一、二手房過戶要注意哪些細節(jié)

1、核實房屋情況。

了解房屋自然情況，既包括房屋位置、地址、門牌號，還包括面積、戶型、格局、結構、朝向、采光、開間、進深等細節(jié)，更包括房屋預留物品、裝修情況、物業(yè)服務、生活配套、商圈環(huán)境等。

2、核實產權是否清晰以及賣方手續(xù)是否齊全。

房產證是房主對房屋享有所有權的唯一憑證，賣方必須是房屋的所有權人。買方可以通過查驗產權證和產權人身份證來核實賣方及房產的信息，確認無誤以避免糾紛;對于持有軍官證的房主應格外謹慎，必須核實身份;對夫妻共有或多個共有產權人的房屋，買方應要求在簽買賣合同時所有產權人都應到場簽字。

3、標明付款方式和付款時間。

在購買房屋時，買方應要求賣方在合同中標明房屋付款時間、付款方式，不能用模糊的口頭約定，因為一旦出現糾紛，這種約定在實際中太難取證，所以買方簽定合同時要用書面形式確定條款，如有問題可走法律途徑來維權。

4、明確違約責任和合理利用補充條款。

購房者要在正規(guī)中介公司簽署正式購房合同，除合同中對違約情況有所陳述外，在履行合同的過程中，還要就一些一時無法確定的問題增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，以避免后期麻煩。

5、了解二手房房屋產生的費用是否結清。

有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)費、采暖費、煤氣費、電費、水費等有可能因長期拖欠數額不菲。買受人在不知情的情況下購買此房，很有可能就要為此買單。建議將這些可能發(fā)生的情況都落實到合同中去，并留有尾款，本著誰消費誰清零的原則以此制約。

6、盡量委托正規(guī)中介機構或經紀事務所來代理房屋買賣交易。

此渠道能讓買賣雙方的風險規(guī)避到最小，也給購房者省去很多不必要的麻煩。

二、二手房不過戶可以嗎?

(一)為什么存在不過戶的現象

現行政策規(guī)定滿兩年的普通住房可以免營業(yè)稅，滿五年可以免所得稅。有些當事人為節(jié)省一些費用，約定數年 后再辦理房產過戶手續(xù)。這種做法危害極大，一旦出現糾紛，后悔莫及，不應提倡，不要因小失大。

(二)二手房不過戶存在哪些風險

1、房屋不過戶雙方均可能反悔

隨著房價的漲跌變化，由于房價的變動，買賣雙方對已交易的二手房最終流產，引發(fā)了許多矛盾。如果已經辦理了房屋買賣過戶手續(xù)就不存在這些麻煩了。

2、房屋共有人不同意賣房。

房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購房者在買房時要房主與共有人都同意才行。如果辦理了房屋過戶，才可能善意取得該房產。

3、賣房者對房屋沒有產權，只有使用權。

由于我國對不動產實行的是登記制度，買賣雙方簽訂的合同只能體現債權關系。但由于雙方沒有辦理房屋產權轉移變更登記對核實物權不發(fā)生法律效力，房屋的產權人仍然是原出賣人，出賣人仍可以行使房屋所有權人的相應權利，而買房人只有使用權，沒有所有權。

二手房過戶的時候，如果交易的二手房屬于“滿五唯一”或者“滿二”的話，那么可以免除個稅或者增值稅。因此，有些人為了避稅，在購買二手房之后并不會馬上過戶，而是選擇等滿五年或者二年，這樣做無疑會帶來更大的風險，嚴重還會導致交易失敗，從而因小失大，損害到自身合法利益。

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