最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第條就規(guī)定：當(dāng)事人以約定違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。該司法解釋對(duì)沒(méi)有約定違約金或者損失賠償額計(jì)算方法的情形規(guī)定了具體可參照的標(biāo)準(zhǔn)，這些具體規(guī)定既符合公平原則，符合國(guó)情，又有利于法官辦案中有法可依。

按照合同法第114條的規(guī)定，違約金是當(dāng)事人在合同中約定的一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢。其具有以下法律特征：1、違約金是在合同中事先約定的，它主要是在訂立合同時(shí)作為合同的手段之一規(guī)定在合同中，也不排除在合同訂立時(shí)或訂立后對(duì)違約金進(jìn)行專門的或補(bǔ)充的約定。2、違約金是違約時(shí)支付的一定數(shù)額的金錢。違約金是當(dāng)事人雙方對(duì)違約方承擔(dān)損害賠償數(shù)額的一種約定。3、違約金是對(duì)承擔(dān)責(zé)任的一種約定。它具有補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，同時(shí)具有擔(dān)保屬性，為了使違約金的性質(zhì)整體發(fā)揮功能，國(guó)家應(yīng)當(dāng)對(duì)違約金進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)。這是本條司法解釋出臺(tái)的歷史背景。

二、本條司法解釋適用的條件是什么？

本條司法解釋的內(nèi)容為：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。從該條款規(guī)定可以看出，要適用減少或增加違約金的主張必須具備下列條件：1、商品房買賣合同中必須有約定的違約金條款；2、在商品房買賣合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低；什么是過(guò)高或過(guò)低；3、要有合同一方當(dāng)事人請(qǐng)求；不請(qǐng)求則一般不處理，但也有法官依職權(quán)裁判的實(shí)例。

三、什么是違約金過(guò)高？什么是違約金過(guò)低？

本條司法解釋是對(duì)合同法114條第2款的具體規(guī)定，合同法規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。那么什么是違約金過(guò)低？合同法已有原則性規(guī)定，即以低于因違約所造成的損失為標(biāo)準(zhǔn)，約定的違約金低于造成的損失的，則為過(guò)低；本條司法解釋也直接引用了合同法的過(guò)低的原則性規(guī)定，“當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！?/p>

四、違約而給對(duì)方造成的損失包括哪些？

《合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！痹谏唐贩抠I賣合同中，合同雙方因一方違約而給對(duì)方造成的損失通常包括各種手續(xù)費(fèi)、銀行利息及路費(fèi)、誤工費(fèi)、在合同中還可以約定因主張違約損失而訴諸法院的合理費(fèi)用，并特別注明律師費(fèi)、等等。具體數(shù)目可以由雙方在違約后共同協(xié)議商定。

對(duì)可得到利益的損失，可以主張，但計(jì)算要有度。這在我國(guó)《合同法》第一百一十三條中有明確的規(guī)定，“損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益”。損失賠償額不得超過(guò)訂立合同時(shí)所預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的損失以及合同實(shí)際金額。這在我國(guó)《合同法》第一百一十三條以及其他有關(guān)法律與司法解釋中，也有相應(yīng)的規(guī)定。

五、如何要求增加或降低？

對(duì)于如何調(diào)整的方法，通常有這樣幾種：>1、以實(shí)際損失調(diào)整違約金，對(duì)實(shí)際損失以補(bǔ)償；2、以遲延給付一年的賠償額不超過(guò)欠付的本金為限予以調(diào)整；3、參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上乘以四倍計(jì)算違約金；4、參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第16條，即“以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。”5、將過(guò)高的違約金數(shù)額減少到損失的2>倍額度；6、以“不超過(guò)合同未履行部分的總值為限”酌情予以調(diào)整；7、不采用固定比例或上限的調(diào)整方法，完全由法官根據(jù)不同案件進(jìn)行自由裁量。但對(duì)于商品房買賣合同違約金的增減幅度：在實(shí)踐中，1、當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少，法院可以支持到30%。2、當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。六、本條司法解釋對(duì)違約金的調(diào)整與本解釋中的懲罰性賠償是否沖突？在適用十六條時(shí)，對(duì)違約金過(guò)高的處理，不包括該司法解釋中五種懲罰性賠償所增加的不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。在本解釋第八條、第九條及第十四條中，規(guī)定了出現(xiàn)（1）沒(méi)有或系假預(yù)售許可證；（2）合同訂立前或后重復(fù)抵押；（3）合同訂立前或后一房二賣；（4）隱瞞系拆遷安置房；（5）面積縮水或增加3%以上等五種情形時(shí)，可退房款及利息，賠償損失及不超過(guò)已付房款一倍的賠償，或者不退房時(shí)面積差增加超過(guò)3%補(bǔ)房款，減少超過(guò)3%則雙倍返還。符合這五種情形的，應(yīng)該按照這五條司法解釋的規(guī)定處理，不應(yīng)在調(diào)整范圍內(nèi)。