物業(yè)合同糾紛的特點

1、案件數(shù)量上升快。由于新的住宅小區(qū)不斷建成，小區(qū)的管理服務大多數(shù)通過物業(yè)管理公司來完成，物業(yè)公司與業(yè)主間的糾紛時常發(fā)生，致使物業(yè)糾紛案件呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。

2、案件的被告多數(shù)為業(yè)主。由于物業(yè)管理主要是小區(qū)內部的綠化、安保、環(huán)境、衛(wèi)生等與業(yè)主日常生活相關的服務，主要糾紛是業(yè)主拖欠物業(yè)公司物業(yè)費。

3、案件標的小。由于物業(yè)糾紛主要是物業(yè)費的拖繳，所以標的較小。

4、業(yè)主敗訴為多數(shù)。由于業(yè)主對法律知識了解不夠，沒有證據意識，平時不能注意收集證據，其通常通過拒交物業(yè)費方式來拒抗物業(yè)公司服務上的不足，訴訟中時常出現(xiàn)舉證不能情況，致使其抗辯理由不能得到支持。

5、案件處理難度大。由于物業(yè)管理公司的服務水平與業(yè)主要求存在差距。業(yè)主雖對抗辯的理由證據不足，但是物業(yè)管理服務存在的不足是自身親身感受，且給業(yè)主的生活帶來許多的麻煩，物業(yè)公司知道業(yè)主沒有證據證明相關事實，在糾紛的處理一般不作讓步，致雙方矛盾加大。從一定程度上雙方由金錢之爭演變?yōu)槊孀又疇?，且這類案件涉及同一小區(qū)的多戶家庭，容易引起群體糾紛，案件處理的難度較大。

糾紛形成的原因

1、法律規(guī)定不健全，存在漏洞。物業(yè)管理行業(yè)在我國起步較慢，但是發(fā)展速度較快，但法律規(guī)定存在一定的涉后性，許多問題的處理無法可依，致物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛不能得到很好的解決，這是導致當前物業(yè)糾紛不斷增多的根本原因。雖然出臺了《物業(yè)管理條例》以及《物權法》，但是仍存在小區(qū)管理中哪些是物業(yè)管理負責，哪些是業(yè)主自身負責，哪些是居委會負責，責職不明，出現(xiàn)問題時相互推卸。

2、房地產開發(fā)企業(yè)所建房屋存在質量問題引發(fā)糾紛。部分物業(yè)服務糾紛是由于房屋開發(fā)企業(yè)所建的房屋的墻體、屋面存在漏水致業(yè)主家具受損、裝璜受損。大部物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務合同是其與房屋開發(fā)企業(yè)簽訂的房屋銷售合同的同時簽訂的，所以業(yè)主認為物業(yè)公司與房屋開發(fā)企業(yè)是一家，應由房屋開發(fā)企業(yè)承擔的房屋質量問題，應由物業(yè)管理公司承擔。加之部分房屋開發(fā)企業(yè)當初為銷售房屋故意作虛假宣傳，夸大物業(yè)管理的服務范圍，特別是外地開發(fā)商，房屋銷售完就走路，結果業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)多方面配套不到位，或是原來的承諾沒兌現(xiàn)，為后來的物業(yè)管理公司與業(yè)主發(fā)生矛盾埋下隱患。

3、物業(yè)公司服務人員的素質有待提高，服務存在瑕疵。物業(yè)管理公司人員大多數(shù)是非專業(yè)人員，部分是年齡較大，對相關的物業(yè)管理知識不夠了解，責任心不夠強，有在做一天算一天的想法，不能弄清物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務合同的關系，雙方的地位是平等的，應嚴格遵守雙方的物業(yè)合同的約定，如對小區(qū)衛(wèi)生不能做到經?；驋呋虼驋卟患皶r;對小區(qū)的安全管理不到位，安保人員流于形式;對小商小販進入小區(qū)管理不嚴;對小區(qū)綠化管理不到位;有時遇到涉及業(yè)主權益的糾紛不敢管，最終造成業(yè)主間發(fā)生矛盾。最終業(yè)主們以拖欠物業(yè)費來表達對物業(yè)管理的不滿。

4、業(yè)主委員會產生不規(guī)范，且不能真正發(fā)揮作用。有些小區(qū)的業(yè)主委員會是怎么產生的業(yè)主均不清楚，業(yè)主相應的知情權、選擇權不能得到實現(xiàn)，所以業(yè)主易對業(yè)主委員會的行為產生合理懷疑，對業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同一般是不予認可。部分小區(qū)業(yè)主委員會不能充分行使對物業(yè)管理公司的履行合同的監(jiān)督，物業(yè)管理公司存在違約行為時不能及時交涉，真正代表業(yè)主維護其合法權益。

5、部分業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費。由于部分小區(qū)業(yè)主長期居住在老居民區(qū)，以前并沒有物業(yè)管理，未交納過物業(yè)費，現(xiàn)初入小區(qū)思想觀念未能得到更新。有些業(yè)主對物業(yè)管理要求過高，對家庭失竊，房屋質量，總歸于物業(yè)管理的范圍，特別是對物業(yè)管理的輕微的瑕疵就大作文章等，當出現(xiàn)這類情況時就拒付全部物業(yè)費。

6、部分業(yè)主買房后長期不居住或將房屋出租給他人。部分業(yè)主認為自己長期不居住在小區(qū)，就拒付物業(yè)費，或在房屋了租他人時，其以與承租人約定了物業(yè)費由承租人承擔，以引來對抗物業(yè)公司，不交納物業(yè)費。

物業(yè)管理服務質量好壞關鍵是物業(yè)管理人員的素質，物業(yè)管理應當具有一支專業(yè)化的隊伍。同時應當提高物業(yè)管理服務行業(yè)的準入門檻，嚴格實行資質要求，管理人員應當持相應的技術證書上崗。了解更多的法律知識請上律霸網進行專業(yè)咨詢。