2007年10月，朋友將商鋪以18萬元每年出租給了某知名公司，租期5年。因?yàn)閷?duì)方是知名企業(yè)，朋友很高興，特意給了2個(gè)月的免租期。租賃合同由該知名公司起草，為防止房主中途提價(jià)，該公司約定了高達(dá)十萬元的違約金，即，任何一方無法定或約定理由解除合同要賠償對(duì)方違約金10萬元。

第一年雙方合作愉快，但是到了2008年10月，按約定該付第二年的房租了，該知名公司提出不租了，朋友就說那就按合同辦吧，對(duì)方拒絕。一年期滿，對(duì)方搬空商鋪，撤了，沒有任何說法。

在要不要起訴，如何起訴，起訴過程中，都發(fā)生了一些惱人的法律問題，值得有產(chǎn)者思考!

→①起訴，還是不起訴?

不起訴，就這么算了?房子也是貸款100多萬買的，還給了對(duì)方兩個(gè)月免租期!因?yàn)閷?duì)方是知名企業(yè)，租金比市場(chǎng)價(jià)還便宜!不起訴，吃啞巴虧，心里不平衡!而且，時(shí)逢金融危機(jī)，房子一天兩天難出手，租金損失誰承擔(dān)?

→②起訴，又會(huì)發(fā)生哪些問題呢?

A、發(fā)票問題。

合同對(duì)發(fā)票問題未作約定，對(duì)方說你要起訴我，我就要你開發(fā)票。而租賃專用發(fā)票稅金最低要5.5%，18萬租金要近萬元稅金，可能還有滯納金!

B、違約金

雖然10萬違約金約定在案，而且也是對(duì)方主動(dòng)提出來的。但法院會(huì)按這個(gè)數(shù)字判嗎?

根據(jù)我國法律規(guī)定，違約金主要功能是填補(bǔ)守約方的損失，懲罰性功能很小。根據(jù)江蘇省高級(jí)人民法院的審判紀(jì)要，違約金一般不高于損失的30%。在對(duì)方提出消減違約金時(shí)，法院必然會(huì)有所考慮。

C、案子會(huì)拖多久?判決的違約金能不能填補(bǔ)租金損失?

法官明確，不可能你多長(zhǎng)時(shí)間租不出去，我就判對(duì)方承擔(dān)多少租金。法官只會(huì)根據(jù)法官的經(jīng)驗(yàn)來判斷大概需要多長(zhǎng)時(shí)間才能按原有的條件租出去，在此基礎(chǔ)上判對(duì)方賠償損失(即違約金)。果如法官所說，不管案件審理需要多少時(shí)間，房主一方都不占便宜!

D、承租方留下的那些裝修，我不想要，法院會(huì)不會(huì)也折價(jià)給我?

法官說，會(huì)的。雖然你認(rèn)為留下的裝修無用，但法院通常會(huì)判決折價(jià)給房主。

處理結(jié)果：好在我們動(dòng)作利索，從對(duì)方租金截止到法院調(diào)解結(jié)案，只是10多天時(shí)間，避免了損失擴(kuò)大和矛盾升級(jí)。在訴訟過程中，我們?cè)诜ü僦敢抡{(diào)整了策略，將向?qū)Ψ阶酚懽饨鸺斑`約金的訴訟請(qǐng)求改為只訴租金，且只訴3個(gè)月租金，這樣訴訟費(fèi)用大大降低，為調(diào)解掃除障礙。最終在法院調(diào)解下，對(duì)方以賠償2.5萬元，另留下所有裝潢裝修的代價(jià)，解除了租賃關(guān)系。至于稅金，誰也不提了。

給房主的啟示：

1、誰來承擔(dān)稅賦?約定不交稅是違法的。但是如果協(xié)商一致，可以由承租方承擔(dān)稅金。如果你不作約定或約定不開發(fā)票，結(jié)果都是出租方承擔(dān)稅金。

2、免租期的代價(jià)。應(yīng)當(dāng)約定，如果我給你免租期，但你要提前解約的，要補(bǔ)齊免租期內(nèi)的租金。如果不作約定，給了也就給了，誰也不會(huì)再補(bǔ)償你。

3、違約金，不要約定過高。違約金高，對(duì)承租方有利，對(duì)出租方不利。

4、對(duì)裝修裝潢的約定?？梢约s定租期屆滿或者因故租賃合同解除，裝修裝潢如何處理。是折價(jià)，是無償留下來，還是帶走，大家提前說好。

以上都是根據(jù)上述個(gè)案所做的提示，其實(shí)，還有很多需要注意的地方，比如維修的負(fù)擔(dān)，是否轉(zhuǎn)租，租期內(nèi)遇到拆遷如何補(bǔ)償?shù)鹊取?/p>