，該種停車位可擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。如北京市就規(guī)定，此類地下停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過(guò)買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無(wú)須繳納車位使用費(fèi)，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看管費(fèi)。
　　從司法實(shí)踐上看，承認(rèn)房屋買賣雙方對(duì)停車位的約定，并限制占用業(yè)主共有土地。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》第74條是對(duì)停車位進(jìn)行規(guī)定的最重要的一條，是全國(guó)人民代表大會(huì)頒布的法律條文。具體規(guī)定如下：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。2009年10月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條和第6條進(jìn)一步規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第74條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為屬于業(yè)主共有的車位。
　　以上規(guī)定，大致為停車位的歸屬提供了法律依據(jù)。對(duì)于停車位的歸屬，采取當(dāng)事人約定原則；但是地面停車場(chǎng)直接歸業(yè)主共有。另外，以上規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)停車位、車庫(kù)的出售或出租施加了必要的限制，即應(yīng)當(dāng)首先滿足（本小區(qū)）業(yè)主的需要，維護(hù)了業(yè)主們的取得停車位的優(yōu)先權(quán)。但是，由于法律條款對(duì)停車位約定的過(guò)于粗糙和原則性，難以具體適用。司法解釋雖然對(duì)“滿足業(yè)主的需要”的情形有所細(xì)化，但其約定仍然比較模糊，這與當(dāng)下停車位管理缺乏統(tǒng)一行政制度也有很大關(guān)系，作為普適性的法律不能無(wú)視多元化管理制度的存在。另外，在房屋買賣雙方對(duì)停車位沒(méi)有約定的情形下，如何保證業(yè)主獲得停車位就沒(méi)有具體法律依據(jù)。
　　法律對(duì)于停車位的規(guī)定有很大的缺陷，停車位在現(xiàn)實(shí)生活中存在的問(wèn)題也是不一而足。針對(duì)這些問(wèn)題，有些地方已經(jīng)在大膽的嘗試。比如2003年11月12日，南京市鼓樓區(qū)人民法院認(rèn)為“被告（開發(fā)商）并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房的成本事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定”，判決“星漢城市花園小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有”。這一判決在全國(guó)引起轟動(dòng)，也被學(xué)者引為經(jīng)典案例，而且公攤面積原則深得某些法官的贊同。廣州市也于2008年3月20日發(fā)布的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理規(guī)定》規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)前，需經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬，并定期將出售或者出租方案進(jìn)行公示和在行政管理部門進(jìn)行備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位不得以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務(wù)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位不得以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務(wù)。在已經(jīng)施行的判例或政策中不乏切實(shí)可行的解決方式，這些都是將來(lái)立法值得借鑒的。

　　因此，如果您是業(yè)主，在現(xiàn)行法律制度下，首先，請(qǐng)務(wù)必首要重視在購(gòu)房簽約時(shí)盡量對(duì)停車位的歸屬和使用明確約定；其次，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，查詢清楚訴爭(zhēng)的停車位是何種類型，是地下車庫(kù)、地面車位還是占用其他未規(guī)劃為停車位的地面；最后，要以正當(dāng)方式進(jìn)行維權(quán)，依照現(xiàn)行法律規(guī)定，合法合理地表達(dá)自己的訴求。

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