不動產(chǎn)合同糾紛的管轄地怎么確定

關(guān)于不動產(chǎn)有關(guān)的糾紛的管轄法院問題，按照我國《民事訴訟法》第三十三條第一款之規(guī)定，“因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄”。然而，關(guān)于此處規(guī)定的“不動產(chǎn)糾紛”這一籠統(tǒng)概念如何理解，理論和實踐中一直存在爭議。一種觀點認(rèn)為，一切與不動產(chǎn)有關(guān)的糾紛都屬于“不動產(chǎn)糾紛”，都應(yīng)由不動產(chǎn)所在地人民法院專屬管轄;另一種觀點認(rèn)為，此處“不動產(chǎn)糾紛”應(yīng)理解為不動產(chǎn)物權(quán)糾紛，而不能把所有涉及不動產(chǎn)的糾紛都?xì)w于專屬管轄的范圍。

鑒于不動產(chǎn)糾紛非常復(fù)雜，如果將所有涉及不動產(chǎn)的糾紛都?xì)w于專屬管轄的范圍，不僅可能造成現(xiàn)實中審理案件的不便，且有悖專屬管轄設(shè)立的初衷;國外的通行做法也并未將所有涉及不動產(chǎn)的糾紛都適用專屬管轄而由不動產(chǎn)所在地法院管轄，而是僅將不動產(chǎn)物權(quán)糾紛歸于專屬管轄的范圍。從我國的司法實踐來看，最高人民法院在1995年12月8日作出的《關(guān)于債務(wù)糾紛案管轄問題的通知》中，認(rèn)為該案雖然涉及房地產(chǎn)，但案件糾紛是純粹的給付貨幣的債務(wù)糾紛，由雙方約定管轄法院并無不當(dāng)，并不違反專屬管轄的規(guī)定。通過這個《通知》也可以看出最高院也傾向于不能籠統(tǒng)地將所有涉及不動產(chǎn)的糾紛都適用不動產(chǎn)所在地管轄，而是要分清該糾紛的本質(zhì)究竟是不動產(chǎn)物權(quán)糾紛還是僅僅是因該不動產(chǎn)而產(chǎn)生的其他債權(quán)債務(wù)糾紛。

故此，涉及不動產(chǎn)的糾紛，除了實質(zhì)涉及物權(quán)的糾紛而由不動產(chǎn)所在地法院管轄外，如果并非涉及不動產(chǎn)物權(quán)的糾紛，而僅僅是因該不動產(chǎn)而產(chǎn)生的其他債權(quán)債務(wù)糾紛，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人按照法律約定管轄法院而排除專屬管轄。

另外值得一提的是，根據(jù)《民事訴訟法》第二十三條“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。”之規(guī)定，不動產(chǎn)所在地大多數(shù)情況下均為合同履行地，當(dāng)事人因此而約定由不動產(chǎn)所在地法院管轄的，不動產(chǎn)法院受理該糾紛并非基于法律規(guī)定的專屬管轄，而是基于當(dāng)事人合意約定由作為合同履行地的不動產(chǎn)所在地法院管轄。

專屬管轄的類型

專屬管轄，是指法律規(guī)定某些特殊類型的案件專門由特定的法院管轄。專屬管轄是排他性管轄，它排除了訴訟當(dāng)事人以協(xié)議方式選擇國內(nèi)的其他法院管轄。專屬管轄與一般地域管轄和特殊地域管轄的關(guān)系是，凡法律規(guī)定為專屬管轄的訴訟，均適用專屬管轄，不得適用一般或特殊地域管轄。我國民事訴訟法規(guī)定的屬于專屬管轄的訴訟有以下三類：

(一)因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟

不動產(chǎn)訴訟專屬不動產(chǎn)所在地法院管轄。不動產(chǎn)一般是指不能移動或移動后會降低乃至喪失其價值的財產(chǎn)，如土地及土地上的建筑物、河流、灘涂等。不動產(chǎn)訴訟常常需要進行勘驗，由不動產(chǎn)所在地法院管轄便于對案件審理。另一方面，由不動產(chǎn)所在地法院管轄也便于對不動產(chǎn)進行保全和執(zhí)行。不動產(chǎn)中的土地又是國家領(lǐng)土的組成部分，關(guān)系到國家的主權(quán)。因此，將因不動產(chǎn)提起的訴訟規(guī)定為專屬管轄，是各國民事訴訟法通行的做法。

(二)因港口作業(yè)發(fā)生糾紛提起的訴訟

港口作業(yè)引起的訴訟專屬港口所在地法院管轄。在港口作業(yè)中，一方面會因為裝卸、駁運等發(fā)生糾紛，另一方面會因違章作業(yè)等行為損壞港口設(shè)施或造成其他人身或財產(chǎn)的損害引起侵權(quán)糾紛。這兩類糾紛都由港口所在地法院管轄。

(三)因繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟

繼承遺產(chǎn)的訴訟專屬于被繼承人死亡時住所地或主要遺產(chǎn)所在地法院管轄。當(dāng)遺產(chǎn)有多處且分布在不同法院轄區(qū)時，還需要區(qū)分主要遺產(chǎn)和非主要遺產(chǎn)，遺產(chǎn)既有動產(chǎn)又有不動產(chǎn)的，一般以不動產(chǎn)所在地作為主要遺產(chǎn)地，動產(chǎn)有多項的，則以價值高的動產(chǎn)所在地作為主要遺產(chǎn)地。

根據(jù)我國海事訴訟特別程序法的規(guī)定，屬于海事法院專屬管轄的案件有：

(1)因沿海港口作業(yè)糾紛提起的訴訟，由港口所在地海事法院管轄;

(2)因船舶排放、泄漏、傾倒油類或者其他有害物質(zhì)，海上生產(chǎn)、作業(yè)或者拆船、修船作業(yè)造成海域污染損害提起的訴訟，由污染發(fā)生地、損害結(jié)果地或者采取預(yù)防污染措施地海事法院管轄;

(3)因在我國領(lǐng)域和有管轄權(quán)的海域內(nèi)履行的海洋勘探開發(fā)合同糾紛提起的訴訟，由合同履行地海事法院管轄。

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