離婚夫妻財(cái)產(chǎn)房屋分割問題

一、一般夫妻共同房屋的處理原則

夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋，是夫妻共有房屋，離婚時(shí)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第20條規(guī)定：雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方補(bǔ)償;(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。司法實(shí)踐的通常做法是：共有房屋能實(shí)際分割使用的，可以分割使用。對(duì)不能分割使用的，可以作價(jià)分給一方，另一方取得補(bǔ)償。在確定房屋分給哪方時(shí)，應(yīng)考慮雙方住房情況、照顧撫養(yǎng)子女的一方。在雙方條件等同的情況下，應(yīng)照顧女方。

二、特殊房屋的處理情況

1、公房的處理

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

(1)具備產(chǎn)權(quán)證可上市交易的公有住房，一般以產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的時(shí)間來界定是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。按照民法物權(quán)原理和我國房屋管理政策，一般情況下房屋權(quán)屬登記是房屋所有權(quán)取得的必經(jīng)程序。只有辦理了產(chǎn)權(quán)登記或過戶手續(xù)才能真正取得房屋所有權(quán)。因此對(duì)于在離婚案件中涉及的此類問題，如果訴爭(zhēng)的房屋是結(jié)婚登記后取得所有權(quán)的，應(yīng)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn);如果在結(jié)婚登記之前取得所有權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)而不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

(2)夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為共同所有。由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，在離婚分割該房屋時(shí)，可區(qū)分下列情形處理：

①一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，可不考慮原公房使用權(quán)交換價(jià)值的單獨(dú)歸屬。按共同房屋原則進(jìn)行分割。

②一方婚前承租的公房，是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分，確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割。

③對(duì)于婚前由夫或妻一方父母承租的公房，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可參考《婚姻法解釋(二)》第22條的規(guī)定，推定為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。雖然是以夫妻一方名義購買，但不是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)而是以一方父母財(cái)產(chǎn)購買，產(chǎn)權(quán)證系夫妻雙方的名字，仍應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)，只是在財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，酌情考慮財(cái)產(chǎn)來源因素。原系一方父母承租的公房，后以一方名義而非夫妻名義購買成為了公房，且購買的出資來自該方父母，應(yīng)為一方所有的財(cái)產(chǎn)。原系一方父母承租的公房，雖然以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購置，但產(chǎn)權(quán)證上不僅有夫妻一方或雙方名字，還有一方父母名字，該房為家庭共有財(cái)產(chǎn)。

(3)未取得完全產(chǎn)權(quán)公房的處理。未取得完全產(chǎn)權(quán)公房主要是指離婚時(shí)夫妻雙方取得的房屋所有權(quán)只是部分產(chǎn)權(quán)，不是完全產(chǎn)權(quán)，主要指夫妻雙方根據(jù)福利政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有房屋。部分產(chǎn)權(quán)房屋是國家歷次房改政策的產(chǎn)物，其突出特點(diǎn)為部分產(chǎn)權(quán)處分受到限制。根據(jù)國務(wù)院1991年6月發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房改革通知》，其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：第一，房屋必須在購買五年后才能出售;第二，出售是原補(bǔ)貼單位有優(yōu)先購買權(quán);第三，售房所得按照國家、單位、個(gè)人所占比例進(jìn)行分配。它可能是婚前或婚后購買的但沒有取得產(chǎn)權(quán)證的公房。由于這類房屋涉及我國特殊的住房政策，又涉及職工單位的利益，住房不能上市交易，在實(shí)務(wù)分割中存在一定的障礙。這種離婚時(shí)雙方尚未完全取得所有權(quán)的情形，如果當(dāng)事人有爭(zhēng)議且協(xié)商不成，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理，即人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院起訴。

2、按揭房的處理原則

夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以按揭的形式共同購買的房屋，是夫妻共有房屋，離婚時(shí)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。按揭款為夫妻共同債務(wù)，按基本原則處理時(shí)應(yīng)當(dāng)將一方債務(wù)部分扣減。

夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下的，該房屋仍未其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個(gè)人債務(wù)。對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。

3、購買預(yù)售房屋，離婚時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)的房屋處理情況

婚姻存續(xù)期間已經(jīng)簽訂買賣合同，但未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋。夫妻雙方作為買受人沒有交清全部購房款而沒有取得產(chǎn)權(quán)證，可以按照《婚姻法解釋(二)第21條處理，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院起訴。如果已經(jīng)支付了全部房價(jià)款，房屋所有權(quán)法律關(guān)系比較清晰，只需完善權(quán)屬登記手續(xù)，人民法院會(huì)將以下情況認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)房屋權(quán)屬、分割、補(bǔ)償問題予以處理：第一，在婚姻存續(xù)期間購買的，無論是以夫或妻的名義還是夫妻共同名義;第二，在婚前以夫妻雙方的名義購買;第三，在婚前以夫妻的共同財(cái)產(chǎn)購買，屬于婚前共同財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)性質(zhì)存續(xù)到婚后仍為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

4、房屋中有父母出資的情況

根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條規(guī)定，父母為子女結(jié)婚購房的出資，應(yīng)認(rèn)定為贈(zèng)與。即在父母實(shí)際出資時(shí)，其具體意思表示不明的情形下，從社會(huì)常理出發(fā)推理為贈(zèng)與。若當(dāng)事人有在離婚訴訟前形成的證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系，則不適用該條規(guī)定。需要強(qiáng)調(diào)的是，離婚訴訟中父母作出不是贈(zèng)與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈(zèng)與的推定。人民法院在審查借貸關(guān)系是否存在時(shí)，除了審查當(dāng)事人提供的出資協(xié)議或借條等是否真實(shí)，還要以資金為線索，追查出資及其性質(zhì)是否真實(shí)。對(duì)于夫妻婚后父母出資購買房屋產(chǎn)權(quán)證登記在出資者自己子女名義下，從常理出發(fā)，可認(rèn)定是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有;若產(chǎn)權(quán)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能證明父母出資時(shí)有書面約定或聲明明確出資者表示向一方贈(zèng)與的，一般宜認(rèn)定向雙方贈(zèng)與，該部分出資為夫妻共同所有。舉例說明：甲男與乙女結(jié)婚，婚后男方父母出資購房，產(chǎn)權(quán)證記載甲一人名下，男方父母出資應(yīng)認(rèn)定為贈(zèng)與甲一人所有;甲男與乙女結(jié)婚，婚后男方父母出資購房，產(chǎn)權(quán)證記載于乙一人名下，若乙不能證明出資為對(duì)其一人的贈(zèng)與，男方父母出資應(yīng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與;甲男與乙女結(jié)婚，婚后男方父母出資購房，產(chǎn)權(quán)記載甲乙二人名下，該出資應(yīng)認(rèn)定為對(duì)雙方的贈(zèng)與。實(shí)踐中父母除了出資為子女購房，還可能為子女出資購買其他物品，可樣可根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條規(guī)定的精神作出相應(yīng)的歸屬認(rèn)定。

5、婚后雙方對(duì)個(gè)人房屋修繕、裝修、擴(kuò)建等情況的處理

婚后雙方對(duì)婚前一方所有的房屋進(jìn)行修繕、裝修、原拆原建，離婚時(shí)未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分中屬于另一方應(yīng)有的份額，由房屋所有權(quán)人拆價(jià)補(bǔ)償另一方;進(jìn)行過擴(kuò)建的，擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。離婚時(shí)，如一方生活困難，如離婚后沒有住處，另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。

6、對(duì)承租公有房屋的處理

承租權(quán)產(chǎn)生于承租人與單位或房管所之間的協(xié)議，涉及第三人，不是夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，也非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因而該房屋不能處理，但承租權(quán)可以處理。夫妻離婚時(shí)，租用的公房如何處理，《婚姻法》沒有明確規(guī)定，1996年2月5日最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中作了一些規(guī)定。主要內(nèi)容是：對(duì)夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;夫妻雙方均可承租的公房，如果面積較大能隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住;對(duì)可以另調(diào)房屋分別租住或者承租方給另一方解決住房的，可以準(zhǔn)許。在審理具體離婚案件時(shí)，對(duì)租用公房應(yīng)按照《合同法》關(guān)于租賃合同的規(guī)定，結(jié)合《婚姻法》的立法精神和基本原則來處理。