天津市人民政府 關(guān)于印發(fā)天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法的通知 津政發(fā)〔2009〕35號 各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位： 　　現(xiàn)將《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法》印發(fā)給你們， 望遵照執(zhí)行。 　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　天津市人民政府　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇九年八月二十八日 　　　　　　天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法 　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動，維護(hù) 當(dāng)事人的合法權(quán)益，做好物業(yè)項目管理的銜接工作，保持業(yè)主正 常生活秩序，根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第504號)和《天津 市物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。 　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人 不再續(xù)約或者雙方當(dāng)事人依據(jù)法律、法規(guī)和合同約定提前解除物 業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動，適用本辦法。 　　第三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、 保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。 　　第四條　市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退 出項目管理活動的監(jiān)督。 　　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管 理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。 　　第五條　區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府及相關(guān)職能部門對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的具體 行為實施監(jiān)督。 　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)解決業(yè)主、業(yè)主大 會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項目管理階段出現(xiàn)的問題。 　　第六條　建設(shè)、市容、環(huán)衛(wèi)、市政、園林、公安、消防和技 術(shù)監(jiān)督等部門要按照各自工作職責(zé)，加強與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府）、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企 業(yè)退出項目管理階段的銜接工作。 　　第七條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè) 經(jīng)營服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé)，直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最 終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè) 施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，協(xié)助區(qū)、縣人民政府和有關(guān)部門做好物 業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的工作。 　　第八條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售 房承諾，解決項目遺留問題，為物業(yè)管理順利開展提供保證。 　　第九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則， 嚴(yán)格履 行退出程序和相應(yīng)義務(wù)，協(xié)助解決項目遺留問題，做好銜接工作， 保證項目管理的連續(xù)性。 　　第十條　業(yè)主和業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)從保持項目管理的連續(xù)性和長 遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證物業(yè)項目的正常秩序。 　　選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會 議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù) 的業(yè)主表決同意。 　　第十一條　本市實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目預(yù)警報告制度。 　 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)與業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在合同終止3個月前做好下列工作： 　?。ㄒ唬I(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解 除合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定后3日內(nèi)將不再 續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物 業(yè)服務(wù)企業(yè)提出物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的， 應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知業(yè)主委 員會。在接到書面告知后，雙方應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目時 間、交接事宜進(jìn)行協(xié)商。 　　（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主大會確定有關(guān)退出事宜3個工 作日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時間和有關(guān)事宜 書面告知所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會（村民 委員會），并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理退出備案 手續(xù)后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 　?。ㄈI(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)備工作。 　?。ㄋ模﹨^(qū)、縣房地產(chǎn)管理局接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)警報告后5 個工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員 會（村民委員會）到物業(yè)項目聽取業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作，指導(dǎo)業(yè)主大 會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　第十二條　物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同， 業(yè)主大會重新選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做 好銜接工作： 　?。ㄒ唬┰飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，并 積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè) 管理服務(wù)費至合同終止或雙方約定之日。 　?。ǘI(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，對選聘新物 業(yè)服務(wù)企業(yè)等事宜進(jìn)行表決，在物業(yè)服務(wù)終止之日1個月前依法 完成選聘工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時 與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 　　（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委 員會辦理下列移交事宜： 　　1．預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費、場地占用費和收取的利用物業(yè) 共用部位、設(shè)施和場地經(jīng)營所得的收益余額； 　　2．物業(yè)管理項目的檔案資料； 　　3．物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設(shè)施設(shè)備； 　　4．竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬 配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料； 　　5．物業(yè)竣工驗收資料； 　　6．共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)資料； 　　7．物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書； 　　8．物業(yè)管理需要的其他資料； 　　9．實行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料。 　?。ㄋ模┰飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主委員會同意后，也可向新 物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接辦理移交，并由業(yè)主委員會監(jiān)督確認(rèn)。原物業(yè) 服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會辦理交接的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后，業(yè) 主委員會應(yīng)當(dāng)將本條第（三）項所列事項轉(zhuǎn)交新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　?。ㄎ澹┬挛飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日 內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理備案手續(xù)。 　　第十三條　物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同， 暫時選聘不到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜 接工作： 　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理1個月前業(yè)主大會未選聘 到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)、縣房 地產(chǎn)管理局指導(dǎo)居民委員會（村民委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè) 主委員會就管理方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容對業(yè)主進(jìn)行問 卷調(diào)查，并在調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上確定管理預(yù)案。街道辦事處（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將確定的管理預(yù)案等有關(guān)情況書面報送區(qū)、縣 人民政府，并及時組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服 務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題。 　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時，業(yè)主大會仍未選聘到 新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)及時按確定的管理預(yù)案 組織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)縣市容、園林、環(huán)衛(wèi)等部 門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護(hù)等工作。所發(fā)生的費用由 業(yè)主交納，由居民委員會（村民委員會）協(xié)助業(yè)主委員會收取。 　?。ㄈ┰飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦 法第十二條第（三）項有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會辦理移交事宜。 　　第十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服 務(wù)合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自 解除合同。 　　第十五條　業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段不 依法履行職責(zé)，無法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,街道辦事處（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。 　　 第十六條　業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自作出解聘 和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管 理局或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤 銷其決定，并通告全體業(yè)主。 　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的， 受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。 　　第十七條　業(yè)主委員會和新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接工作應(yīng)當(dāng) 依法進(jìn)行。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何理由拒絕辦理交接和履行 退出義務(wù)。 　　第十八條　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時，未成立業(yè)主委 員會的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)其向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府辦理移交手續(xù)。 　　新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將 代為保管的該項目資金、物品和資料，轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 　　第十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照規(guī)定履行退出程序和相應(yīng)義 務(wù)的，按照《天津市物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定處理。同時，由 天津市物業(yè)管理協(xié)會記入企業(yè)誠信檔案，作為不良行為記錄向社 會公布。 　　第二十條　本辦法自2009月10月1 日起施行,至2014年9月30 日廢止。市人民政府2004年12月30日《關(guān)于印發(fā)〈天津市物業(yè)管 理企業(yè)退出項目管理暫行辦法〉的通知》（津政發(fā)〔2004〕119 號）同時廢止。