是具有法律效果的。

共同共有關(guān)系中共有人的權(quán)利和義務(wù)

【案情】

甲、乙系夫妻，有一套夫妻共有房屋需要出售。乙私自與丙達成協(xié)議，以12萬元將該房賣給丙，雙方簽訂了買賣協(xié)議，但未辦理過戶登記。甲因不知此房乙已出售予丙，又私自與丁達成協(xié)議，將房屋賣予丁，價額15萬元，并且私自辦理房屋過戶登記手續(xù)。因丙要求交付房屋與甲、乙發(fā)生糾紛。丙訴至法院。

【問題】

1、乙與丙簽訂的房屋買賣合同和甲與丁簽訂的房屋買賣合同是否有效?為什么?

2、該房屋的所有權(quán)應(yīng)歸誰?為什么?

【評注】

1、本問涉及部分共同共有人擅自處分共有物的行為效力問題。

所說共同共有是指共有人對全部共有財產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。因此，共同共有又稱不確定份額的共有。在共同共有關(guān)系中，共有人的權(quán)利和義務(wù)是：

(1)共同共有人對共有財產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)，對共有財產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用;對共有財產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意，未經(jīng)全體共有人的同意而處分共有財產(chǎn)時，則在法律上是無效的。當(dāng)然，如果根據(jù)法律規(guī)定或共有人之間的內(nèi)部約定，某個共有人有權(quán)代表或代理全體共有人處分共有財產(chǎn)時，則該共有人依法或依協(xié)議作出的處分財產(chǎn)的行為是有效的。

(2)共同共有人在對共有財產(chǎn)行使使用和收益權(quán)時應(yīng)承擔(dān)共同的義務(wù)。因?qū)灿胸敭a(chǎn)進行維護、改良等支付的合理費用由各共有人共同負擔(dān)。各共有人因共同財產(chǎn)對外發(fā)生債務(wù)或造成第三人損害的，全體共有人要承擔(dān)連帶責(zé)任。在夫妻共有關(guān)系中，夫妻雙方對共有財產(chǎn)享有平等的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。夫妻雙方對共有財產(chǎn)的處分，除另有約定外，事先應(yīng)當(dāng)協(xié)商，取得一致意見后再行處分(買賣、互易，贈與)。夫妻一方處分共有財產(chǎn)時，另一方明知而未提出異議的，應(yīng)視為同意，事后不能以自己未曾參與處分而否認處分的法律后果。

本案中，甲、乙系夫妻，其共有房屋為夫妻共同共有財產(chǎn)，其對夫妻共有財產(chǎn)的處分，應(yīng)經(jīng)過雙方協(xié)商，取得一致意見以后才能處分。乙私自與丙簽訂房屋買賣合同，甲私自與丁簽訂房屋買賣合同均未取得共有人對方的同意，故乙與丙、甲與丁之間的房屋買賣合同均為無效合同。

2、本問涉及夫妻一方擅自處分共有財產(chǎn)后相對人能否取得所有權(quán)的問題。

依《民通意見》第89條規(guī)定，共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。也就是說，部分共同共有人擅自處分共有物，雖然其行為無效，但第三人如因善意且有償取得該財產(chǎn)，且該財產(chǎn)是法律允許轉(zhuǎn)讓的流通物，則第三人可因善意而取得該財產(chǎn)。

本案中，丁不知甲未與乙協(xié)商而處分該房屋，為善意第三人，且支付了合理價款，房屋為法律允許的流通物，同時，他們辦理了房屋過戶手續(xù)，符合善意取得的實質(zhì)要件和形式要件，丁應(yīng)為該房屋的合法財產(chǎn)所有人;至于乙與丙之間的房屋買賣合同，因乙不具有處分權(quán)而形成該合同為效力未定的合同，該效力未定的合同實際上也未取得甲的追認，因此，該合同為無效合同。因為該合同所確定的標的物已轉(zhuǎn)讓與丁，丁已取得該房屋的所有權(quán)，故該合同已經(jīng)不可能履行。在導(dǎo)致該合同無效的原因中，丙為善意第三人，不存在主觀過錯，乙為無權(quán)處分人，存在主觀過失，由此造成的損失，應(yīng)由乙承擔(dān)，因乙和甲為夫妻，該損失應(yīng)由甲乙以夫妻共有財產(chǎn)共同承擔(dān)。

法律規(guī)定共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。