一、行使解除權(quán)的方式

依照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，出租人行使解除權(quán)有兩種方式：一種是通知解除，即在承租人欠付租金的行為構(gòu)成根本違約的情況下，出租人可以直接通知承租人解除合同；另一種是催告解除，即在承租人欠付租金的行為尚未構(gòu)成根本違約的情況下，出租人要先對(duì)承租人進(jìn)行催告，敦促其繳納房租。如果承租人在收到催告后的合理時(shí)間內(nèi)仍不繳納房租，出租人才可通知承租人解除租賃合同。

?實(shí)踐中，《合同法》的上述規(guī)定存在著極大的不確定性。如承租人欠租多長(zhǎng)時(shí)間才構(gòu)成“根本違約”，由于《合同法》并未對(duì)此作出具體規(guī)定，不同的法院可能有不同的認(rèn)識(shí)。法院對(duì)具體的問(wèn)題持有不同的認(rèn)識(shí)是很正常的，但這種認(rèn)識(shí)的差異給承租人行使解除權(quán)造成了實(shí)際困難。假設(shè)承租人已連續(xù)六個(gè)月未支付租金，出租人未經(jīng)催告即宣布解除合同，要求承租人搬出；承租人不服，向法院提起訴訟。法院有可能認(rèn)為承租人的行為尚未構(gòu)成根本違約，出租人未經(jīng)催告即解除合同的行為反而違反合同約定，很可能因此而由守約方變?yōu)檫`約方。

二、訴訟請(qǐng)求的內(nèi)容

在承租人欠付租金而雙方協(xié)商不成的情況下，出租人往往選擇通過(guò)訴訟解決。但如果訴訟請(qǐng)求的內(nèi)容選擇不當(dāng)，反而可能給自身帶來(lái)麻煩。?實(shí)踐中，主要表現(xiàn)為出租人的訴訟請(qǐng)求書(shū)寫(xiě)得不完整。如出租人僅要求解除租賃合同，而未要求承租人搬出租賃房屋，法院根據(jù)民事案件“不告不理”的原則將僅對(duì)合同是否應(yīng)當(dāng)解除進(jìn)行裁決，對(duì)于承租人應(yīng)否搬出的問(wèn)題則不作處理，而法院未予處理的內(nèi)容是不具有強(qiáng)制執(zhí)行效力。

在出租人勝訴后，如承租人拒絕搬出，則出租人無(wú)法通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起訴訟，要求承租人搬遷。?因此，出租人在書(shū)寫(xiě)起訴狀時(shí)，一定要將合同的解除與承租人的搬出作為兩個(gè)獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求向法院同時(shí)提出。只有這樣，才能爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)解決糾紛。

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