《宿遷市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)細(xì)則(試行)》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 　　二O一一年四月三十日 　　宿遷市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)細(xì)則(試行) 　　第一章 總 則 　　第一條 為了規(guī)范市區(qū)國有土地上房屋征收評估工作，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，保障國有土地上房屋征收評估工作的順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《宿遷市市區(qū)國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》，參照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則(試行)。 　　第二條 本細(xì)則適用范圍：在市區(qū)范圍內(nèi)，為了公共利益的需要征收國有土地上單位、個人房屋的房地產(chǎn)估價活動，適用本細(xì)則(試行)。 　　第三條 從事國有土地上房屋征收評估的單位，應(yīng)當(dāng)是具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱評估機構(gòu))。市房屋征收部門每年向社會公布經(jīng)備案的評估機構(gòu)名錄，供被征收人選擇。 　　第四條 承擔(dān)國有土地上房屋征收評估的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是符合本細(xì)則(試行)第三條規(guī)定的評估機構(gòu)中的專職注冊房地產(chǎn)估價師。每個國有土地上房屋征收估價項目，評估機構(gòu)均應(yīng)派出至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師駐項目現(xiàn)場開展工作，其他人員應(yīng)當(dāng)持有市國有土地上房屋征收評估工作人員上崗證。 　　第五條 估價對象為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定具有合法產(chǎn)權(quán)的被征收房屋(含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)、裝飾裝修)及其附屬物，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑。 　　第六條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。 　　第七條 估價時點為房屋征收決定公告之日。 　　第八條 價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮被征收房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封等因素的影響。 　　第九條 價值構(gòu)成為被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及提前搬遷獎勵。住宅和商業(yè)經(jīng)營性房屋合法占用土地面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價值已在房屋評估時體現(xiàn)，不再單獨估價。 　　第十條 征收估價應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作： 　　1. 公布備案名錄，選擇評估機構(gòu);2. 接受評估委托，明確基本事項;3. 查閱相關(guān)資料，開展前期調(diào)查;4. 擬訂作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場查勘;5. 參照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評估測算;6. 確認(rèn)測算結(jié)果，撰寫估價報告;7. 匯總相關(guān)資料，提交估價報告;8. 現(xiàn)場咨詢答疑，估價材料存檔。 　　第十一條 房屋征收項目補償資金評估結(jié)果以項目征收補償評估報告和項目征收補償資金評估匯總表反映;房屋征收分戶補償金額估價結(jié)果通過分戶的評估報告和分戶估價表反映。估價結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。 　　第十二條 估價結(jié)果應(yīng)用的有效期為自提交正式估價結(jié)果(估價報告)之日起，至項目征收補償結(jié)束時止。 　　第二章 被征收房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類 　　第十三條 依據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條和《宿遷市市區(qū)國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》 第二十一條的規(guī)定，房屋性質(zhì)認(rèn)定以房屋所有權(quán)證書標(biāo)明的用途為準(zhǔn)。房屋權(quán)屬證書與房屋登記檔案的記載不一致的，以房屋登記檔案為準(zhǔn);房屋所有權(quán)證書未標(biāo)明用途或標(biāo)明的用途與建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄的用途不一致的，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄的用途為準(zhǔn);已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)依法經(jīng)營、持續(xù)依法納稅一年以上的住宅房屋(即“住改非”房屋)，在被征收人積極配合征收工作的情況下，可以按照本細(xì)則第十八條規(guī)定進(jìn)行估價。 　　第十四條 被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房(附件10)。 　　第三章 估價方法及應(yīng)用 　　第十五條 住宅房屋征收估價一般采用市場比較法評估。一些較為特殊的住宅房屋在不適用市場比較法時，可采用其他估價方法評估。 　　第十六條 對適用市場比較法估價的一般住宅房屋，其征收補償評估價格測算的技術(shù)路線為： 　　1. 確立評估基準(zhǔn)。在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)，“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件2; 　　2. 測算基準(zhǔn)價格。依據(jù)相關(guān)評估技術(shù)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格。基本公式為： 　　100 (K2) 100 100 　　基準(zhǔn)價格Vb = Vs ×——× —— × —— × —— 　　(K1) 100 (K3) (K4) 　　Vs為可比實例價格; 　　K1為交易情況修正系數(shù)。對于采用買賣的正常交易實例為可比實例的，該系數(shù)取100; 　　K2為交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評估機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況確定。一般情況下，在估價時點前6個月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過101，在估價時點前6到12個月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過102。 　　K3為可比實例實體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3; 　　K4為可比實例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4。 　　確定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格應(yīng)選取3個以上可比實例，經(jīng)過上述各種修正后，再計算平均值，得出的結(jié)果為“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格。測算基準(zhǔn)價格的可比實例選擇條件參見附件2。 　　3. 確定評估價格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，得出各被征收住宅房屋的評估價格?；竟綖椋? 　　(K5) 　　Vz = Vb × —— 　　100 　　Vz為被征收住宅評估價格; 　　Vb為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價格; 　　K5為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情況修正為被征收房屋實體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3。 　　第十七條 非住宅營業(yè)用房征收估價可以采用市場比較法，也可以采用收益法。 　　第十八條 本細(xì)則第十三條所述“住改非”房屋參照營業(yè)用房評估的方法，根據(jù)其沿街與否，分三種情況進(jìn)行估價和補償： 　　1. 對沿街的“住改非”底層房屋(附件5中標(biāo)明的道路沿線的“住改非”房屋，因城市規(guī)劃建設(shè)造成道路增減的，由房屋征收部門定期調(diào)整公布)，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的征收評估價格之和，作為實際營業(yè)部分的征收補償價格。 　　2. 對非沿街的“住改非”房屋，其實際營業(yè)部分的征收補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營年限確定，具體標(biāo)準(zhǔn)參見附件5。 　　3.對沿街的“住改非”非底層房屋，增加補償?shù)木唧w辦法同非沿街的“住改非”房屋。 　　第十九條 非住宅營業(yè)用房市場比較法估價技術(shù)路線： 　　1. 確定房屋類別。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。非住宅營業(yè)性用房一般劃分為商場類建筑(大型百貨商場、超市等)、商鋪類建筑(門面房、商鋪等)、商務(wù)類建筑(金融、證券、商業(yè)寫字樓等)、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑(參見附件10)。 　　2. 搜集可比實例。按照市場比較法的評估要求，在征收項目周邊或項目內(nèi)搜集交易實例。 　　3. 測算評估價格。按照市場比較法評估的應(yīng)用要求，將3個以上可比實例分別修正后計算平均值得出標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的基準(zhǔn)價格，再測算出非住宅營業(yè)用房的征收評估價格。具體要求參見附件6。 　　第二十條 非住宅營業(yè)用房收益法估價技術(shù)路線：采用收益法評估被征收營業(yè)用房的征收補償價格時，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，通常采用如下公式計算： 　　a 1 　　Vy = ——[ 1-—— ] 　　r (1+r)n 　　Vy為評估價格，a為估價對象年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件7。 　　第二十一條 非住宅非營業(yè)用房征收估價可以采用市場比較法，也可以采用成本法。采用市場比較法應(yīng)依照附件1的要求選取交易實例，并按照市場比較法評估的應(yīng)用要求進(jìn)行估價;對于交易實例收集較為困難的，采用成本法進(jìn)行估價。 　　第二十二條 非住宅非營業(yè)用房成本法估價技術(shù)路線： 　　1. 成本法的內(nèi)涵：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價格，然后扣除折舊并考慮土地取得成本，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各必要構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場價格。 　　2. 成本法的基本公式：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到城市房屋征收補償估價的特點，成本法估價的基本公式為： 　　征收補償評估價格 = 土地重新取得價格 + 建筑物重置價格 - 建筑物折舊 = 土地重新取得價格 + 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值。 　　3. 參數(shù)確定：除另有規(guī)定外，土地重新取得價格采用基準(zhǔn)地價修正法確定;各類建筑物重置價格、折舊的確定可參見附件8、9的說明。 　　第四章 其他征收估價問題處理 　　第二十三條 住宅房屋價格修正的實體因素和區(qū)位因素權(quán)重設(shè)定：實體因素為P1=0.3、P2=0.1、P3=0.1、P4=0.2、P5=0.1、P6=0.2，具體內(nèi)容參見附件3;區(qū)位因素為a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具體內(nèi)容參見附件4。 　　第二十四條 取得工商營業(yè)執(zhí)照并作為營業(yè)用房持續(xù)使用、持續(xù)納稅一年以上的住宅及其他非營業(yè)用房的底層房屋，按以下規(guī)定估價： 　　估價價格=土地使用權(quán)為劃撥的營業(yè)用房估價價格×營業(yè)年限權(quán)重+住宅(或非營業(yè)用房)估價價格×(1-營業(yè)年限權(quán)重); 　　營業(yè)年限權(quán)重=(征收年份-取得營業(yè)執(zhí)照年份)÷(征收年份-基準(zhǔn)年份1991)。該權(quán)重最大值取1。 　　第二十五條 收益法估價規(guī)定：采用收益法估價的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會平均收益水平修正確定。 　　第二十六條 成本法估價規(guī)定：采用成本法估價的，應(yīng)當(dāng)采取房屋、土地分別估價的方式，估價出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用成本法等方法求取;建筑、安裝工程費應(yīng)采用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見附件8。房屋折舊采用成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，采用直線折舊法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。 　　第二十七條 臨時建筑和在建工程估價規(guī)定：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值;在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。 　　第二十八條 非房屋及其附屬物估價規(guī)定：凡征收估價中涉及原始成本測算、機電設(shè)備估價、工程造價分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)單獨估價。 　　第二十九條 “地大于房”估價規(guī)定： 　　1. “地大于房”的面積僅指土地使用權(quán)證(或同類有效證件)載明的面積(不含臨時用地面積)大于該宗地上被確認(rèn)合法房屋建筑面積的面積。 　　2. 對住宅(含“住改非”)房屋，“地大于房”面積的補償，按照被征收項目樣本房評估單價的20%計算。 　　3. 對商業(yè)經(jīng)營性(不含“住改非”)房屋，“地大于房”面積補償價格的計算公式： 　　Z=(M1-M2)×U×T 　　其中：Z為“地大于房”面積補償價; 　　M1為土地使用權(quán)證(或同類有效證件)上載明的面積; 　　M2為房屋所有權(quán)證上載明的面積(以及征收當(dāng)事人協(xié)商確定的合法房屋建筑面積)，若M1-M2為負(fù)值，則取零; 　　U為市國土部門頒布的在用基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，須進(jìn)行年期、容積率等相關(guān)系數(shù)修正; 　　T為個別因素調(diào)整系數(shù)，國有劃撥土地調(diào)整系數(shù)按60%計取，國有出讓土地調(diào)整系數(shù)=(批準(zhǔn)出讓年限-已使用年限)/批準(zhǔn)出讓年限，低于60%的按照60%計算。 　　4 . 對非住宅非商業(yè)經(jīng)營性房屋，劃撥土地使用權(quán)“地大于房”面積的補償，按照市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補償;出讓土地使用權(quán)“地大于房”面積的補償，按照市國土部門頒布的在用基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)扣除使用年限部分進(jìn)行補償，但土地出讓合同中另有約定的，按照合同約定執(zhí)行。 　　5 . “地大于房”部分不得重復(fù)評估補償。 　　6. 土地行政主管部門有具體規(guī)定的，參照其規(guī)定執(zhí)行。 　　第三十條 非住宅房屋(不含“住改非”)劃撥土地估價：征收估價時涉及被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，應(yīng)將其占用的合法用地的國有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除;出讓金數(shù)額為其合法用地國有土地使用權(quán)評估價格的40%。國有土地使用權(quán)評估價格的確定按第二十二條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　第三十一條 其它估價規(guī)定：室內(nèi)裝修裝飾的估價參照附件12確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 　　第五章 征收估價報告 　　第三十二條 征收評估機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式，參照本細(xì)則(試行)的要求出具征收估價報告。 　　第三十三條 被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告必須由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名或者兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師親筆簽名，不得以印章代替簽名，同時加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。在估價報告上簽名、蓋章的專職注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。 　　第三十四條 房屋征收估價報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 　　第六章 征收估價工作準(zhǔn)則 　　第三十五條 被征收人選定的征收評估機構(gòu)應(yīng)與房屋征收部門簽訂估價委托協(xié)議。估價委托協(xié)議中應(yīng)約定本次征收估價操作程序及時間安排等。 　　第三十六條 評估機構(gòu)在征收項目整體估價報告中必須確定估價項目的估價技術(shù)負(fù)責(zé)人，估價技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定估價技術(shù)方案，并對估價方法的選用、應(yīng)用以及估價結(jié)果的合理性承擔(dān)責(zé)任。 　　第三十七條 所有征收估價項目均須開展現(xiàn)場查勘工作，承擔(dān)估價業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)應(yīng)派出有征收估價資格的專業(yè)人員對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，逐戶拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄是征收估價測算和撰寫估價報告必備的基礎(chǔ)資料，要有實地查勘的估價人員、征收人、被征收人簽字認(rèn)可。因被征收人的原因不能對被征收房屋進(jìn)行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除征收人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的項目所在地相關(guān)人員作為第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。 　　第三十八條 估價人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項估價，做到實地勘測準(zhǔn)確、影像資料全面、估價到戶到項。 　　第三十九條 征收評估價格結(jié)果須經(jīng)評估機構(gòu)內(nèi)部審核評議，評估機構(gòu)在提交正式估價報告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價報告的技術(shù)責(zé)任。 　　第四十條 征收評估機構(gòu)在估價委托協(xié)議約定的時間內(nèi)，應(yīng)向征收部門提交正式的征收估價分戶報告，并由征收部門安排征收實施單位將分戶報告送達(dá)被征收人。征收估價分戶報告需經(jīng)含項目估價技術(shù)負(fù)責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊房地產(chǎn)估價師簽字認(rèn)可。 　　第四十一條 征收評估機構(gòu)、估價技術(shù)負(fù)責(zé)人以及其他估價專業(yè)人員負(fù)有解釋估價報告技術(shù)問題、接受征收當(dāng)事人就估價報告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會報告和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。 　　第七章 征收估價工作資料存檔 　　第四十二條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料(原件或復(fù)印件)與估價報告(含技術(shù)報告)共同整理存檔： 　　1. 房屋征收委托評估協(xié)議; 　　2. 房屋征收決定公告; 　　3. 估價對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及房屋基本情況的證明材料; 　　4. 估價對象的實地查勘記錄、影像等資料; 　　5. 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋可比實例的實地查勘記錄、影像等資料; 　　6. 確定估價結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料; 　　7. 其他涉及估價項目的必要資料。 　　第四十三條 評估機構(gòu)完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。估價報告及有關(guān)資料應(yīng)保留十年。 　　第八章 附 則 　　第四十四條 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式作為房屋征收補償安置方式的，對所調(diào)換房屋的估價和結(jié)算，按照《宿遷市市區(qū)國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》有關(guān)規(guī)定結(jié)合本技術(shù)細(xì)則實施。 　　第四十五條 征收項目概算估價可參照本技術(shù)細(xì)則在房屋征收調(diào)查階段進(jìn)行估價測算，項目概算估價以房屋征收項目補償資金概算表反映。 　　第四十六條 本細(xì)則未能涵蓋的其它征收估價情況，按市房屋征收部門會同有關(guān)部門提出的意見處理。 　　第四十七條 本細(xì)則由市房屋征收部門負(fù)責(zé)解釋。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評估。 　　第四十八條 本細(xì)則自公布之日起施行?！端捱w市市區(qū)房屋拆遷補償評估技術(shù)細(xì)則(試行)》(宿政辦發(fā)〔2009〕178號)同時廢止。 　　附件：1. 市場比較法可比實例選擇要求及說明 　　2. 基準(zhǔn)價格測算的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅及可比實例限定條件 　　3. 住宅房屋實體因素修正系數(shù)說明 　　4. 區(qū)位因素修正系數(shù)表 　　5. “住改非”房屋評估資料、系數(shù)和標(biāo)準(zhǔn) 　　6. 非住宅營業(yè)用房修正系數(shù)說明 　　7. 營業(yè)用房估價的收益法應(yīng)用說明 　　8. 非營業(yè)用房成本法估價應(yīng)用說明及房屋重置價格表 　　9. 建筑物成新因素確定表 　　10. 房屋用途分類表 　　11. 殘疾人、傷殘人補助標(biāo)準(zhǔn) 　　12. 裝飾裝修及附屬設(shè)施價格評估參考表 　　附件1 ： 　　市場比較法可比實例選擇要求及說明 　　以下可比實例選擇要求，適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實例修正方式、收益法應(yīng)用等市場估價情形。 　　1. 可比實例應(yīng)選擇與估價對象處于鄰近地段的房屋。 　　2. 可比實例應(yīng)與估價對象的用途相同。其中，住宅房屋的可比實例必須用途相同，一般情況下非住宅房屋的可比實例應(yīng)按本技術(shù)細(xì)則的分類與估價對象的類別相同。 　　3. 可比實例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指五大類建筑結(jié)構(gòu)，一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)框架結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。 　　4. 可比實例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實例為可比實例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格。 　　5. 可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，一般應(yīng)不超過12個月，近期6個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先使用。 　　6. 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量。 　　7. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過±20%，在交易實例較少的情況下，該價格差異最大不應(yīng)超過±30%。 　　8. 對可比實例的成交價格的系數(shù)修正每項不得超過±20%，綜合系數(shù)修正不得超過±30%。 　　附件2 ： 　　基準(zhǔn)價格測算的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 　　及可比實例限定條件 　　一、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅設(shè)定要求說明 　　住宅房屋征收估價時根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”應(yīng)當(dāng)符合下述條件： 　　1. 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。 　　2. 一般情況下為多層住宅中臥室至少一間朝南、一般裝修的成套房屋。 　　3. 一般情況下房屋為磚混二等八成新。 　　4. 首先應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述三條要求設(shè)定一個征收項目范圍內(nèi)的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。 　　二、住宅房屋估價中可比實例選擇要求 　　1. 可比實例應(yīng)選擇與估價對象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。 　　2. 一般情況下，可比實例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋，如在估價對象鄰近范圍內(nèi)，無磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋，可選取多層框架結(jié)構(gòu)或高層框架結(jié)構(gòu)住宅房屋。 　　3. 可比實例的權(quán)益價格類型應(yīng)為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類型。 　　4. 可比實例的交易類型應(yīng)選取正常買賣的交易實例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格。 　　5. 可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，兩者差異一般不超過12個月。 　　6. 采用可比實例修正測算確定評估價格，選用可比實例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量。 　　7. 同一供求區(qū)域內(nèi)相同房屋綜合調(diào)整系數(shù)不得超過±30%。 　　8. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過±20%，在交易實例較少的情況下，該價格差異最大不應(yīng)超過±30%。 　　附件3 ： 　　住宅房屋實體因素修正系數(shù)說明 　　一、住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P1 　　結(jié) 構(gòu) 　　類 型 框架結(jié)構(gòu) 磚 混 結(jié) 構(gòu) 磚 木 結(jié) 構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 　　一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 　　系 數(shù) 　　取 值 100 90 80 70 60 50 65 55 50 40 30 20 　　(注：一般情況下，剪力墻結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)系數(shù)取值為105，其他未涉及的房屋結(jié)構(gòu)類型可參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定另行評估。) 　　二、住宅房屋層高(檐高)修正系數(shù)P2 　　商品房以2.8米層高(檐高)為100，普通自建民房以3.2米層高(檐高)為100，層高(檐高)每增減0.2米，修正系數(shù)增減1。 　　三、住宅房屋成套因素修正系數(shù)P3 　　成套住宅房屋：100; 　　非成套住宅房屋：85; 　　非成套住宅房屋有室內(nèi)樓梯的：90。 　　四、住宅房屋成新因素修正系數(shù)P4(與八成新標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅相比較，具體根據(jù)折舊后的成新度計算) 　　待估房屋 　　成新程度 三成 　　及以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 　　系 數(shù) 30 40 50 60 70 80 90—99 　　五、住宅房屋朝向因素修正系數(shù)P5 　　臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 　　修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 　　六、住宅房屋樓層因素修正系數(shù)P6 　　總樓層 　　樓層系數(shù)(%) 　　所在樓層 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 　　一 100 100 98 98 97 97 97 　　二 100 104 100 101 102 103 　　三 98 104 105 106 107 　　四 98 101 103 104 　　五 96 97 100 　　六 95 96 　　七 93 　　(說明：1. 底層地下室為車庫的，底層系數(shù)增加0.5，頂層系數(shù)減少0.5;2. 頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2;3. 如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少0.5。) 　　七、實體因素修正系數(shù)測算說明 　　1. 實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)F=0.3×P1+0.1×P2+0.1×P3+0.2×P4+0.1×P5+0.2×P6。 　　2. 可比實例實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Fk，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為F0，被征收房屋實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Fb; 　　Fk 　　標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素修正系數(shù) K3 = — × 100; 　　F0 　　Fb 　　被征收住宅實體因素修正系數(shù) K5 = — × 100。 　　F0 　　附件4 ： 　　區(qū)位因素修正系數(shù)表 　　一、區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表 　　因素 　　類別 因素項目 　　內(nèi) 容 考 察 項 目 評 分 等 級 　　一等 二等 三等 四等 五等 　　征收 　　項目 　　周邊 　　大環(huán) 　　境 自然環(huán)境(a1) 自然景觀、風(fēng)向a11 50 40 30 20 10 　　空氣污染、噪音、水文a12 50 40 30 20 10 　　交通條件(a2) 離市區(qū)主干道的距離a21 50 40 30 20 10 　　公交線路情況a22 50 40 30 20 10 　　教育醫(yī)療設(shè)施(a3) 所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31 50 40 30 20 10 　　醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況a32 50 40 30 20 10 　　商業(yè)配套設(shè)施(a4) 重要商業(yè)配套設(shè)施a41 100 80 60 40 20 　　征收項目范圍內(nèi)小環(huán)境 規(guī)劃設(shè)計(a5) 建筑小區(qū)布局與外形等a51 30 24 18 12 6 　　建筑密度a52 30 24 18 12 6 　　綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a53 40 32 24 16 8 　　物業(yè)管理(a6) 物業(yè)管理情況a61 100 80 60 40 20 　　住宅區(qū)配套設(shè)施(a7) 住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a71 100 80 60 40 20 　　以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘查時，根據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作不超過±20%的浮動。 　　二、區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表 　　序號 因素項目 考察項 　　目內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 　　1 自然 　　環(huán)境 自然 　　景觀、 　　風(fēng)向 公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。 自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。 附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。 附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂，環(huán)境較差。 附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。 　　空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 空氣局部受污染，水體污染較為嚴(yán)重，白天和晚間均有噪音影響。 水體污染嚴(yán)重，靠近污染源或重噪音源。 長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。 　　2 交通 　　條件 離市區(qū)主干道的距離 離主干道的距離在100米以內(nèi)。 離主干道的距離在100—250米之間。 離主干道的距離在250—400米之間。 離主干道的距離在400—500米之間。 離主干道的距離在500米以上。 　　公交線路情況 距離公交站點50米內(nèi)，有4條以上重要公交線路。 距離公交站點50—100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。 距離重要的公交線路的距離在100—200米之間，至少有2條公交線路。 距離公交線路的距離在200—400米之間，至少有1條公交線路。 距離公交線路的距離在400米以上。 　　3 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況 屬于省級及以上重點中學(xué)(初中)和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于市級及以上重點中學(xué)(初中)和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于區(qū)級及以上重點中學(xué)(初中)和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。 無中學(xué)或小學(xué)。 　　醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況 距市級及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。 距市級及以上醫(yī)院500—1000米。 距市級及以上醫(yī)院1000—1500米。 距市級及以上醫(yī)院1500—2500米以上。 距市級及以上醫(yī)院2500米以上。 　　4 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施 在400米范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設(shè)施。 在400—800米范圍內(nèi)市級商業(yè)設(shè)施較集中。 在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點，基本滿足生活需求。 在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點。 在1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點。 　　5 規(guī)劃設(shè)計 建筑 　　小區(qū) 　　布局 　　與外 　　形等 布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齊，外型較整齊。 任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。 建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。 　　建筑 　　密度 建筑密度40%以下。 建筑密度40%—50%。 建筑密度50%—60%。 建筑密度60%—65%。 建筑密度65%以上。 　　綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。 綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。 少量綠化，少量的公共活動空間。 無綠化，基本無公共活動空間。 無公共活動空間，出行通道狹窄。 　　6 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 全封閉物業(yè)管理。 半封閉物業(yè)管理。 有物業(yè)管理。 無物業(yè)管理。 無物業(yè)管理，無環(huán)衛(wèi)管理。 　　7 住宅區(qū)配套設(shè)施 配套住宅區(qū)內(nèi)設(shè)施完善程度 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 　　三、住宅基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明 　　1. 基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 　　Q=0.1×(a11+a12)+0.15×(a21+a22)+0.15×(a31+a32)+0.15×a41+0.15×(a51+a52+a53)+0.15×a61+0.15×a71。 　　2. 可比實例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Q0，可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù) 　　QS 　　K4=—— × 100。 　　Q0 　　附件5： 　　“住改非”房屋評估資料、系數(shù)和標(biāo)準(zhǔn) 　　一、市區(qū)具備沿街營業(yè)用房條件的道路對照表 　　區(qū)類 道 路 名 稱 　　宿城區(qū) 幸福路、洪澤湖路、西湖路、項王路、東大街、中山路、馬陵路、八一路、馬陵河兩岸、運河路、黃河路、漁市口路、城北路、礦山路、駱馬湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、發(fā)展大道、人民大道、世紀(jì)大道、平安大道、富康大道、飲馬堤路、花園路、衛(wèi)生路、楊公路、思虞路、成子湖路、黃海路、渤海路、東海路、南海路、紅海路、黑海路、北海路、創(chuàng)業(yè)路、建業(yè)路、宏業(yè)路、敬業(yè)路、偉業(yè)路、鴻運路、華夏大道、軒轅大道、四海路、炎黃路、九州大道、公園路、鳳凰路 　　宿豫區(qū) 洪澤湖路、項王路、西湖路、江山大道、韶山路、五臺山路、天山路、燕山路、井岡山路、廬山路、書山路、黃山路、阿里山路、峨眉山路、昆侖山路、太行山路、華山路、武夷山路、雪峰山路、龍川江路、麥積山路、祁連山路、太白山路、云臺山路、鐘山路、珠江路、長江路、金沙江路、九龍江路、黃浦江路、學(xué)海路、湘江路、松花江路、錢塘江路、贛江路、富春江路、嘉陵江路 　　宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 浦東路、廈門路、汕頭路、深圳路、青島路、項王路、發(fā)展大道南延段(延至南京路)、人民大道南延段(延至南京路)、平安大道南延段、世紀(jì)大道南延段、徐淮公路 　　備注 因城市規(guī)劃建設(shè)，市區(qū)其他擬作為具備沿街營業(yè)用房條件的道路使用的，須經(jīng)房屋征收部門報同級人民政府批準(zhǔn)。 　　二、非沿街“住改非”房屋營業(yè)補助標(biāo)準(zhǔn)表 　　經(jīng) 營 年 限 1-2 3-5 6-8 9-11 12-14 15-17 18-20 21年以上 　　補償 　　標(biāo)準(zhǔn) 　　(元/m2) 一層 100 200 300 400 500 600 700 800 　　二層 80 150 200 300 400 500 550 600 　　三層 70 120 160 200 300 350 400 450 　　四層以上 60 90 120 150 180 210 240 270 　　附件6： 　　非住宅營業(yè)用房修正系數(shù)說明 　　一、交易情況修正系數(shù) 　　采用正常交易方式的，該系數(shù)取100。 　　二、交易日期修正系數(shù) 　　該系數(shù)由評估機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況確定。一般情況下，在估價時點前6個月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過101，在估價時點前6到12個月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過102。 　　三、實體因素修正系數(shù) 　　1、結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P1 　　結(jié) 構(gòu) 　　類 型 框架結(jié)構(gòu) 磚 混 結(jié) 構(gòu) 磚 木 結(jié) 構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 　　一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 　　系 數(shù) 　　取 值 100 90 80 70 60 50 65 55 50 40 30 20 　　2、成新因素修正系數(shù)P2(具體根據(jù)折舊后的成新度計算) 　　待估房屋 　　成新程度 五成以下 六成 七成 八成 九成 　　系數(shù)取值 50以下 60 70 80 90 　　3、進(jìn)深因素修正系數(shù)P3 　　底層營業(yè)用房進(jìn)深小于等于10m的，調(diào)節(jié)系數(shù)如下： 　　(1)等于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.0; 　　(2)大于等于6m，小于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.05; 　　(3)小于6m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.08。 　　底層營業(yè)用房進(jìn)深超過10m部分的，每增加2m，調(diào)節(jié)系數(shù)遞減0.04，臨街底層營業(yè)用房獨立結(jié)構(gòu)以外的連續(xù)后延部位，第二進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價格的70%計算;第三進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價格的60%計算。第一進(jìn)修正后不低于第二進(jìn)評估的基準(zhǔn)價格。 　　4、層高(檐高)因素修正系數(shù)P4 　　以3.2米層高(檐高)為100，層高(檐高)每增減0.2米，修正系數(shù)增減1。 　　5、臨街狀況修正系數(shù)P5 　　(1)一面臨街為100; 　　(2)兩面臨街為103; 　　(3)三面及以上臨街為106。 　　6、實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)F=0.2×P1+0.1×P2+0.2×P3+0.2×P4+0.3×P5。 　　四、樓層因素修正系數(shù) 　　一般情況下，經(jīng)營同一類別的二層以上營業(yè)用房估價樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：底層基準(zhǔn)價格100%，二層取50%，三層取40%，四層及四層以上、地下室取30%。 　　經(jīng)營同一類別的帶自動扶梯的二層以上營業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：底層為100%，二層取60%，三層取50%，四層及四層以上取40%，地下室取50%。 　　對特殊情況，由評估機構(gòu)提出意見報房屋征收部門會同相關(guān)部門具體商定。 　　五、區(qū)位因素修正系數(shù) 　　1、區(qū)位因素的設(shè)定參照本細(xì)則附件4中《區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表》和《區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表》。 　　2、區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 　　Q=0.1×(a11+a12)+0.2×(a21+a22)+0.1×(a31+a32)+0.3×a41+0.1×(a51+a52+a53)+0.1×a61+0.1×a71。 　　附件7： 　　營業(yè)用房估價的收益法應(yīng)用說明 　　采用收益法對營業(yè)用房進(jìn)行估價應(yīng)遵循以下原則： 　　1. 估價對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算，客觀年租金收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平;在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)時，商場類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營年收益計算，客觀經(jīng)營年收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營的平均經(jīng)營收益水平。對于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進(jìn)行。計算年純收益的成本費用時，應(yīng)對照估價對象的現(xiàn)實情況確定扣除項目，分別按出租型、直接經(jīng)營型和混合型房地產(chǎn)凈收益的求取規(guī)定計算。 　　2. 估價對象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。其中采用市場抽取法計算時，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測算的可比實例;應(yīng)用安全利率法計算時，資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時中國人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國債年利率，風(fēng)險調(diào)整值由估價人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價對象經(jīng)營風(fēng)險認(rèn)識和估價經(jīng)驗參照下表范圍，選取適當(dāng)數(shù)據(jù)。 　　風(fēng)險調(diào)整值參照表 　　類 別 商場類 商鋪類 商務(wù)類 旅館類 餐飲類 娛樂類 　　沿街一等 8-10% 9-11% 9-10% 9-10% 9-10% 9-12% 　　沿街二等 7.5-9.5% 9-10.5% 8.5-9.5% 8.5-9.5% 7-9% 8.5-11% 　　沿街三等 7-9% 8-10% 7.5-8.5% 8-9% 6-8% 8-10% 　　沿街四等 6.5-8.5% 7.5-9.5% 6.5-7.5% 7-9% 5.5-7% 7-9% 　　沿街五等 6-8% 7-9% 5.5-6.5% 7-8.5% 5-6.5% 6-8.5% 　　沿街六等 5.5-8% 6.5-8.5% 5-6.5% 6-8% 4.5-6% 6-8% 　　沿街七至十 等 5-8% 6-8% 4.5-6.5% 5-6.5% 4-6% 5.5-7% 　　非沿街 5-6.5% 5.5-7% 4-6% 4.5-6.5% 4-5.5% 5-6.5% 　　沿街路段等級劃分表 　　等級 路 段 　　一 幸福路(洪澤湖路至西湖路) 　　二 洪澤湖路(黃河路至運河路)、幸福路(洪澤湖路至馬陵路)、西湖路(運河一號橋至霸王舉鼎廣場)、中山路(西湖路至洪澤湖路) 　　三 幸福路(西湖路至項王路)、東大街、洪澤湖路(黃河二號橋至楚街)、黃河路(項王路至西湖路)、楚街 　　四 幸福路(八一路至馬陵路)、富康大道(西湖路至項王路)、漁市口路、中山路(洪澤湖路至馬陵路) 　　五 馬陵路、黃河路(西湖路至環(huán)城北路)、黃河路(項王路至環(huán)城南路)、發(fā)展大道(洪澤湖路至項王路) 　　六 八一路、運河路、馬陵河兩岸(馬陵路至西湖路)、洪澤湖路(楚街至世紀(jì)大道)、西湖路(霸王舉鼎至世紀(jì)大道)、人民大道、世紀(jì)大道、幸福北路(八一路以北、城北路以南)、鳳凰路、公園路、項王路(運河路以西) 　　七 洪澤湖路(金沙江路至牡丹江路)、項王路(金沙江路至牡丹江路)、西湖路(運河以東)、韶山路、五臺山路、天山路、燕山路、井岡山路、廬山路、書山路、黃山路、江山大道(新宿沭路至環(huán)城南路)、九龍江路、黃浦江路、學(xué)海路、湘江路、松花江路、鐘山路、阿里山路、廈門路、發(fā)展大道南延段(延至南環(huán)路)、徐淮公路以及附件五中標(biāo)明的宿城區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營業(yè)用房 　　八 浦東路、汕頭路、深圳路、青島路、發(fā)展大道南延段(南環(huán)路至南京路)、人民大道南延段(延至南京路)以及附件五中標(biāo)明的宿豫區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營業(yè)用房 　　九 附件五中標(biāo)明的宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營業(yè)用房 　　十 附件五中未標(biāo)明的市區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營業(yè)用房 　　3. 估價對象收益年期的求取主要考慮估價對象房屋經(jīng)濟壽命剩余年限和土地使用年限。 　　附件8 ： 　　非營業(yè)用房成本法估價應(yīng)用說明 　　及房屋重置價格參考表 　　一、特殊住宅房屋和非營業(yè)用房的成本法估價 　　1. 成本法估價的基本公式為： 　　征收補償評估價格=土地重新取得價格+建筑物重置價格-建筑物折舊 　　2. 土地重新取得價格采用基準(zhǔn)地價修正法求取。 　　3. 建筑物重新建造價格參照下表執(zhí)行。 　　4. 建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場勘查結(jié)果，對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。 　　二、宿遷市市區(qū)房屋重置價格參考表(元/m2) 　　類別 等級 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施 重置價格 　　框架 　　結(jié)構(gòu) 一等 層高3.8—4.5米，一層樓，樁基，框架，外墻墻磚或涂料，內(nèi)墻中級抹灰、涂料，水磨石地坪或地磚，鋁合金門窗，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間齊全，通訊、消防設(shè)施齊全。廳廊鋪地磚。 1500 　　二等 層高2.8—3.8米，樁基，框架，外墻墻磚或涂料，內(nèi)墻中級抹灰、涂料，水磨石地坪或地磚，鋁合金門窗，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間齊全，通訊、消防設(shè)施齊全。廳廊鋪地磚。 1350 　　磚混 　　結(jié)構(gòu) 一等 平均層高不低于2.8米，磚或鋼筋混凝土基礎(chǔ)，240mm實心磚墻，房屋設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，雙層屋面，外墻貼面磚，內(nèi)墻涂料，鋼筋混凝土樓梯、陽臺，水泥地面，塑鋼窗、鋁合金窗或木門窗，水電衛(wèi)齊全，有電話、電視插座。 1200 　　二等 平均層高不低于2.8米，磚基礎(chǔ)，240mm實心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻涂料，外墻混合砂漿(含外墻涂料)，水泥地面，較好的木門窗，有水電，有電話、電視插座。 1100 　　磚混 　　結(jié)構(gòu) 三等 平均層高不低于2.8米，磚基礎(chǔ)，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻涂料，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。 900 　　四等 平均層高不低于2.4米，磚基礎(chǔ)，180mm或120mm磚墻，平板屋面，外墻勾縫，水泥地面，木門窗，有電。 800 　　磚木 　　結(jié)構(gòu) 一等 層高(檐高)不低于2.8米，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，實砌240mm磚墻，松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦屋面，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，內(nèi)外墻抹灰，表面刷涂料，鋁合金或較好木門窗，水電設(shè)施齊全，有電話、電視插座。 950 　　二等 層高(檐高)不低于2.8米，磚基礎(chǔ)，實砌240mm磚墻，較好雜木或水泥桁條、屋面板，木門窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻涂料，水電設(shè)施齊全。 800 　　三等 層高(檐高)不低于2.8米，實砌240mm磚墻、內(nèi)墻涂料，雜木桁條，稀疏的屋面板或椽條蘆席。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。 650 　　四等 層高(檐高)不低于2.4米，180mm墻，空斗墻或土坯墻，外墻砂漿勾縫，內(nèi)墻涂料，雜木桁條，稀疏的屋面板或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。 500 　　簡易 　　結(jié)構(gòu) 一等 檐高不低于2.2米，180mm墻，空斗墻或土坯墻，簡易瓦屋面，雜木或毛竹桁條，磚地坪，水電到戶。 300 　　二等 檐高不低于2.2米，亂磚或土坯墻，泥土地坪，簡易門窗，毛竹桁條，石棉瓦屋面。 200 　　備 注 1. 估價時，按照商品房標(biāo)準(zhǔn)層高2.8米、自建民房標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米每增減20厘米調(diào)整價格±1%(房屋層高以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的高度為準(zhǔn)，擅自提高的，不予調(diào)整系數(shù));前后檐高不等的，按平均高度計算。 　　2. 在實際評估過程中，被征收房屋與重置價格表中的裝修部分如有不一致的，可作適當(dāng)調(diào)整。 　　單層工業(yè)廠房及倉庫房屋 鋼混 　　結(jié)構(gòu) 　　(框架) 一等 多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大(6m×6m)，水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。 1100 　　二等 鋼砼框架承重(或半框架)，鋼砼基礎(chǔ)，實砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗。 1000 　　鋼混 　　結(jié)構(gòu) 　　(排架) 一等 鋼砼柱，柱頂高度大于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度>15m，吊車噸位大于5噸。 1150 　　二等 鋼砼柱，柱頂高度大于4.5m、小于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度>15m，無吊車。 1050 　　全鋼結(jié)構(gòu) 一等 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車，彩鋼板墻面屋面，柱頂高度大于6m 。 950 　　二等 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車，彩鋼板墻面屋面，柱頂高度大于4.5m、小于6m。 850 　　磚混結(jié)構(gòu) 一等 磚柱，柱頂高度大于5.5m，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車3-5T，跨度9-12m。 1050 　　二等 磚柱，柱頂高度大于4.5m、小于5.5m，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。 950 　　簡易結(jié)構(gòu) 一等 簡易磚基礎(chǔ)，磚墻，空斗墻承重，簡易鋼柱、鋼桁架，石棉瓦屋面、單層彩鋼板或壓型金屬板屋面。 400 　　二等 簡易磚基礎(chǔ)，土坯墻，雜木或毛竹立柱，石棉瓦屋面、單層彩鋼板或壓型金屬板等屋面。 300 　　說明：1、單層工業(yè)廠房及倉庫房屋層高調(diào)整范圍為：檐高在7.2米以上應(yīng)調(diào)增，6.0米以下應(yīng)調(diào)減(不含7.2米/6.0米)。調(diào)整值為：每增減30cm，價格增減1%。 　　2、宿遷市市區(qū)工業(yè)廠房征收評估跨度調(diào)整系數(shù)說明表 　　跨度(米) 9 12 18 24 30 36 　　系數(shù) 1.25 1.15 1.00 0.88 0.82 0.79 　　3、宿遷市市區(qū)工業(yè)廠房征收評估跨數(shù)調(diào)整系數(shù)說明表 　　跨數(shù) 1 2 3 4 5 　　系數(shù) 1.01 1.00 0.98 0.97 0.965 　　附件9： 　　建筑物成新因素確定表 　　建筑物綜合成新評定 　　新舊程度 折余率 成新評定說明 　　十成新 100% 一般情況下，框架結(jié)構(gòu)年折舊率1.5%，鋼結(jié)構(gòu)年折舊率2%，磚混結(jié)構(gòu)年折舊率2%，磚木結(jié)構(gòu)年折舊率3%，簡易結(jié)構(gòu)年折舊率5%。 　　九成新 90% 　　八成新 80% 　　七成新 70% 　　六成新 60% 　　五成新 50% 　　四成新 40% 　　三成新 30% 　　不足三成新 30%以下 　　附件10： 　　房屋用途分類表 　　一、住宅房屋用途分類表 　　住 宅 　　房 屋 成套住宅 指按套型設(shè)計，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間等基本空間。 　　非成套住宅 上述成套住宅以外的住宅房屋。 　　二、非住宅營業(yè)用房用途分類表 　　非 住 　　宅 營 　　業(yè) 用 　　房 商場類建筑 以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。 　　商鋪類建筑 以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。 　　商務(wù)類建筑 以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混框架結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級較高。 　　娛樂類建筑 各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混框架和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。 　　旅館類建筑 分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級、星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修;后一類通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。 　　餐飲類建筑 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。 　　三、非住宅非營業(yè)用房用途分類表 　　非住 　　宅非 　　營業(yè) 　　性用 　　房 工業(yè)性 　　建筑 以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。 　　辦公性 　　建筑 以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊(內(nèi)廊或外廊)，磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。 　　公共性 　　建筑 以學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、博物館、教堂、寺廟等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混框架或磚混房屋。 　　附件11： 　　殘疾人、傷殘人補助標(biāo)準(zhǔn) 　　項 目 單位 補助標(biāo)準(zhǔn)(元) 備 注 　　殘疾人、傷殘人補助 人 一等 二等 三等 四等 殘疾人以殘聯(lián)組織頒發(fā)的殘疾證為準(zhǔn); 　　傷殘人以民政部門頒發(fā)的傷殘證為準(zhǔn)。 　　5000 4000 3000 2000 　　附件12： 　　裝飾裝修及附屬設(shè)施價格評估參考表 　　序號 名 稱 單位 金額(元) 備 注 　　1 圍墻(12磚墻或混凝土砌塊) m2 35 含基礎(chǔ)、雙面抹灰 　　2 圍墻(24磚墻) m2 60 含基礎(chǔ)、雙面抹灰 　　3 圍墻(空斗或亂磚石) m2 35 含基礎(chǔ)、雙面抹灰 　　4 普通門樓 個 400 　　5 琉璃瓦檐坡 m2 50 只限門頭及屋面，含基層結(jié)構(gòu) 　　6 混凝土道路 m2 50 含二灰碎石墊層，路面厚度10cm以上 　　7 水泥地坪 m2 30 含灰土墊層，地面厚度8cm以上 　　20 含灰土墊層，地面厚度5—8cm 　　8 磚石地坪 m2 15 　　9 下水道(管) m 20 　　10 磚砌爐灶 個 300 含煙道 　　11 化糞池 m3 150 　　12 電熱水器拆裝 套 200 　　13 油煙機拆裝 套 100 　　14 太陽能熱水器拆裝 套 200 　　15 柜式空調(diào)拆裝 臺 300 　　16 壁掛式空調(diào)拆裝 臺 200 　　17 瓷面盆 套 200 　　18 瓷座便器 套 200 　　19 瓷浴缸 套 300 含底座 　　20 管道燃?xì)庖蒲b 戶 2200 征收時有戶頭，征收后原有煤氣 　　管道拆除 　　21 有線電視移裝 戶 50 　　22 網(wǎng)線移裝 端口 按有關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行 　　23 電話移機 部 208 　　24 三相動力電 戶頭 900 　　25 閣樓 m2 300 正規(guī)木楞、閣板、欄桿、樓梯，垂直高度高于1.5m的平面面積;低于1.5米部分折半計算 　　200 砼楞、鐵楞、水泥閣、較差閣板，垂直高度高于1.5m的平面面積;低于1.5米部分折半計算 　　26 吊頂 石膏線 m 6 含骨架、燈光板、油漆等。 　　塑料扣板吊頂 m2 20 　　石膏板吊頂 m2 25 　　三合板吊頂平頂 m2 30 　　三合板吊頂凹凸 m2 40 　　紙板平吊頂 m2 20 　　紙板凹凸吊頂 m2 25 　　玻璃板類吊頂普通 m2 40 　　玻璃板類吊頂?shù)窕?m2 60 　　鋁合金扣板類吊頂 m2 50 　　纖維板吊頂 m2 20 　　鈣塑板壓條吊頂 m2 25 　　板條抹灰吊頂 m2 20 　　27 內(nèi) 　　墻 　　面 普通涂料 m2 6 1.為房屋使用中另增加部分; 　　2.含水泥、砂等。 　　仿瓷涂料 m2 8 　　普通乳膠漆 m2 10 　　普通貼墻布或墻紙 m2 15 　　28 內(nèi) 　　墻 　　面 普通墻面軟包 m2 40 1.為房屋使用中另增加部分; 　　2.含水泥、砂等; 　　3.墻面軟包應(yīng)含木框、龍骨、底板、木質(zhì)壓條(格框料和木貼臉)、專業(yè)防火軟包面料及填充物。 　　簡易壁柜 m2 40 　　三合板墻裙 m2 40 　　普通瓷磚墻裙 m2 20 　　29 外 　　墻 　　面 外墻面磚 m2 25 含水泥、砂等。 　　外墻馬賽克 m2 25 　　外墻干粘石 m2 10 　　30 內(nèi) 　　地 　　面 馬賽克地坪 m2 20 含水泥、砂等。 　　普通釉面磚地坪 m2 40 　　大理石 m2 50 含水泥、砂等?；◢弾r、大理石的邊角料鋪設(shè)的地面，按標(biāo)準(zhǔn)的60%以內(nèi)給予補償。水磨石帶銅嵌條的增加10元/ m2。 　　水磨石 m2 30 　　花崗巖 m2 50 　　木地板(普通) m2 60 　　復(fù)合地板(普通) m2 15 　　31 防盜 卷閘門 m2 100 　　防盜門 低檔 m2 100 　　高檔 300 　　不銹鋼防盜網(wǎng) m2 100 　　鋼質(zhì)防盜網(wǎng) m2 60 　　注：1、表中未列項目及高檔裝修材料的補償價格，可以參照市場價格結(jié)合成新、折舊等因素評估報市房屋征收部門會有關(guān)單位商定。 　　2、對突擊簡易模仿裝潢在不符合認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)情況下不予補償(本細(xì)則公布之日起市區(qū)在拆項目參照執(zhí)行)。