從如今的繼承案件來看，房產(chǎn)在繼承案件中占有相當大的比例。然而由于我國房產(chǎn)類型多樣，也造成了繼承案件中房產(chǎn)處理的復雜性。為此，本文就生活中常見的房產(chǎn)類型可能涉及的繼承問題進行了總結歸納。

第1類：擁有所有權的房產(chǎn)

此類房產(chǎn)又可分為單獨所有、共同共有和按份共有。

單獨所有：即指公民個人擁有房產(chǎn)的完全產(chǎn)權。在此情況下，房屋的繼承比較簡單，該公民的繼承人有遺囑的按遺囑繼承，沒有遺囑的，按法定繼承。

共同共有：一般存在于家庭關系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情況下，在公民死亡后，先要將該房屋屬于共有人的部分刨除，剩下死者所有的部分作為遺產(chǎn)，由死者的相關繼承人繼承。比如，夫妻共同所有的房屋，一方死亡后，先將房屋屬于另一方的分離出去，一般夫妻各占一半份額，剩余的一半份額才由死者的繼承人繼承。

按份共有：和共同共有不同的是,按份共有中，死者對房屋擁有產(chǎn)權的份額在生前即是確定的，死后，只有這部分份額，比如房屋的三分之一、二分之一，屬于死者的合法遺產(chǎn)，由死者的繼承人繼承。

比如，該房產(chǎn)是兄弟之間購買的，購買時支付的金額不同，兄弟之間按照出資金額占房屋全款的比例按份共有房屋，其中一個兄弟去世，他的繼承人只能繼承死者所占有的房屋份額。還有一些夫妻，在婚姻存續(xù)期間就約定財產(chǎn)的具體份額，比如約定房屋丈夫占40%，妻子占60%。同樣，一方去世后，其繼承人只能繼承屬于死者的份額部分。

值得注意的是，現(xiàn)實生生活中還存在著公民尚未完全取得所有權便突然死亡的情況。比如公民在簽訂完房屋買賣合同后，在辦理過戶手續(xù)取得產(chǎn)權登記證前突然死亡，由于我國對房屋的產(chǎn)權實行登記制度，此時的房屋買賣合同并不是房屋產(chǎn)權的有力憑證，房屋買賣合同在法律上只屬于債權的范疇，表示你可以得到房屋產(chǎn)權。這種情況下，實踐中，繼承人可先繼承合同權利，待房產(chǎn)證取得后，再繼承。

第2類：只擁有使用權的房屋

除了普通商品房外，還有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、公租房等等。由于這類房屋政策性很強，能否繼承主要看政策規(guī)定。

只有使用權，但可以繼承的房屋

有一些央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等不能上市交易，雖然只有使用權，但政策允許繼承。當然，繼承的也只能是使用權，即死者的繼承人對該房屋共同擁有使用權。然而多個繼承人如何公平、合理并友好地行使共同的使用權，在實踐中一直是個復雜的問題。

比如，有的繼承人要自己居住，有的繼承人希望出租，收取租金;有的繼承人抱怨自己使用的空間小，有的繼承人認為公共區(qū)域無人維護等，往往矛盾百出。

只有使用權，但不能繼承的房屋

此類房屋比較典型的是公租房。公租房的性質(zhì)是租賃，對于租賃的房屋，公民不擁有所有權，而且使用權也不能繼承。

有一些公租房，在原有承租人死亡后，同住同戶口的繼承人可以向房屋所屬單位申請變更為新的承租人，繼續(xù)承租居住該房屋。但有些公租房，已經(jīng)不能變更承租人，理論上，原承租人死亡后，除配偶尚活著需要居住外，房屋所屬單位可收回該房屋。

實踐中，必須結合公租房的政策以及案件的具體情況，具體分析和處理。

還有一類就是城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村集體土地上的房屋，即所謂的“小產(chǎn)權房”，也不能繼承。

按照我國現(xiàn)有的法律和政策，國家不允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體土地上的房屋，更不承認此類房屋的產(chǎn)權。所以，此類房屋不屬于繼承法上規(guī)定的公民的合法財產(chǎn)，因此不能繼承。

第3類：農(nóng)村宅基地及上房屋

宅基地只有本集體組織成員才可申請取得，而且有“一戶一宅”原則，所以，它的繼承還關系到繼承人的身份問題。

如果繼承人和死者一樣均是本集體組織成員，其繼承死者的宅基地和房屋一般都是沒有問題的。

如果繼承人不是本集體組織成員，甚至已經(jīng)成為城鎮(zhèn)戶口，因宅基地使用權具有一定的人身依附性，其取得需要主體符合特定的身份，即本集體經(jīng)濟組織成員。因此，非本集體經(jīng)濟組織成員無權繼承宅基地使用權，但是建造在宅基地之上的房屋可以繼承，同樣，繼承后如何真正實現(xiàn)居住、使用的權利，依然需要有關法律和規(guī)定不斷探索和完善。

法條鏈接

《繼承法》

第三條遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：

(一)公民的收入;

(二)公民的房屋、儲蓄和生活用品;

(三)公民的林木、牲畜和家禽;

(四)公民的文物、圖書資料;

(五)法律允許公民所有的生產(chǎn)資料;

(六)公民的著作權、專利權中的財產(chǎn)權利;

(七)公民的其他合法財產(chǎn)。

第二十六條夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的共同所有的財產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應當先將共同所有的財產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。

遺產(chǎn)在家庭共有財產(chǎn)之中的，遺產(chǎn)分割時，應當先分出他人的財產(chǎn)。

《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》

3.公民可繼承的其他合法財產(chǎn)包括有價證券和履行標的為財物的債權等。

《土地管理法》

第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。