一、抵押財產(chǎn)拍賣后如何分配?

抵押財產(chǎn)拍賣后應(yīng)該先分配給抵押權(quán)人和留置權(quán)人，剩下的再用來償還其他的債務(wù)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見(以下簡稱“適用意見”)第102條規(guī)定，人民法院對抵押物、留置物可以采取財產(chǎn)保全措施，但抵押權(quán)人、留置權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

《執(zhí)行規(guī)定》第40條規(guī)定，人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)。

此外，《執(zhí)行規(guī)定》第93條、第94條也規(guī)定了優(yōu)先權(quán)人、擔(dān)保權(quán)人可以優(yōu)先于普通債權(quán)人受償。

二、法院強制拍賣的流程

法院在執(zhí)行過程中，通過拍賣被執(zhí)行人的財產(chǎn)，以實現(xiàn)債權(quán)的合法權(quán)益。強制拍賣過程大致可分為以下階段：

1、評估價格

在對被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)對其進行價格評估。對評估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達評估報告。當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可向法院請求復(fù)議，法院再要求評估機構(gòu)進行復(fù)議。

2、作出強制拍賣的決定

價格評估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評估價格將被執(zhí)行人財產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人。雙方當(dāng)事人對以物抵債不能達成一致的，法院應(yīng)作出強制拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)的決定。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財產(chǎn)的。

法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定，可以準許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價格在指定的期限內(nèi)進行，并有效控制變賣的價款。在實際工作中，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財產(chǎn)的情況，《執(zhí)行條例》只擬定可以準許，但不是應(yīng)當(dāng)。

法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽程度，依職權(quán)做出決定。如準許，被執(zhí)行人自行變賣，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產(chǎn)予以解除查封，確保申請人的合法權(quán)益得以實現(xiàn)。

三、購買法院拍賣的房產(chǎn)的風(fēng)險有哪些?

1、房屋所有權(quán)證的辦理難以確定

因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。

2、房屋質(zhì)量沒保障

因為在法院委托拍賣機構(gòu)進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。

抵押的財產(chǎn)不會無緣無故的就被法院給拍賣，發(fā)生這種情況都是在抵押期滿之后當(dāng)事人還沒有履行還款義務(wù)。既然當(dāng)初的債務(wù)債權(quán)關(guān)系就是以抵押物作擔(dān)保的，那抵押權(quán)人對于抵押物的拍賣款自然就具有優(yōu)先受償權(quán)。再沒有還完債務(wù)之前，當(dāng)事人自己無權(quán)處置拍賣款。

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