一、物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的特點(diǎn)

1、案件數(shù)量上升快。由于新的住宅小區(qū)不斷建成，小區(qū)的管理服務(wù)大多數(shù)通過物業(yè)管理公司來完成，物業(yè)公司與業(yè)主間的糾紛時常發(fā)生，致使物業(yè)糾紛案件呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年1-11月共審結(jié)近68件，與2012年同期齊平，但是比2011年同期上升近85%。

2、案件的被告多數(shù)為業(yè)主。由于物業(yè)管理主要是小區(qū)內(nèi)部的綠化、安保、環(huán)境、衛(wèi)生等與業(yè)主日常生活相關(guān)的服務(wù)，主要糾紛是業(yè)主拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)。

3、案件標(biāo)的小。由于物業(yè)糾紛主要是物業(yè)費(fèi)的拖繳，所以標(biāo)的較小，主要是1000元-3000元之間的案件居多，但是部分案件欠費(fèi)時間較長，一般在兩年以上。

4、業(yè)主敗訴為多數(shù)。由于業(yè)主對法律知識了解不夠，沒有證據(jù)意識，平時不能注意收集證據(jù)，其通常通過拒交物業(yè)費(fèi)方式來拒抗物業(yè)公司服務(wù)上的不足，訴訟中時常出現(xiàn)舉證不能情況，致使其抗辯理由不能得到支持。

5、案件處理難度大。由于物業(yè)管理公司的服務(wù)水平與業(yè)主要求存在差距。業(yè)主雖對抗辯的理由證據(jù)不足，但是物業(yè)管理服務(wù)存在的不足是自身親身感受，且給業(yè)主的生活帶來許多的麻煩，物業(yè)公司知道業(yè)主沒有證據(jù)證明相關(guān)事實(shí)，在糾紛的處理一般不作讓步，致雙方矛盾加大。從一定程度上雙方由金錢之爭演變?yōu)槊孀又疇?，且這類案件涉及同一小區(qū)的多戶家庭，容易引起群體糾紛，案件處理的難度較大。

二、物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因

1、法律規(guī)定不健全，存在漏洞。物業(yè)管理行業(yè)在我國起步較慢，但是發(fā)展速度較快，但法律規(guī)定存在一定的涉后性，許多問題的處理無法可依，致物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛不能得到很好的解決，這是導(dǎo)致當(dāng)前物業(yè)糾紛不斷增多的根本原因。雖然出臺了《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《物權(quán)法》，但是仍存在小區(qū)管理中哪些是物業(yè)管理負(fù)責(zé)，哪些是業(yè)主自身負(fù)責(zé)，哪些是居委會負(fù)責(zé)，責(zé)職不明，出現(xiàn)問題時相互推卸。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建房屋存在質(zhì)量問題引發(fā)糾紛。部分物業(yè)服務(wù)糾紛是由于房屋開發(fā)企業(yè)所建的房屋的墻體、屋面存在漏水致業(yè)主家具受損、裝璜受損。大部物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是其與房屋開發(fā)企業(yè)簽訂的房屋銷售合同的同時簽訂的，所以業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司與房屋開發(fā)企業(yè)是一家，應(yīng)由房屋開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。加之部分房屋開發(fā)企業(yè)當(dāng)初為銷售房屋故意作虛假宣傳，夸大物業(yè)管理的服務(wù)范圍，特別是外地開發(fā)商，房屋銷售完就走路，結(jié)果業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)多方面配套不到位，或是原來的承諾沒兌現(xiàn)，為后來的物業(yè)管理公司與業(yè)主發(fā)生矛盾埋下隱患。

3、物業(yè)公司服務(wù)人員的素質(zhì)有待提高，服務(wù)存在瑕疵。物業(yè)管理公司人員大多數(shù)是非專業(yè)人員，部分是年齡較大，對相關(guān)的物業(yè)管理知識不夠了解，責(zé)任心不夠強(qiáng)，有在做一天算一天的想法，不能弄清物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同的關(guān)系，雙方的地位是平等的，應(yīng)嚴(yán)格遵守雙方的物業(yè)合同的約定，如對小區(qū)衛(wèi)生不能做到經(jīng)?；驋呋虼驋卟患皶r;對小區(qū)的安全管理不到位，安保人員流于形式;對小商小販進(jìn)入小區(qū)管理不嚴(yán);對小區(qū)綠化管理不到位;有時遇到涉及業(yè)主權(quán)益的糾紛不敢管，最終造成業(yè)主間發(fā)生矛盾。最終業(yè)主們以拖欠物業(yè)費(fèi)來表達(dá)對物業(yè)管理的不滿。

4、業(yè)主委員會產(chǎn)生不規(guī)范，且不能真正發(fā)揮作用。有些小區(qū)的業(yè)主委員會是怎么產(chǎn)生的業(yè)主均不清楚，業(yè)主相應(yīng)的知情權(quán)、選擇權(quán)不能得到實(shí)現(xiàn)，所以業(yè)主易對業(yè)主委員會的行為產(chǎn)生合理懷疑，對業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同一般是不予認(rèn)可。部分小區(qū)業(yè)主委員會不能充分行使對物業(yè)管理公司的履行合同的監(jiān)督，物業(yè)管理公司存在違約行為時不能及時交涉，真正代表業(yè)主維護(hù)其合法權(quán)益。

5、部分業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)。由于部分小區(qū)業(yè)主長期居住在老居民區(qū)，以前并沒有物業(yè)管理，未交納過物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)初入小區(qū)思想觀念未能得到更新。有些業(yè)主對物業(yè)管理要求過高，對家庭失竊，房屋質(zhì)量，總歸于物業(yè)管理的范圍，特別是對物業(yè)管理的輕微的瑕疵就大作文章等，當(dāng)出現(xiàn)這類情況時就拒付全部物業(yè)費(fèi)。

6、部分業(yè)主買房后長期不居住或?qū)⒎课莩鲎饨o他人。部分業(yè)主認(rèn)為自己長期不居住在小區(qū)，就拒付物業(yè)費(fèi)，或在房屋了租他人時，其以與承租人約定了物業(yè)費(fèi)由承租人承擔(dān)，以引來對抗物業(yè)公司，不交納物業(yè)費(fèi)。

三、物業(yè)糾紛怎么解決

1、協(xié)商。雙方依靠自身力量，相互妥協(xié)和讓步，解決糾紛。該方法快捷簡便、心平氣和，但應(yīng)以書面方式記載協(xié)商內(nèi)容。

2、調(diào)解。由第三方介入促使?fàn)幾h各方相互諒解和讓步，最終化解矛盾。當(dāng)爭議各方失去對話基礎(chǔ)，尋求第三方調(diào)解實(shí)為高明選擇。

3、仲裁。將糾紛提交仲裁機(jī)構(gòu)，由其居中裁決的糾紛解決機(jī)制。仲裁一裁終局制，一方不履行仲裁裁決，對方可以申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

4、訴訟。一方向法院提出請求，由法院裁決糾紛的制度。訴訟是最終、最權(quán)威的糾紛解決機(jī)制，是當(dāng)事人保護(hù)權(quán)利的最后屏障。

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