隨著經濟發(fā)展和生活水平的提高，居民改善住房條件的需求增強，房地嚴又易行為增多。在當麗城幣房地嚴交易市場中，有相當一部分房屋(不包括小產權房、村證房)還沒有取得權屬證書，如房產證及附屬的土地使用權證書等。由于房地產價格增長較快，以及社會誠信機制缺失等因素的影響。近年來起訴到法院的房地產買賣糾紛中，有一種情形比較突出：買方要求賣方辦理過戶更名手續(xù)，而賣方則依據《城市房地產管理法》的有關規(guī)定，以自己在賣房時沒有取得權屬證書為由，主張合同無效，要求收回房屋。

《城市房地產管理法》第三十八條第(六)項規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的”房地產，不得轉讓。能否依據該規(guī)定，認定合同無效是審判實踐中爭議較大的一個問題。從法的部門劃分講，《城市房地產管理法》屬于行政法范疇，不屬于民法范疇口《城市房地產管理法》調整的是行政主管部門在管理房地產市場時與市場主體之間發(fā)生的縱向管理關系，不直接調整平等市場主體之間發(fā)生的橫向交易行為。所以，依據《城市房地產管理法》確定平等主體之間的合同效力要非常謹慎?！逗贤ā返谖迨l第(五)項規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效。房屋本身不是法律禁止轉讓的對象，所以，房屋買賣合同并不違反法律和行政法規(guī)。只不過法律規(guī)定了一些房屋產權轉讓的必要條件，當轉讓條件不具備時，只能導致房屋產權轉讓不了，合同無法履行，但不必然導致合同無效。法理還將物權效力和合同效力進行了區(qū)分，做為買賣標的的房屋，若在買賣時沒有領取權屬證書，依法不能辦理轉讓過戶登記，也就是不發(fā)生物權變動的效力，但這并不能追溯到引起物權變動的原因，即合同效力。簡單講，合同是引起物權改變的原因，物權改變不了，只是合同履行不了，不一定是厶同無效?！逗贤ā吩诹⒎〞r已經將合同效力和合問履行問題做了區(qū)分。本法第一百一十條規(guī)定“當事人一方不履行非金錢債務或者履行金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行?！钡谝话僖皇畻l屬于《合同法》第七章《違約責任》的內容。盡管本條文規(guī)定的是免除違約責任的情形，但無效的合同，當事人本來就不需要承擔違約責任，法律也沒有必要再為其規(guī)定免責情形。所以，從《合同法》立法結構可以看出，基于法律上原因或客觀原因不能履行的合同，《合同法》沒有將其列入無效合同范圍。對于無權屬證書的房屋買賣合同，《城市房地產管理法》禁止的只是其履行，不認定其無效。最高人民法院終審的河南花園置業(yè)有限公司與河南鑫苑置業(yè)有限公司土地使用權轉讓合同糾紛一案的(2006)民一終字第26號判決中表明“《城市房地產管理法》第三十七條、第三十八條肘規(guī)足是行政管理部門對個符合別足條件的土地在辦理土地使用權權屬變更登記問題上所做的行政管理性質的規(guī)定，而非針對轉讓合同效力的強制性規(guī)定口”最高人民法院終審的威海西港房地產開發(fā)有限公司與威海鯤鵬投資有限公司合作開發(fā)房地產糾紛一案的(2007)民一終字第30號判決書中再次做了同樣內容的表述。以上判例可以做為審理類似案件的指導，《城市房地產管理法》第三十八條不能做為認定合同無效的依據。如當事人買賣的無權屬證書的房屋，確不能辦理轉讓過戶登記，導致合同目的無法實現的，當事人可以要求解除合同，但不做為無效合同處理。