一、《居間合同》的作用：

一般來說，《居間合同》是由上家(甲方)、下家(乙方)、中介(丙方)三方共同簽訂的。《居間合同》有兩個作用：

1)確定訂立正式《買賣合同》的主要條款。在《居間合同》中約定買賣合同的主要內(nèi)容，比如房屋面積、位置、總價，以及房款(定金、首付等)支付、過戶、交房的時間，并約定簽訂正式買賣合同的時間。

2)確定客戶與中介的權(quán)利義務(wù)。在《居間合同》中約定上下家支付中介傭金的時間，以及如果上下家違約致使買賣合同不能履行時對中介承擔(dān)的違約責(zé)任。

由此可看出，《居間合同》實際上是一個復(fù)合合同，既有買賣合同的內(nèi)容又有居間合同的內(nèi)容?！毒娱g合同》實際上確定了三個合同關(guān)系的內(nèi)容：

一是上下家的買賣合同關(guān)系;二是上家與中介的居間合同關(guān)系;三是下家與中介的居間合同關(guān)系。而且，上下家在日后簽訂的正式買賣合同也將依據(jù)《居間合同》的條款而簽訂，所以《居間合同》在二手房買賣流程中具有至關(guān)重要的作用，在實務(wù)中，因《居間合同》而產(chǎn)生的糾紛遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于買賣合同產(chǎn)生的糾紛，因此在簽訂《居間合同》時要特別注意。

二、注意意向金會轉(zhuǎn)成定金

要注意買方在簽訂時雖然支付的是意向金，但在賣方認(rèn)可合同中所確定的交易條件后，意向金就轉(zhuǎn)成定金了。而轉(zhuǎn)成定金后，如果買方?jīng)]有正當(dāng)理由反悔，則會失去定金。同理，賣方收受定金后(盡管定金仍在中介處保管，賣方通常只是出具了一份收據(jù)，但出具收據(jù)則表明賣方收取了定金)如果沒有正當(dāng)理由反悔不賣，則會雙倍返還定金。

三、根據(jù)買賣雙方的情況約定不同的買賣條件

根據(jù)賣方有無抵押、賣方是否用買方的首付還貸、買方是否貸款的情況，在《居間合同》中應(yīng)當(dāng)約定不同的買賣條件，在不同的買賣條件中雙方要重點防范的風(fēng)險是不一樣的。

通常有以下六種買賣條件：

1、賣方?jīng)]有抵押，買方也不貸款。這種情況較少。

2、賣方有抵押但其用自有資金還貸，買方要貸款。這種情況一般較為少見。

3、賣方有抵押，且用買方首付還貸，買方不貸款。這種情況也較多。

4、賣方有抵押，且要用買方的首付還貸，買方要貸款。這種情況較多，上面這份合同中即采用此種買賣條件。本自助流程也按此種買賣條件撰寫。

5、賣方有抵押但其用自有資金還貸，買方不貸款。這種情況較少。

6、賣方無抵押，買方要貸款。這種情況較多。

四、對賣方戶口遷出作重點約定

如果對戶口這么約定:“甲方若不按時將戶口遷出造成乙方損失的，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任?！边@實際上非常缺乏操作性，但不幸的事，基本所有中介公司就賣方戶口逾期遷出的違約責(zé)任時都作了類似的約定。這可能由于買賣雙方在產(chǎn)生戶口爭議時，中介提供的服務(wù)一般都已完成，因此中介擬定合同時都沒有考慮到日后買方據(jù)此向賣方索賠的可行性。

戶口遷出問題之所以不能按上面這樣的約定，一是由于目前法院認(rèn)為戶口遷出履于公安機(jī)關(guān)的行政管理職權(quán)，因此買方不能直接向法院起訴要求賣方將戶口遷出，因此只能追究賣方的違約責(zé)任;二是由于賣方不及時將戶口遷出而給買方造成的損失是難以量化的，因此應(yīng)當(dāng)在合同中約定不及時遷出應(yīng)當(dāng)向買方承擔(dān)多少違約金，而不能簡單地說“賠償買方的損失”。

五、簽訂《居間合同》后一方想悔約怎么辦

如前所說，《居間合同》中已確定了買賣合同的主要條款，也會約定在簽訂《居間合同》幾日內(nèi)應(yīng)當(dāng)?shù)街薪楣竞炗喺降摹顿I賣合同》，但很多糾紛就產(chǎn)生于這一階段。主要原因是雖然定金已付，但一方不想繼續(xù)交易，又不想承擔(dān)喪失定金或雙倍返還定金的責(zé)任。因此在《居間合同》簽訂后以各種借口故意拖延而不簽訂正式《買賣合同》，或者要求在《買賣合同》中增加不合理的條款，或變更《居間合同》中的主要內(nèi)容，以此達(dá)到拒絕交易的目的。

在出現(xiàn)以上情形時，要注意形成有利于自己的證據(jù)，具體步驟如下：

1、在《居間合同》約定時間到中介公司，并要求中介公司出具對方不在約定時間簽訂買賣合同或提出不合理要求造成不能簽訂買賣合同的書面證明。

2、向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知，指出由于對方未按約定時間簽約或造成買賣合同不能簽訂已構(gòu)成違約，給出對方一個簽約的寬限期，要求對方在該期限內(nèi)簽約，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。并將書面通知復(fù)印留存，將原件掛號寄送給對方，如無對方地址可寄到中介公司轉(zhuǎn)交。

3、在寬限期規(guī)定的時間再次到中介公司，如再不能簽約，再次要求中介公司出具證明。

由此，可基本形成對方違約的證據(jù)。

六、簽訂《居間合同》后在什么情況下雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任

一方如果有正當(dāng)理由造成《買賣合同》不能簽訂，則應(yīng)當(dāng)解除《居間合同》，退還定金，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。所謂“正當(dāng)理由”因具體案件而有所不同，通常情況下，以下這些應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是正當(dāng)理由：

《居間合同》中記載的重要信息與實際情況不一致，如產(chǎn)權(quán)人、面積等房屋信息。賣方隱瞞了重要信息，如存在違章搭建、破壞承重及房屋結(jié)構(gòu)、嚴(yán)重質(zhì)量問題等，以及雙方就主要交易條件在《居間合同》中未約定，在簽訂《買賣合同》時仍未達(dá)成一致。

在一方或雙方有正當(dāng)理由致使買賣合同不能簽訂，此時雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

七、《居間合同》解除后是否應(yīng)對中介承擔(dān)違約責(zé)任

居間合同中一般約定如由于一方違約或雙方協(xié)議解除居間合同，則應(yīng)賠償中介受到的損失即傭金的損失，一般以房屋總價2%來計算。實務(wù)中有不少案例是由此引起。但法院在判決時會考慮到以下因素：

1、解除《居間合同》的原因是什么?

2、中介是否存在過錯?

3、中介是否完成了全部的合同義務(wù)?

一般而言，如中介不存在明顯過錯，法院會考慮到中介確已提供相應(yīng)服務(wù)，但又并未完成全部義務(wù)，因此會酌情判決支持部分傭金，而不致于按居間合同所約定的房屋總價2%來判決。

八、簽訂《居間合同》后一方惡意毀約，守約方是否能要求繼續(xù)交易

如果《居間合同》中有關(guān)買賣合同的主要條款齊備，則《居間合同》就是一份買賣合同，一方違約后，另一方可以要求按《居間合同》的約定繼續(xù)交易，也就是可以要求繼續(xù)履行合同。