中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 2008年9月18日 第一條 為規(guī)范專業(yè)貸款監(jiān)管資本計量，加強對專業(yè)貸款風(fēng)險管理，根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)，制定本指引。 第二條 本指引適用于《中國銀行業(yè)實施新資本協(xié)議指導(dǎo)意見》確定的新資本協(xié)議銀行和自愿實施新資本協(xié)議的其他商業(yè)銀行。 第三條 商業(yè)銀行實施新資本協(xié)議，應(yīng)按照本指引要求計量專業(yè)貸款的監(jiān)管資本要求。 第四條 本指引所稱專業(yè)貸款是指按照《商業(yè)銀行銀行賬戶信用風(fēng)險暴露分類指引》確定為項目融資、物品融資、商品融資和產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)等風(fēng)險暴露。 第五條 商業(yè)銀行可以采用內(nèi)部評級法或監(jiān)管映射法計量專業(yè)貸款的信用風(fēng)險和監(jiān)管資本要求。 第六條 商業(yè)銀行采用內(nèi)部評級法的，專業(yè)貸款內(nèi)部評級體系應(yīng)達(dá)到《商業(yè)銀行信用風(fēng)險內(nèi)部評級體系監(jiān)管指引》的要求，并且在估計違約風(fēng)險暴露時，還應(yīng)充分考慮債務(wù)人違約后，為促使貸款所形成的資產(chǎn)投入運營而繼續(xù)發(fā)放貸款的影響，以確保風(fēng)險估計的審慎性。 第七條 商業(yè)銀行采用內(nèi)部評級法的，應(yīng)按照《商業(yè)銀行資本充足率計算規(guī)則》計量專業(yè)貸款的監(jiān)管資本要求。 第八條 商業(yè)銀行專業(yè)貸款內(nèi)部評級體系若未能達(dá)到《商業(yè)銀行信用風(fēng)險內(nèi)部評級體系監(jiān)管指引》的要求，應(yīng)采用監(jiān)管映射法計量專業(yè)貸款的資本要求。 第九條 商業(yè)銀行可以對專業(yè)貸款中的一個或多個子類采用監(jiān)管映射法，對其他子類采用內(nèi)部評級法，但不得同時對同一子類的風(fēng)險暴露采用不同的方法。 第十條 商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，專業(yè)貸款的內(nèi)部評級體系應(yīng)達(dá)到以下要求： （一）商業(yè)銀行應(yīng)對專業(yè)貸款采用一維評級，評級應(yīng)同時考慮債務(wù)人的特征和債項特征以及兩者之間的相關(guān)性，直接反映預(yù)期損失。 （二）商業(yè)銀行應(yīng)最少設(shè)置4個非違約級別和1個違約級別。 第十一條 商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，專業(yè)貸款評級應(yīng)考慮以下因素： （一）項目融資評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、交易特點、項目發(fā)起人或債務(wù)人實力和擔(dān)保安排等5方面因素。項目融資監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)詳見附件1。 （二）物品融資評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、交易特點、操作風(fēng)險、資產(chǎn)特征、項目發(fā)起人實力和擔(dān)保安排等7方面因素。物品融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)詳見附件2。 （三）商品融資評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、資產(chǎn)特征、項目發(fā)起人實力和擔(dān)保安排等5方面因素。商品融資監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)詳見附件3。 （四）產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)評級應(yīng)考慮財務(wù)狀況、資產(chǎn)特征、項目發(fā)起人或開發(fā)商實力和擔(dān)保安排等4方面因素。產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)詳見附件4。 第十二條 商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，應(yīng)將專業(yè)貸款的內(nèi)部評級結(jié)果映射到“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”和“違約”5個監(jiān)管評級。商業(yè)銀行應(yīng)參照內(nèi)部評級與外部評級的映射關(guān)系、監(jiān)管評級與外部評級的映射關(guān)系，確保內(nèi)部評級與監(jiān)管評級映射關(guān)系的一致性和穩(wěn)定性。 （一）監(jiān)管評級“優(yōu)”，對應(yīng)外部評級BBB-或以上。 （二）監(jiān)管評級“良”，對應(yīng)外部評級BB+ 或 BB。 （三）監(jiān)管評級“中”，對應(yīng)外部評級BB- 或 B+。 （四）監(jiān)管評級“差”，對應(yīng)外部評級B 到 C-。 （五）監(jiān)管評級“違約”，不適用于與外部評級映射。 第十三條 上條所稱的優(yōu)、良、中、差和違約5個監(jiān)管評級的含義分別是： （一）監(jiān)管評級“優(yōu)”是指貸款所形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足且穩(wěn)定，市場競爭能力和發(fā)起人實力強，并落實了全面擔(dān)保安排，即使在經(jīng)濟和行業(yè)面臨持續(xù)、嚴(yán)重問題時，承貸主體仍能償還債務(wù)。 （二）監(jiān)管評級“良”是指貸款所形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足且穩(wěn)定，市場競爭能力和發(fā)起人實力良好，并落實了全面擔(dān)保安排，但在經(jīng)濟和行業(yè)面臨持續(xù)、嚴(yán)重問題時，承貸主體可能無法全額償還債務(wù)。 （三）監(jiān)管評級“中”是指貸款所形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足，但市場競爭能力和發(fā)起人實力一般，擔(dān)保安排存在缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定，承貸主體抵御經(jīng)濟衰退和行業(yè)波動的能力很弱。 （四）監(jiān)管評級“差”是指貸款所形成的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流不確定性很大，市場競爭能力和發(fā)起人實力差，承貸主體償債能力很大程度上依賴于經(jīng)濟狀況和市場需求出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，否則承貸主體可能違約。 （五）監(jiān)管評級“違約”是指，按照《商業(yè)銀行信用風(fēng)險內(nèi)部評級體系監(jiān)管指引》的違約定義，承貸主體已經(jīng)違約。 第十四條 商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，若專業(yè)貸款的內(nèi)部評級標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)不一致，應(yīng)記錄兩者之間的差異，并向監(jiān)管部門解釋差異存在的原因和合理性，證明內(nèi)部評級與監(jiān)管評級的映射關(guān)系，確保兩者的主要特征相一致。商業(yè)銀行應(yīng)保證其內(nèi)部評級推翻，不會使映射過程失效。 第十五條 專業(yè)貸款的5個監(jiān)管評級分別對應(yīng)特定的風(fēng)險權(quán)重，具體如下： （一）監(jiān)管評級“優(yōu)”，風(fēng)險權(quán)重為70%。 （二）監(jiān)管評級“良”，風(fēng)險權(quán)重為90%。 （三）監(jiān)管評級“中”，風(fēng)險權(quán)重為115%。 （四）監(jiān)管評級“差”，風(fēng)險權(quán)重為250%。 （五）監(jiān)管評級“違約”，風(fēng)險權(quán)重為0%。 第十六條 如果商業(yè)銀行或監(jiān)管部門認(rèn)為，產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)貸款的未來房地產(chǎn)出租收入、銷售收入或土地出讓收入的波動性較大，可提高其風(fēng)險權(quán)重： （一）監(jiān)管評級“優(yōu)”，風(fēng)險權(quán)重為95%。 （二）監(jiān)管評級“良”，風(fēng)險權(quán)重為120%。 （三）監(jiān)管評級“中”，風(fēng)險權(quán)重為140%。 第十七條 符合下列條件之一的專業(yè)貸款，監(jiān)管評級為“優(yōu)”的風(fēng)險權(quán)重為50%；監(jiān)管評級為“良”的風(fēng)險權(quán)重為70%： （一）貸款剩余期限不足2.5年。 （二）監(jiān)管部門認(rèn)定，商業(yè)銀行授信和評級標(biāo)準(zhǔn)比監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)更為審慎。 第十八條 專業(yè)貸款的5個監(jiān)管評級分別對應(yīng)特定的預(yù)期損失比例，具體如下： （一）監(jiān)管評級“優(yōu)”，預(yù)期損失比例為0.4%。 （二）監(jiān)管評級“良”，預(yù)期損失比例為0.8%。 （三）監(jiān)管評級“中”，預(yù)期損失比例為2.8%。 （四）監(jiān)管評級“差”，預(yù)期損失比例為8%。 （五）監(jiān)管評級“違約”，預(yù)期損失比例為50%。 第十九條 符合下列條件之一的專業(yè)貸款，監(jiān)管評級為“優(yōu)”的預(yù)期損失比例為0%，監(jiān)管評級為“良”的預(yù)期損失率比例0.4%： （一）貸款剩余期限不足2.5年。 （二）監(jiān)管部門認(rèn)定，商業(yè)銀行授信和評級標(biāo)準(zhǔn)比監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn)更為審慎。 第二十條 附件1、附件2、附件3和附件4為本指引的組成部分。 第二十一條 本指引采用標(biāo)準(zhǔn)普爾的評級符號，但對商業(yè)銀行選用外部信用評級公司不做規(guī)定，商業(yè)銀行可自行選擇評級公司的評級結(jié)果，并保持連續(xù)性。 第二十二條 本指引由中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會負(fù)責(zé)解釋。 第二十三條 本指引自2008年10月1日起施行；有關(guān)監(jiān)管資本要求的計算規(guī)則自獲得中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)實施新資本協(xié)議之日起施行。 附件1：項目融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 附件2：物品融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 附件3：商品融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 附件4：產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 附件1：項目融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財務(wù)狀況 市場形勢以及競爭地位 市場上僅有少數(shù)直接或間接競爭者或項目在位置、成本或技術(shù)上具有實質(zhì)性和持久性優(yōu)勢市場中定位為頂級競爭者市場需求較強并繼續(xù)上升 市場上僅有少數(shù)直接或間接競爭者或項目在位置、成本或技術(shù)水平上具有稍強的優(yōu)勢，但該狀況不會持久市場中定位為一流競爭者市場需求較強并穩(wěn)定 項目在位置、成本或技術(shù)上不具有優(yōu)勢市場中定位為一般競爭者市場需求充分并穩(wěn)定 項目在位置、成本或技術(shù)上比平均水平弱無明顯的市場定位市場需求較差并持續(xù)下降 財務(wù)比率（例如：償債保障比率（DSCR），貸款期保障比率（LLCR），項目期保障比率（PLCR）和債務(wù)/資本比率） 相對于項目風(fēng)險程度來說，財務(wù)比率優(yōu)，經(jīng)濟前景非?？春?相對于項目風(fēng)險程度來說，財務(wù)比率介于健康和一般之間，經(jīng)濟前景看好 相對于項目風(fēng)險程度來說，財務(wù)比率符合標(biāo)準(zhǔn) 相對于項目風(fēng)險程度來說，財務(wù)比率弱 壓力分析 當(dāng)經(jīng)濟和行業(yè)面臨持續(xù)、嚴(yán)重的問題時，項目仍能償還債務(wù) 當(dāng)經(jīng)濟和行業(yè)面臨一般問題時，項目能償還債務(wù)。只有當(dāng)經(jīng)濟發(fā)生嚴(yán)重問題時，項目才可能違約 項目易受經(jīng)濟周期中常見的負(fù)面影響，可能在正常的低谷期違約 如果情況不好轉(zhuǎn)，項目可能違約 融資結(jié)構(gòu) 貸款持續(xù)期與項目持續(xù)期的對比 項目的有效使用壽命大大超過貸款期限 項目的有效使用壽命超過貸款期限 項目的有效使用壽命超過貸款期限 項目的有效使用壽命可能低于貸款期限 貸款分期償還計劃 債務(wù)本息分期均衡償還 債務(wù)本息分期均衡償還 債務(wù)本息分期均衡償還，但有少部分到期一次性償還 到期一次性償還，或債務(wù)本息定期等額償還，但有很大部分到期一次性償還 政治、法律環(huán)境 考慮項目類型和風(fēng)險緩釋之后的政治風(fēng)險，包括風(fēng)險轉(zhuǎn)移 風(fēng)險很低，可供使用的風(fēng)險緩釋工具功能優(yōu)異 風(fēng)險低，可供使用的風(fēng)險緩釋工具功能良好 風(fēng)險不高，風(fēng)險緩釋工具功能一般 風(fēng)險很高，缺乏風(fēng)險緩釋工具或其功能較差 政府的支持和項目在長期對國家的重要程度 項目（主要是出口導(dǎo)向型的）對國家具有重大戰(zhàn)略性意義，政府強有力的支持 項目對國家重要，政府支持程度較高 項目不具有戰(zhàn)略意義，但毫無疑問對政府有利，政府可能未明確表示支持 項目對國家不重要，政府不支持或支持較弱 法律和監(jiān)管環(huán)境的穩(wěn)定性（法律變革的風(fēng)險） 長期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán)境 中期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán)境 能比較確定地預(yù)測監(jiān)管環(huán)境的變化 項目可能受當(dāng)前和未來的監(jiān)管問題影響 遵照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律，獲得所有必要支持和許可的程度 高 較高 一般 低 有關(guān)合同和抵質(zhì)押品的強制執(zhí)行力 合同和抵質(zhì)押品能強制執(zhí)行 合同和抵質(zhì)押品能強制執(zhí)行 即使存在若干非要害問題，合同和抵質(zhì)押品仍能強制執(zhí)行 合同和抵質(zhì)押品強制執(zhí)行方面存在要害問題尚未解決 交易特點 設(shè)計和技術(shù)風(fēng)險 技術(shù)和設(shè)計完全可靠 技術(shù)和設(shè)計完全可靠 技術(shù)和設(shè)計可靠——用強大的一攬子完工方案可緩解萌芽階段的問題 技術(shù)和設(shè)計不可靠/存在技術(shù)問題和/或設(shè)計復(fù)雜 建設(shè)風(fēng)險 審批和選址 已獲全部批件 一些事項尚待批準(zhǔn)但獲批可能性很大 一些事項尚待批準(zhǔn)但審批程序明確，審批只是例行公事 尚未獲得關(guān)鍵批件，審批并非例行公事，可能還要滿足其他一些重要條件 建設(shè)合同類型 價格和日期都固定的總承包工程、采購及建設(shè)合同（EPC） 價格和日期都固定的總承包工程、采購及建設(shè)合同 價格和日期都固定的總承包建設(shè)合同，有一家或一家以上的承包商 缺乏價格固定的總承包合同或合同不完整和/或存在與各承包商多方聯(lián)絡(luò)的問題 項目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金充足且由金融實物資產(chǎn)支持以及/或財務(wù)實力雄厚的項目發(fā)起人提供項目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金較多且由金融實物資產(chǎn)支持以及/或財務(wù)實力較強的項目發(fā)起人提供項目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金適當(dāng)且由金融實物資產(chǎn)支持以及/或財務(wù)實力較強的項目發(fā)起人提供項目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金不足或缺乏金融實物資產(chǎn)的支持或項目完成擔(dān)保較弱 承包商承建類似項目的業(yè)績和財務(wù)實力 強 較強 中 弱 操作風(fēng)險 營運與維護（O & M）的范圍和性質(zhì) 完備的長期營運和維護合同，最好附帶業(yè)績激勵條款，和/或營運和維護儲備金賬戶 長期的營運和維護合同，和/或營運和維護儲備金賬戶 不完備的營運和維護合同，或附帶營運和維護儲備金賬戶 缺乏營運和維護合同：緩釋操作無法抵御高營業(yè)成本的風(fēng)險 運營商的專業(yè)能力，業(yè)績和財務(wù)實力 很強，或者項目發(fā)起人承諾提供技術(shù)支持 較強 中 不強/弱，或者當(dāng)?shù)剡\營商受當(dāng)局控制 承購風(fēng)險（Off-take risk） (a)存在照付不議（take-or-pay）合同或固定價格承購（fixed-price off-take）合同的情況下 承購方信譽卓著；合同終止條款完備；項目合同期限略微長于債務(wù)期限 承購方信譽良好；合同終止條款完備；項目合同期限長于債務(wù)期限 承購方信譽一般；合同對終止條款做一般規(guī)定；項目合同期限一般等于債務(wù)期限 承購方信譽較差；合同終止條款規(guī)定不全；項目合同期限不長于債務(wù)期限 (b)不存在照付不議合同或固定價格承購合同的情況下 項目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主要服務(wù)或商品在世界范圍銷售順暢；即使市場價格增長率低于過去，產(chǎn)品也能按預(yù)定價格出售 項目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主要服務(wù)或商品在地區(qū)市場銷售順暢，即使市場價格增長率低于過去，產(chǎn)品也能按預(yù)定價格出售 商品銷售范圍有限且只能按比預(yù)定價格低的價格出售 項目產(chǎn)品只有一兩個買家或者在有組織市場一般無法售出 供貨商風(fēng)險 原材料（feed-stocks）價格、數(shù)量和運輸風(fēng)險；供貨商的業(yè)績和財務(wù)實力 與財務(wù)實力很強的供貨商簽訂長期供貨合同 與財務(wù)實力較強的供貨商簽訂長期供貨合同 與財務(wù)實力較強的供貨商簽訂長期供貨合同，但仍可能存在一定程度的價格風(fēng)險 與財務(wù)實力弱的供貨商簽訂短期或長期供貨合同，肯定存在一定程度的價格風(fēng)險 儲備風(fēng)險（如自然資源開發(fā)） 儲備探明且已開發(fā)，并經(jīng)獨立方審計，在項目使用壽命期內(nèi)超額滿足需要 儲備探明且已開發(fā)，并經(jīng)獨立方審計，在項目使用壽命期內(nèi)超額滿足需要 探明儲備可在債務(wù)存續(xù)期滿足項目需要 項目在某種程度上依賴潛藏或尚未開發(fā)的儲備 不可抗力風(fēng)險（戰(zhàn)爭、內(nèi)亂、 自然災(zāi)害 等） 風(fēng)險緩釋工具有效, 風(fēng)險暴露的水平較低 風(fēng)險緩釋工具有效,風(fēng)險暴露的水平較適中 風(fēng)險緩釋工具有效，一般防護 存在明顯風(fēng)險，不能完全緩釋 項目發(fā)起人/債務(wù)人的實力 發(fā)起人/債務(wù)人的業(yè)績、財務(wù)實力和國別/行業(yè)經(jīng)歷 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績優(yōu)秀，財務(wù)實力雄厚 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績良好，財務(wù)實力良好 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績一般，財務(wù)實力良好 發(fā)起人/債務(wù)人缺乏業(yè)績或業(yè)績值得懷疑以及/或財務(wù)實力微弱 發(fā)起人/債務(wù)人對項目的支持力度，例如有股權(quán)、所有權(quán)條款保障，有在必要時向項目補充注資的激勵機制，以及其他相關(guān)交易 支持力度大項目對發(fā)起人具有高度戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務(wù)—長期戰(zhàn)略）發(fā)起人/債務(wù)人對他人或相關(guān)交易的承諾效力較低或無承諾 支持力度較大項目對發(fā)起人具有戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務(wù)—長期戰(zhàn)略）發(fā)起人/債務(wù)人對他人或相關(guān)交易有相對效力較高的承諾 支持力度一般項目對發(fā)起人重要（核心業(yè)務(wù)）發(fā)起人/債務(wù)人對他人或相關(guān)交易具有一些相對重要的承諾 支持有限項目對發(fā)起人的長期戰(zhàn)略或核心業(yè)務(wù)無關(guān)緊要 發(fā)起人/債務(wù)人對他人或相關(guān)交易的承諾極有可能影響當(dāng)前項目 擔(dān)保安排 合同和賬戶權(quán)利分配 非常全面 全面 一般 差 抵押物的質(zhì)量、價值和流動性 對起動項目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有手續(xù)完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益抵質(zhì)押物價值充足，交易活躍 對起動項目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有手續(xù)完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益抵質(zhì)押物價值充足，具有交易先例 對起動項目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有一般性的擔(dān)保權(quán)益抵質(zhì)押物價值充足，能夠進行交易 對貸款人幾乎未提供擔(dān)保，或抵押條款對銀行不利抵質(zhì)押物價值充足，或不能進行交易 貸款人對現(xiàn)金流的控制（例如現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬(cash sweep) 和獨立第三方賬戶托管） 好 較好 一般 差 合同條款的約束力（關(guān)于強制提前付款、遞延付款、分期付款和紅利限制等方面的強制規(guī)定） 合同條款對此類項目約束力強項目不再舉借其他債務(wù) 合同條款對此類項目約束力較強項目舉借的其他債務(wù)非常有限 合同條款對此類項目約束力一般項目舉借的其他債務(wù)有限 合同條款對此類項目約束力弱項目可能無限舉借其他債務(wù) 儲備基金（償債、營運與維護、更新和重置、不可預(yù)見事件） 儲備基金覆蓋期超過平均項目期儲備基金來源落實，全部都由現(xiàn)金或高評級銀行出具的信用證組成 儲備基金覆蓋期等于平均項目期所有儲備基金來源都落實 儲備基金覆蓋期等于平均項目期所有儲備基金來源都落實 儲備基金覆蓋期低于平均項目期儲備基金來源于經(jīng)營現(xiàn)金流 附件2：物品融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財務(wù)狀況 市場狀況 需求旺盛且處升勢進入障礙大對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化不敏感 需求旺盛且穩(wěn)定存在進入障礙對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化有些敏感 需求一般且穩(wěn)定進入障礙有限對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化非常敏感 需求疲弱且不斷下降無進入障礙易受技術(shù)和經(jīng)濟前景變化的負(fù)面影響，環(huán)境高度不確定 財務(wù)比率（償債保障比率和貸款/價值比率） 相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率健康。經(jīng)濟情況預(yù)測非常好 相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率健康/尚可。經(jīng)濟情況預(yù)測好 相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率一般 相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率過于冒險 壓力測試 長期收入穩(wěn)定能夠抵御經(jīng)濟周期中出現(xiàn)的嚴(yán)重壓力情形 短期收入較好能夠抵御一些負(fù)面問題。只有出現(xiàn)嚴(yán)重壓力情形才可能違約 短期收入不確定現(xiàn)金流易受經(jīng)濟周期中常見的壓力情形的不利影響。貸款可能在正常的經(jīng)濟低迷期違約 收入非常不確定即使在經(jīng)濟正常的情況下，貸款也可能違約，除非情況發(fā)生好轉(zhuǎn) 市場流動性 市場具有全球性資產(chǎn)流動性高 市場具有全球性或區(qū)域性資產(chǎn)流動性比較高 區(qū)域性市場且短期前景不利流動性低 只有本地市場或前景不佳流動性低或沒有流動性 政治和法律環(huán)境 政治風(fēng)險，包括風(fēng)險的轉(zhuǎn)移 非常低，采用的風(fēng)險緩釋工具功能強大 低，采用的風(fēng)險緩釋工具功能較強 中等，風(fēng)險緩釋工具功能一般 高，缺乏風(fēng)險緩釋工具或功能差 法律和監(jiān)管風(fēng)險 司法環(huán)境有利于物品的收回（repossession）和合同的強制執(zhí)行 司法環(huán)境有利于物品的收回和合同的強制執(zhí)行 司法環(huán)境總體來說有利于物品的收回和合同的強制執(zhí)行，即使恢復(fù)過程可能較長和/或較難 法律和監(jiān)管環(huán)境差或不穩(wěn)定。司法制度使物品收回或合同的執(zhí)行過程過長或不可能 交易特點 與資產(chǎn)經(jīng)濟壽命相應(yīng)的融資條款 完整的支付方案/最后一筆分期付款金額很小。無寬限期 最后一筆分期付款比較重要，但仍保持在適度的水平 最后一筆分期付款重要，有潛在的寬限期 償還不利被罰款或最后一筆分期付款非常高 操作風(fēng)險 批文/許可 已獲得全部批文，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定 全部批文已獲得或正待批復(fù)，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定 大多數(shù)批文已獲得或正待批復(fù)，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定 在獲得所有必要審批事項上存在問題。部分配置計劃和/或營運計劃可能需要修改 營運與維護合同的范圍和性質(zhì) 完備的長期營運與維護合同，最好配合合同履約激勵措施和/或營運與維護儲備金賬戶（如有需要） 長期營運與維護合同和/或營運與維護儲備金賬戶（如有需要） 不完備的營運與維護合同或營運與維護儲備金賬戶（如有需要） 缺乏營運與維護合同：營運成本風(fēng)險過高，風(fēng)險緩釋作用有限 營運商的財務(wù)實力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績和對租賃期滿資產(chǎn)的再次營銷能力 業(yè)績和再營銷能力出眾 業(yè)績和再營銷能力良好 業(yè)績短、差，再營銷能力不確定 業(yè)績無或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營銷能力 資產(chǎn)特征 與同一市場資產(chǎn)相比，配置、型號、設(shè)計和維修（如飛機的使用年限和型號）方面的情況 在設(shè)計和維修上擁有很強的優(yōu)勢，配置標(biāo)準(zhǔn)，物品符合上市流通要求 設(shè)計和維修中等偏上，配置標(biāo)準(zhǔn)，但可能存在非常有限的一些例外情況，物品符合上市流通需要 設(shè)計和維修一般，配置有些特殊，可能使物品在市場上流通受限 設(shè)計和維修差，資產(chǎn)接近經(jīng)濟使用壽命。配置非常特殊，物品的市場流動性差 轉(zhuǎn)售價值 當(dāng)前的轉(zhuǎn)售價值大大高于債務(wù)價值 轉(zhuǎn)售價值適度高于債務(wù)價值 轉(zhuǎn)售價值略高于債務(wù)價值 轉(zhuǎn)售價值低于債務(wù)價值 資產(chǎn)價值及流動性相對于經(jīng)濟周期的敏感程度 資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期較不敏感 資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期敏感 資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期相當(dāng)敏感 資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期的敏感度非常高 發(fā)起人實力 營運商的財務(wù)實力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績和對租賃期滿資產(chǎn)的再次營銷能力 業(yè)績和再營銷能力出眾 業(yè)績和再營銷能力良好 業(yè)績短、差，再營銷能力不確定 業(yè)績無或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營銷能力 發(fā)起人的業(yè)績和財務(wù)實力 發(fā)起人業(yè)績出眾，財力強盛 發(fā)起人業(yè)績和財力優(yōu)良 發(fā)起人業(yè)績一般，財力優(yōu)良 發(fā)起人業(yè)績無或值得懷疑及/或財力微弱 擔(dān)保安排 資產(chǎn)控制 法律文件保障貸款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品） 法律文件保障貸款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品） 法律文件保障貸款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品） 合同幾乎未規(guī)定向貸款人提供擔(dān)保，造成對資產(chǎn)喪失控制的風(fēng)險 貸款人擁有的監(jiān)控資產(chǎn)場所和狀況的權(quán)利和手段 貸款人能夠在任何時間任何地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況（定期報告、檢查的可能性） 貸款人幾乎能夠在任何時間任何地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況 貸款人能夠在任何時間任何地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況 貸款人能夠有限監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況 損害保險 向頂級保險公司投保保險額高包括擔(dān)保品損害保險 向優(yōu)質(zhì)保險公司投保保險額較高不包括擔(dān)保品損害保險 向一般保險公司投保保險額一般不包括擔(dān)保品損害保險 向差的保險公司投保保險額低不包括擔(dān)保品損害保險 附件3 ：商品融資的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財務(wù)狀況 交易的超額擔(dān)保程度 優(yōu) 良 中 差 政治和法律環(huán)境 國家風(fēng)險 沒有國家風(fēng)險 有限的國家風(fēng)險（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放） 有國家風(fēng)險（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放） 國家風(fēng)險高（特別是新興市場國家的儲備在境外離岸存放） 國家風(fēng)險的緩釋措施 非常有力的緩釋措施：強有力的離岸機制戰(zhàn)略性商品購買商實力一流 有力的緩釋措施：有離岸機制戰(zhàn)略性商品購買商實力強 緩釋措施一般：有離岸機制商品戰(zhàn)略性較低購買商實力一般 只有部分緩釋措施：缺乏離岸機制非戰(zhàn)略商品購買商實力弱 資產(chǎn)特征 流動性和易損程度 商品公開報價可利用期貨或場外市場工具套做保值商品不易損壞 商品公開報價可利用場外市場工具套做保值商品不易損壞 商品非公開報價但有市場流動性套做保值與否不確定商品不易損壞 商品非公開報價，相對市場的廣度和深度而言，流動性受限缺乏合適的套做保值工具商品易損壞 發(fā)起人實力 交易商財務(wù)實力 相對于交易策略和風(fēng)險而言非常強 強 一般 弱 業(yè)績，包括輔助流程的管理能力 在有問題交易上經(jīng)驗豐富操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績優(yōu) 在有問題交易上經(jīng)驗夠用操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績良 在有問題交易上經(jīng)驗有限操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績一般 總體業(yè)績有限或不確定成本和利潤波動大 交易控制和保值政策 交易對手方選擇、套做保值和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格 交易對手方選擇、套做保值和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng) 有交易經(jīng)驗，問題沒有或很小 交易員有巨額損失交易記錄 財務(wù)披露質(zhì)量 優(yōu) 良 中 財務(wù)披露存在一些不確定性或不充分 擔(dān)保安排 資產(chǎn)控制 貸款人擁有完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，在任何時間可視需要在法律上對資產(chǎn)行使控制權(quán) 貸款人擁有完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，在任何時間可視需要在法律上對資產(chǎn)行使控制權(quán) 在某一環(huán)節(jié)貸款人對資產(chǎn)的控制發(fā)生中斷，憑借對交易流程的了解或第三方承擔(dān)可緩釋此中斷問題 合同存在喪失資產(chǎn)控制權(quán)的風(fēng)險?；謴?fù)可能有危險 損害保險 向頂級保險公司投保保險額高包括擔(dān)保品損害保險 向優(yōu)質(zhì)保險公司投保保險額較高不包括擔(dān)保品損害保險 向一般保險公司投保保險額一般不包括擔(dān)保品損害保險 向差的保險公司投保保險額低不包括擔(dān)保品損害保險 附件4：產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的監(jiān)管評級標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 良 中 差 財務(wù)狀況 市場狀況 目前項目類型和場所供需均衡即將面市的競爭性房地產(chǎn)項目少于或等于需求預(yù)測 目前項目類型和場所供需均衡即將面市的競爭性房地產(chǎn)項目大體等于需求預(yù)測 市場供需基本均衡競爭性房地產(chǎn)項目即將面市，其他房地產(chǎn)處于計劃中，項目設(shè)計和生產(chǎn)能力沒有新項目先進 市場需求弱，何時改善達(dá)到均衡并不確定項目租期屆滿后不易找到承租人。新的租賃條件不如現(xiàn)在的優(yōu)越 財務(wù)比率和墊款比例（DSCR適用于以出租為目的的房地產(chǎn)并且在建設(shè)階段不適用，LTV適用于以出售為目的的房地產(chǎn)） 相對房地產(chǎn)項目類型，償債保障比率（DSCR）很高，貸款/價值比率（LTV）低。如果存在二級市場，按市場價認(rèn)購 償債保障比率（DSCR）和貸款/價值比率（LTV）良好。如果存在二級市場，按市場價認(rèn)購 房地產(chǎn)的償債保障比率（DSCR）惡化，價值下跌，導(dǎo)致貸款/價值比率（LTV）上升 房地產(chǎn)的償債保障比率（DSCR）惡化嚴(yán)重，其貸款/價值比率（LTV）大大高于新貸款的最低標(biāo)準(zhǔn) 壓力分析 房地產(chǎn)的資金來源、或有事項和負(fù)債配置可使其在面臨嚴(yán)重的財務(wù)壓力（如利率、經(jīng)濟增長）情況下履行償債義務(wù) 房地產(chǎn)在面臨持續(xù)的財務(wù)壓力（如利率、經(jīng)濟增長）情況下能履行償債義務(wù)。該房地產(chǎn)僅在面臨嚴(yán)重經(jīng)濟問題時才可能違約 在經(jīng)濟下滑時，房地產(chǎn)收入將減少，降低其資本開支能力并增加了違約風(fēng)險 房地產(chǎn)的財務(wù)狀況趨緊，除非近期改善否則可能違約 現(xiàn)金流預(yù)測 (a)已完工、穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目 合同租期長且到期日分散房地產(chǎn)租與信譽好的客戶房地產(chǎn)承租記錄顯示客戶均到期續(xù)租空置率低費用（維修、保險、保安和財產(chǎn)稅）可預(yù)測 房地產(chǎn)大部分合同租期長承租戶信譽各異合同到期續(xù)租情況正?？罩寐实唾M用可預(yù)測 房地產(chǎn)大部分出租合同為中期承租戶信譽各異合同到期續(xù)租情況一般空置率一般費用相對可預(yù)測但隨收入變動 房地產(chǎn)出租合同期限不一承租戶信譽各異合同到期原承租戶很少續(xù)租空置率高吸引新租戶的場地費用開支很高 (b)已完工但不穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目 租賃活動按計劃開展或超出計劃。項目近期將穩(wěn)定 租賃活動按計劃開展或超出計劃。項目近期將穩(wěn)定 多數(shù)租賃活動按計劃開展，但是一段時期內(nèi)項目不穩(wěn)定 出租情況不如預(yù)期。盡管達(dá)到目標(biāo)入住率，但收入不理想，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張 (c)在建項目 房地產(chǎn)在貸款存續(xù)期間已全部預(yù)租或預(yù)售給信用等級為投資級的承租人或買家 房地產(chǎn)已全部預(yù)租或預(yù)售給信譽好的承租人或買家 租賃活動按計劃進行，但房地產(chǎn)可能沒有預(yù)租 房地產(chǎn)因成本過高、市價下跌、承租人撤租或其他原因而惡化 資產(chǎn)特征 場所 房地產(chǎn)位于非常優(yōu)越的地段，方便租戶 房地產(chǎn)位于優(yōu)越的地段，方便租戶 房地產(chǎn)位置缺乏比較優(yōu)勢 房地產(chǎn)位置、配置、設(shè)計和維修存在問題 設(shè)計和條件 房地產(chǎn)因設(shè)計、配置和維修較好而受歡迎，遠(yuǎn)比新項目有競爭力 房地產(chǎn)的設(shè)計、配置和維修得當(dāng)，設(shè)計和性能比新項目有競爭力 房地產(chǎn)的配置、設(shè)計和維修尚可 房地產(chǎn)的配置、設(shè)計或維修薄弱 在建房地產(chǎn) 建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險較低，承包商水平很高 建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險較低，承包商水平很高 建設(shè)預(yù)算夠用，承包商水平一般 建設(shè)開支超出預(yù)算或項目技術(shù)風(fēng)險過高而不切實際。承包商可能不合格 發(fā)起人/開發(fā)商實力 開發(fā)房地產(chǎn)項目的財力和意愿 發(fā)起人/開發(fā)商提供大量現(xiàn)金用于建設(shè)或收購房地產(chǎn)發(fā)起人/開發(fā)商資金充裕，直接及或有負(fù)債低發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位置分散，種類多樣 發(fā)起人/開發(fā)商提供較多現(xiàn)金用于建設(shè)或收購房地產(chǎn)發(fā)起人/開發(fā)商的財務(wù)狀況良好，能在出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺的情況下支持房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位置分散 發(fā)起人/開發(fā)商提供資金不多或非現(xiàn)金發(fā)起人/開發(fā)商財務(wù)實力中等或偏下 發(fā)起人/開發(fā)商支持房地產(chǎn)項目的能力不足，意愿不強 類似房地產(chǎn)項目的聲譽和業(yè)績 管理層富有經(jīng)驗，發(fā)起人資質(zhì)出色在類似項目上聲譽佳、長期業(yè)績好 管理層經(jīng)驗和發(fā)起人資質(zhì)良好發(fā)起人或管理層在類似項目上業(yè)績好 管理層經(jīng)驗和發(fā)起人資質(zhì)一般管理層或發(fā)起人在類似項目上未發(fā)生過嚴(yán)重問題 管理層經(jīng)驗不足，發(fā)起人資質(zhì)不合規(guī)格管理層和發(fā)起人的問題曾導(dǎo)致房地產(chǎn)管理困難 與房地產(chǎn)業(yè)參與方的關(guān)系 與一流房地產(chǎn)租賃代理商等保持密切關(guān)系 與一流房地產(chǎn)租賃代理商等關(guān)系可靠 與租賃代理商和其他提供重要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間保持適當(dāng)關(guān)系 與租賃代理商和其他提供重要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間關(guān)系不好 自籌資金到位情況 已全部到位 預(yù)計優(yōu)于貸款到位 預(yù)計與貸款同比例到位 遲于貸款到位或無法到位 擔(dān)保安排 留置權(quán)性質(zhì) 擁有手續(xù)完備的第一順位留置權(quán) 擁有手續(xù)完備的第一順位留置權(quán) 擁有手續(xù)完備的第一順位留置權(quán) 貸款人的執(zhí)行抵質(zhì)權(quán)的能力受到限制 租金分配（長期出租 的房地產(chǎn)項目） 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金 銀行尚未獲得租金分配，或未掌握用于向租戶發(fā)通知的必要信息 保險覆蓋面情況 適當(dāng) 適當(dāng) 適當(dāng) 不合格