一、2020年二手房評估價怎么算?

1、 市場比較法

挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。

2、成本估價法

二手房的的價格按成本估價法進行計算，其公式為：房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。

3、收益還原法

收益還原法的計算方法一般為房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率，首先要估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。

二、決定地價的有以下八大因素：

1、位置、面積

地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。

一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。

2、地形、地質

不良的地形會增加工程前期施工的費用，提高建筑成本，也會影響土地功能的發(fā)揮，因而地價較低。例如，在山坡上已建有一個工廠，則處于其下風口的平坦地的價格也許要比處于其上風口處的山坡地價格還要低。

3、形狀、用途

一般來說，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價格自然也會有所降低。

而商業(yè)用地價格高于工業(yè)用地;工業(yè)用地價格高于住宅用地。

4、交通、環(huán)境

土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設狀況、寬窄程度、運輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會影響土地的價格。

5、 朝向、樓層

良好的房屋朝向和適當?shù)臉菍佑欣陉柟獾纳淙?，有利于通風，可以改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心健康有益。

6、采光、通風

房屋門窗的方向與設計對于保持充足的光線和良好的通風有很大影響。住宅的采光要求符合節(jié)能標準，住宅的通風要求開啟門窗可以保證室內(nèi)外空氣自由流動，特別是在炎熱的夏天要有穿堂風。

7、建設質量

質量問題是在選購商品房的過程中很難把握的問題。是否具有《質量合格證書》是衡量其質量好壞的一個重要標志。

8、物業(yè)管理狀況

安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)公司，只能是居而不安。因此，購房者在購房的同時還要選擇一家好的物業(yè)管理公司，以保證居住時的舒適的方便。

土地的環(huán)境質量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。

對于居住用地來說，公共服務設施齊全、基礎設施完備，遠離污水處理設施的土地，價格自然會比較高。

另外，政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標的限制，也會影響土地價格。

我們就算能夠簡單的了解一些二手房價格評估的方法，但是，其中類似于房地產(chǎn)重新建造的完全價值等這些都不是普通民眾能夠推斷出來的。而專業(yè)的房地產(chǎn)評估公司在運營之前都已經(jīng)具備了相關的資質，房子的具體價格只能以房地產(chǎn)公司評估出來的數(shù)值為準，我們知道計算方法自己也計算不出來的。

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