第1類：擁有所有權(quán)的房產(chǎn)

此類房產(chǎn)又可分為單獨所有、共同共有和按份共有。

單獨所有

即指個人擁有房產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)。在此情況下,房屋的繼承比較簡單,該公民的繼承人有遺囑的按遺囑繼承,沒有遺囑的,按法定繼承。

共同共有

一般存在于家庭關(guān)系中,如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情況下,在公民后,先要將該房屋屬于共有人的部分刨除,剩下死者所有的部分作為遺產(chǎn),由死者的相關(guān)繼承人繼承。比如,夫妻共同所有的房屋,一方后,先將房屋屬于另一方的分離出去,一般夫妻各占一半份額,剩余的一半份額才由死者的繼承人繼承。

按份共有

和共同共有不同的只是死者對房屋擁有產(chǎn)權(quán)的份額在生前既是確定的,死后,只有這部分份額,比如房屋的三分之一、二分之一,屬于死者的合法遺產(chǎn),由死者的繼承人繼承。比如,該房產(chǎn)是兄弟之間購買的,購買時支付的金額不同,兄弟之間按照出資金額占房屋全款的比例按份共有房屋,其中一個兄弟去世,他的繼承人只能繼承死者所占有的房屋份額。還有一些夫妻,在婚姻存續(xù)期間就約定財產(chǎn)的具體份額,比如約定房屋丈夫占40%,妻子占60%。同樣,一方去世后,其繼承人只能繼承屬于死者的份額部分。

值得注意的是,現(xiàn)實生活中還存在著公民尚未完全取得所有權(quán)便突然死亡時遺留的個人的情況。比如公民在簽訂完房屋買賣合同后,在辦理過戶手續(xù)取得產(chǎn)權(quán)登記證前突然死亡,由于我國對房屋的產(chǎn)權(quán)實行登記制度,此時的房屋買賣合同并不是房屋產(chǎn)權(quán)的有力憑證,房屋買賣合同在法律上只屬于債權(quán)的范疇,表示你可以得到房屋產(chǎn)權(quán)。這種情況下,實踐中,繼承人可先繼承合同權(quán)利,待房產(chǎn)證取得后,再繼承。

第2類:只擁有使用權(quán)的房屋

只有使用權(quán),但可以繼承的房屋

有一些央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等不能上市交易,雖然只有使用權(quán),但政策允許繼承。當(dāng)然,繼承的也只能是使用權(quán),即死者的繼承人對該房屋共同擁有使用權(quán)。然而多個繼承人如何公平、合理并友好的行使共同的使用權(quán),在實踐中一直是個復(fù)雜的問題。比如,有的繼承人要自己居住,有的繼承人希望出租,收取租金;有的繼承人抱怨自己使用的空間小,有的繼承人認(rèn)為公共區(qū)域無人維護等等,往往矛盾百出。

只有使用權(quán),但不能繼承的房屋

此類房屋比較典型的是公租房。公租房的性質(zhì)是租賃,對于租賃的房屋,公民不擁有所有權(quán),而且使用權(quán)也不能繼承。

有一些公租房,在原有承租人死亡后,同住同戶口的繼承人可以向房屋所屬單位申請變更為新的承租人,繼續(xù)承租居住該房屋。但有些公租房,已經(jīng)不能變更承租人,理論上,原承租人死亡后,除配偶尚活著需要居住外,房屋所屬單位可收回該房屋。

實踐中,必須結(jié)合公租房的政策以及案件的具體情況,具體分析和處理。

還有一類就是城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村集體土地上的房屋,即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也不能繼承。

按照我國現(xiàn)有的法律和政策,國家不允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體土地上的房屋,更不承認(rèn)此類房屋的產(chǎn)權(quán)。所以,此類房屋不屬于繼承法上規(guī)定的公民的合法財產(chǎn),因此不能繼承。

第3類:農(nóng)村宅基地及上房屋

宅基地只有本集體組織成員才可申請取得,而且有“一戶一宅”原則,所以,它的繼承還關(guān)系到繼承人的身份問題。

如果繼承人和死者一樣均是本集體組織成員,其繼承死者的宅基地和房屋一般都是沒有問題的。

如果繼承人不是本集體組織成員,甚至已經(jīng)成為城鎮(zhèn)戶口,因宅基地使用權(quán)具有一定的人身依附性,其取得需要主體符合特定的身份,即本集體經(jīng)濟組織成員。因此,非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)繼承宅基地使用權(quán),但是建造在宅基地之上的房屋可以繼承,同樣,繼承后如何真正實現(xiàn)居住、使用的權(quán)利,依然需要有關(guān)法律和規(guī)定不斷探索和完善。