[案情簡介]

2016年1月初，馬-慧(化名)在銷售人員介紹下，看了市區(qū)某小區(qū)的樓盤模型、樓書以及宣傳資料，基于對經(jīng)營前景、商業(yè)氛圍的良好預(yù)期下，購買了小區(qū)的一套商業(yè)房，于當(dāng)年4月辦理了產(chǎn)權(quán)證，并入住從事商業(yè)經(jīng)營。

入住后，馬-慧發(fā)現(xiàn)，營業(yè)房存在著令人堪憂的房屋質(zhì)量問題——營業(yè)房發(fā)生多次較為嚴(yán)重的漏水問題。據(jù)馬-慧表述，2006年6月，營業(yè)房二樓發(fā)生了嚴(yán)重漏水，將情況反映給房開公司后，對方進行了維修，但10月份再次漏水，房開公司也進行了第二次維修。之后，屋面的東、西、北三面均又發(fā)生多次漏水，且墻體已有多處開裂。

馬-慧提起訴訟，認為房開公司所售的商品房質(zhì)量低劣，經(jīng)多次維修仍不能滿足正常使用要求，要求退房并賠償損失

[法律解讀]

根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過程中，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，不過需要注意的是，如果賣方已就房屋質(zhì)量的問題明確告知買方的，賣方不承擔(dān)責(zé)任。如果房屋的隱蔽瑕疵并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，賣方也不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

一些買房人在入住房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在被隱瞞的質(zhì)量瑕疵。使請求法院解除房屋買賣合同，要求賣房人退還房款。那么，賣房人隱瞞事實是否導(dǎo)致合同必然被確認無效或是解除，這需要根據(jù)具體情況由法院最終確認。一般情況下，解除合同通常的認定標(biāo)準(zhǔn)是一方根本違約，或買賣合同的目的無法實現(xiàn)，房屋根本不適宜居住，因此，如果沒有達到法定解除條件或房屋質(zhì)量不足以威脅居住安全，法院通常會判決賣方承擔(dān)損害賠償責(zé)任，而不是退房。

商品房交付時應(yīng)該取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的商品房建設(shè)項目符合驗收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準(zhǔn)許使用文件。如果發(fā)展商不出示文件或出示文件不齊全，業(yè)主可以拒絕收樓，同時應(yīng)及時發(fā)函開發(fā)商，要求其按照合同規(guī)定提供證件并且要求逾期交樓的賠償。

如果開發(fā)商不出示文件或者文件不齊，業(yè)主千萬不要領(lǐng)鑰匙。因為按照法律規(guī)定，領(lǐng)了鑰匙就等同于收樓。在未看房前就被要求先簽相關(guān)文件的，即便文件齊全，業(yè)主也應(yīng)盡量在收樓文件中注明“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣。