上海擬新規(guī)嚴控偷面積 第二個陽臺面積全值計算

　　買房送面積，已然是開發(fā)商慣用的營銷“噱頭”之一。但在今后，這一做法極有可能戛然而止。記者昨天(5月10日)獲悉，上海正醞釀出臺《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，旨在加強對包括房地產項目在內的建筑工程面積的管理。對于開發(fā)商在產品設計、建造中屢試不爽的“偷面積”伎倆，新規(guī)多處暗示“嚴控”。

　　“控偷”文本內部迅速流傳

　　“是的，我們已經看到了這個文本，正在組織研究人員進行研讀。 ”昨天，滬上一開發(fā)商相關負責人私下向記者透露：政府有意對日漸泛濫的“偷面積”現(xiàn)象進行嚴控。

　　在金地、綠地等一些知名房地產開發(fā)商處，這一消息亦得到證實。 “從去年下半年開始，規(guī)劃、土地等有關部門就表達出要進一步規(guī)范建筑面積計算這一項內容的意向。 ”大華集團有關人士說。上海萬科有關人士則透露，“但僅限于聽說有這樣的一個文件，還沒有看到確切的文本。 ”

　　“如果真的是要對‘偷面積’作出進一步規(guī)范，那對房地產開發(fā)項目的產品設計、規(guī)劃都有很大影響。 ”某房地產項目負責產品研發(fā)的一位負責人表示，原本開發(fā)商還能利用政策的“空子”，在產品設計上打擦邊球，使得房屋建筑“派生”出一些額外的空間來，便于在預售中占據(jù)先機。“如果把這塊‘水分’擠干，新開樓盤項目‘買房送面積’的營銷伎倆基本等于胎死腹中。 ”

　　送審稿多項規(guī)定劍指“偷面積”

　　就在昨天，記者獲得了一份《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定(送審稿)》(以下簡稱“送審稿”)，據(jù)有關方面透露，這即是開發(fā)商所稱的“控偷令”。

　　盡管還只是一份“送審稿”，但新規(guī)對地下室、陽臺、飄窗等極有可能產生“偷面積”行為的房屋結構、部位的建筑面積計算方法、規(guī)則都作出了較為詳盡的規(guī)定，并明確表示“不得隨意虛構設計平面用途及性質。 ”

　　例如，地下室建筑面積該如何計算，“送審稿”明確，“地下室建筑面積不計入容積率，但必須符合地下室判定標準。 ”業(yè)內人士點評，這樣的新規(guī)定，旨在防止在一層建筑外墻覆土后稱其為地下室。

　　“送審稿”指出，“單套住宅中第二個或兩個以上陽臺應按水平投影面積計入容積率。 ”業(yè)內人士評析，第二個陽臺全值計入容積率，防止大量房間寫成陽臺來“偷面積”。

　　新規(guī)明確，“住宅分戶門、房屋建筑結構圍合范圍以內的建筑空間，均屬套內使用空間，除設計規(guī)范有規(guī)定外，均應按水平投影面積計算建筑面積并計入容積率。建設項日含有飄窗設計的，應在申報圖紙中提供飄窗詳圖。 ”在業(yè)內人士看來，結構內的非相關法律規(guī)范規(guī)定的必要的空間或構件 (如陽臺、結構拉板、防火擋板等外)，均全值計入容積率，防止通過如空中花園等形式“偷面積”，同時嚴控飄窗“偷面積”。

　　“送審稿”一文本還對室外地面標高究竟該如何規(guī)定等內容作出明確，為防止大規(guī)模抬高室外地面標高，突破限高控制，防止將地面一層掩埋變成地下室而不計入容積率。

　　“送審稿”的最后，并沒有透露該規(guī)定的具體施行日期，只是表示，若新規(guī)正式出臺施行，“2000年3月15日上海市城市規(guī)劃管理局發(fā)布的《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》(滬規(guī)法(2000)156號)同時廢止”。

　　可遏制開發(fā)商虛假營銷

　　滬上房產界不少業(yè)內人士都認為，新規(guī)的出臺必然有助于進一步規(guī)范房地產市場的產品設計、開發(fā)，從而遏制一些不法開發(fā)商大擺 “購房即增面積”的“噱頭”式虛假營銷。也有不少圈內人士表達了擔憂，一旦房屋建筑面積的計算從嚴把握，必然殃及剛性購房需求。#p#分頁標題#e#

　　一位不愿意透露姓名的房地產開發(fā)商便以陽臺為例指出，“陽臺過去一直是‘打擦邊球’最多的地方，一套房屋擁有兩個或者是多個陽臺的時候，按照舊的規(guī)定，第二個陽臺的面積都是減半計入，這的確為開發(fā)商日后的贈送面積埋下了‘伏筆’。”另一位主管產品設計的房地產圈內人士直言，眼下，樓市的購買主力多以首購、改善型等剛性需求為主，100平方米—150平方米左右的兩室戶、三室戶公寓通常是置業(yè)首選。這樣的公寓多半都有南、北兩個陽臺。“新的‘控偷令’可能首先規(guī)范的是那些地處郊縣地帶的別墅、類別墅，這些通常都是些極易滋生‘偷面積’現(xiàn)象的大面積物業(yè)，如果不分層級地實行‘一刀切’，必然會誤傷到如兩房、三房這樣的需要配備兩個以上陽臺的公寓型住宅。 ”