吉林省建設廳 關于印發(fā)《吉林省非住宅房屋拆遷補償評估指導意見》的通知 吉建房〔2009〕11號 各市州建委（建設局）、房產(chǎn)局，長白山管委會規(guī)劃建設局，各縣（市）建設局、房產(chǎn)局： 為規(guī)范我省城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，省住房和城鄉(xiāng)建設廳制定了《吉林省非住宅房屋拆遷補償評估指導意見》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。各地在執(zhí)行中遇到的情況和問題，請及時反饋我廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處。 附件：吉林省非住宅房屋拆遷補償評估指導意見 　　　　　　　　　　　 二○○九年七月十三日 附件 吉林省非住宅房屋拆遷補償評估指導意見 第一條 為了確保拆遷當事人的合法權益，確保非住宅房屋拆遷補償評估的獨立、客觀、公正、合法，根據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本意見。 第二條 本意見所指非住宅房屋，包括工業(yè)、商業(yè)、辦公等用途的建筑物、構筑物及其合理使用的附屬物和附屬設施設備。 第三條 評估非住宅房屋拆遷補償價值，應當評估其房地產(chǎn)的市場價值，不含違章建筑。 第四條 非住宅房屋使用的土地是集體建設用地的，可參照國有劃撥土地使用權進行評估。 第五條 評估要遵循合法原則，非住宅房屋的結(jié)構、用途、建筑面積應當以房屋權屬證書及權屬檔案記載為依據(jù)。 無房屋權屬證書，但有規(guī)劃、土地審批手續(xù)的，按規(guī)劃批準用途評估。 規(guī)劃現(xiàn)狀圖件或檔案記載證明是1984年1月5日前的房屋，按證據(jù)證明的用途、面積評估。 第六條 評估應當選擇適宜的方法，能采用兩種方法的應當選擇兩種方法進行評估。 采用成本法進行評估的，不能高估取得土地成本，開發(fā)成本，有關稅費，利潤，不應低估折舊。 采用收益法進行評估的，凈收益和報酬率不應過高或過低。 采用市場法評估時，應當選取與評估對象最為類似的交易實例作為可比實例，不能選取過低或過高的交易實例做可比實例。 　 第七條 評估閑置的非住宅房屋的，應當評估其正常經(jīng)營或正常使用的價值。 　 第八條 非住宅房屋接入城市基礎設施管網(wǎng)的費用，應當以被拆遷人提供的繳費憑證做為依據(jù)，并在報告中說明。 　 第九條 非住宅房屋有特許經(jīng)營許可證的（加油站等），應當考慮特許經(jīng)營權的權益價值。 　 第十條 拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，可以要求原評估機構復估，也可以另行委托其他有資格的機構評估。 　 當事人對復估結(jié)果或另行委托的評估結(jié)果仍有異議的，可以向市（州）房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請專家鑒定，市（州）專家委員會不受理的，可以直接向吉林省房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請專家鑒定。 　 第十一條 拆遷當事人應當選擇資質(zhì)高，業(yè)務精，實力強，信譽好的具有拆遷評估資質(zhì)的機構。 　 第十二條 國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構設立的分支機構，應當?shù)绞》康禺a(chǎn)行政主管部門備案，沒有備案的，不能在我省從事非住宅房屋拆遷補償評估。 　 在省房地產(chǎn)行政主管部門備案的分支機構，必須以設立該分支機構的房地產(chǎn)估價機構的名義承攬業(yè)務，出具的報告必須加蓋設立分支機構的房地產(chǎn)估價機構公章。 　 第十三條 對有下列行為之一的估價機構和估價人員，依據(jù)相關規(guī)定進行處罰，并計入信用檔案。 （一）出具不實評估報告的； （二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的； （三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷評估業(yè)務的； （四）允許他人借用自己名義從事拆遷評估活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受委托的拆遷評估業(yè)務的； （五）多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實存在問題的； （六）違反國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本意見以及其他規(guī)定的； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。