一、案例：

丈夫去世，在外地留有房子一套，房產(chǎn)證登記在其名下。繼承人有配偶、兒子(9歲)和公婆，配偶決定出售此房，公婆也同意，如何變更產(chǎn)權人并順利出售?兒子是未成年人，這樣處理合法嗎?

二、解答：

根據(jù)《繼承法》第10條，配偶、子女、父母為第一順序繼承人，遺產(chǎn)分割之前各繼承人對遺產(chǎn)形成共同公有關系。房產(chǎn)繼承與出售首先要考慮是否侵犯未成年人的合法利益。《民法通則》第18條規(guī)定：“監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)?！比绻O(jiān)護人擅自處分外地房產(chǎn)，一則侵犯未成年兒子的繼承權，導致買賣合同無效;二則無人甘冒風險，購買存在產(chǎn)權瑕疵的房產(chǎn)，致使變現(xiàn)目的不能實現(xiàn)。

繼承人可以考慮將外地房產(chǎn)分配于配偶，將同等份額的其他遺產(chǎn)分配于兒子或公婆，這樣分配既不侵犯未成年人利益，又可順利出售房產(chǎn)。首先，根據(jù)《繼承法》第3條、26條，遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的全部個人財產(chǎn)，包括收入、房屋、儲蓄、生活用品等，而不局限于外地房產(chǎn)，這是將其他遺產(chǎn)分配于兒子的前提條件。其次，根據(jù)《繼承法》第29條，遺產(chǎn)分割應當有利于生產(chǎn)和生活需要，不損害遺產(chǎn)效用，針對遺產(chǎn)形態(tài)與繼承人需求，可以采用實物分割、變價分割、作價補差、共同共有等方式分割遺產(chǎn)，實現(xiàn)物盡其用?？紤]到外地房產(chǎn)計劃變現(xiàn)，旨在實現(xiàn)其交換價值，故應當將該房產(chǎn)分配于具有完全民事行為能力、可以實際辦理出售事宜的繼承人。

各繼承人協(xié)商一致后應當向被繼承人死亡時住所地或者主要遺產(chǎn)所在地的法院提起訴訟，由法院對繼承事宜做出判決，憑借法院生效判決可以到房屋登記機關辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。繼承人也可辦理法定繼承公證，憑公證書辦理房屋移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。

移轉(zhuǎn)登記手續(xù)辦理完畢后，配偶可以憑借房產(chǎn)證委托當?shù)嘏笥鸦蛘叻课葜薪闄C構(gòu)代理出售，授權委托書應當明確約定委托權限、委托期限、最低售價、房款支付、溢價分配、報酬數(shù)額等事項。如果需要委托辦理過戶手續(xù)的，授權委托書需要辦理公證手續(xù)。

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