2013年7月，高某在珠江帝景小區(qū)購買聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但一直未裝修入住，誰知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費24760元。高某認為自己沒有入住，沒有享受到服務，且物業(yè)服務合同是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，與自己無關，因此拒絕支付物業(yè)費。

原告方認為，前期物業(yè)服務合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當事人，但是高某向房產(chǎn)開發(fā)商買受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務合同中的權(quán)利義務，對高某產(chǎn)生拘束力，故高某應當按約支付物業(yè)管理費。被告方則認為，高某沒有簽訂物業(yè)服務合同，不應受該合同約束，且高某沒有入住，故不必支付合同對價，應當駁回原告的訴訟請求。最終法院認為判決支持了被告的訴訟請求。

【律師評析】

1、開發(fā)商不能為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)設義務。

開發(fā)商與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應當將住宅臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件，因此業(yè)主購買房屋時將同時與開發(fā)商及前期物業(yè)服務企業(yè)分別建立兩種法律關系：一是與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關系;二是與物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務合同關系，而開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)之間并未因此產(chǎn)生權(quán)利義務關系。

所以，開發(fā)商的“贈送物業(yè)費”的承諾，其本質(zhì)是一種為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)設義務的行為，該承諾在與業(yè)主的商品房買賣合同關系中作出，根據(jù)合同的相對性原理，物業(yè)服務企業(yè)并非該合同的當事人，除非明確表示同意，否則當然不受該承諾的約束。

2、業(yè)主概括承受開發(fā)商相對于物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利義務。

《物業(yè)管理條例》第21條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第22條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第23條建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第25條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務合同的主體是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主不是合同的主體。從合同相對性原理而言，房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同不能對業(yè)主產(chǎn)生拘束力。但是依據(jù)《條例》25條，房產(chǎn)開發(fā)商同物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，包含了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務合同的合意。因此，前期物業(yè)服務合同對業(yè)主產(chǎn)生拘束力的根據(jù)在于業(yè)主概括承受了合同的權(quán)利義務。

在實際中，對業(yè)主減免物業(yè)費的承諾要符合法律規(guī)定或合同的約定，并應取得物業(yè)服務企業(yè)的同意。如果您有其他問題，歡迎咨詢律霸網(wǎng)專業(yè)律師。