住宅需要專項立法 確保公民住有所居

——專家呼吁盡快制定住宅法?

　　社會的和諧發(fā)展離不開群眾的“安居樂業(yè)”，而“安居”對于大多數(shù)人來講是擁有一套住宅，因此明確有關(guān)住宅的各方面權(quán)利與每個人都息息相關(guān)。然而，對于這項涉及基本民生的重要權(quán)利，到目前為止，我國卻沒有一部專門的法律來定紛止?fàn)?。在日前由北京市房地產(chǎn)法學(xué)會、中國人民大學(xué)法學(xué)院、浙江工商大學(xué)法學(xué)院、北京市法學(xué)會環(huán)境資源法學(xué)研究會等單位舉辦的“物權(quán)法與住有所居——住宅立法論壇”上，各方專家紛紛呼吁，用明確的專項法律來規(guī)定住宅方面的權(quán)屬劃分，加強住宅立法工作，將住房保障工作納入法律的規(guī)范之下，切實保障公民權(quán)利。

　　物權(quán)法奠定基礎(chǔ)住宅法提上日程

　　在一棟住宅樓的建設(shè)過程中，至少要通過規(guī)劃、土地、建設(shè)三個政府部門的行政審批，在住宅投入到使用和流通環(huán)節(jié)中后，又通常容易出現(xiàn)涉及房屋產(chǎn)權(quán)登記、建筑物相鄰關(guān)系、房屋用途變更等諸多法律糾紛。在我國目前住宅專項立法缺失的情況下，由諸多行政法規(guī)及相關(guān)法律中的個別條文所組成的住宅法律體系，已經(jīng)難以滿足實際需要。

　　對此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會秘書長高喜善表示：“目前我國雖然存在諸多涉及住宅的零散法規(guī)，如：村鎮(zhèn)宅基地管理辦法、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法等，但是由于這些法規(guī)沒有形成合力，部門之間缺乏溝通、配合，使住宅法規(guī)無法形成有效的權(quán)屬分配體系?！?

　　中國法學(xué)會民法學(xué)研究會會長王利明認為，業(yè)已施行的物權(quán)法中有關(guān)住宅的規(guī)定相對抽象，尚需要大量的立法活動加以配套支持。王利明坦言：“目前社會上對住宅使用期限自動延長的討論，從一個側(cè)面表現(xiàn)出社會對于進一步立法的需求。從實際情況來看，雖然物權(quán)法從根本上對財產(chǎn)權(quán)進行了諸多規(guī)定，奠定了良好的立法基礎(chǔ)，但同時也給今后的立法工作留下了相當(dāng)大的空間。比如：業(yè)主大會怎么召開、社區(qū)公用設(shè)施的維護與管理，這些問題均有待與物權(quán)法配套的法規(guī)進行明確。”

　　在這種背景下，建設(shè)部有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)于日前表示，雖然目前政府已推行了諸多保障性措施，但從長遠來看，尚需一套長效機制來確保目前的政策得以運行。為此，有關(guān)部門將研究制定《中華人民共和國住宅法》，用于我國住房市場發(fā)展規(guī)劃、管理機構(gòu)、市場主體和市場運行的監(jiān)督管理。

　　有助厘清十大誤區(qū)立法完善住房保障體系

　　對于確立我國住房保障體系的法律地位問題，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長龍翼飛表示，住宅保障制度由于具備社會保障性質(zhì)和財產(chǎn)性法規(guī)兩大特點，必須要有很切實的法律措施來保證它的實現(xiàn)。首先，在保障公民的住宅權(quán)方面，只有具備了明確的硬性規(guī)定，才能保障中低收入人群實現(xiàn)住有所居的愿望，政府作為一個社會的服務(wù)者，必須在土地資源方面給于優(yōu)先考慮。其次，區(qū)分和明確政府、社會組織及個人承擔(dān)資金籌措的義務(wù)，需要有一部明確的法律加以規(guī)定，在這方面我國應(yīng)當(dāng)借鑒其他國家的成功經(jīng)驗。

　　在論壇發(fā)言過程中，作為住宅立法倡導(dǎo)者之一，遼寧省外經(jīng)貿(mào)廳法規(guī)處原副處長李明認為，目前我國存在十大誤區(qū)：政府不應(yīng)成立國有獨資公共住房開發(fā)公司；合作建房等同于非法集資；企業(yè)不能為職工建房；住宅保障制度只適用于低收入家庭；住宅商品化等同于住宅全面市場化；不能實行一戶一宅制度；土地供應(yīng)以招拍掛為主；房價成本信息不能公開；只有城鎮(zhèn)戶籍家庭享有住宅社會保障權(quán)利；部分開發(fā)商片面強調(diào)房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。為了落實黨中央“努力使全體人民住有所居”的指示精神，就必須要破解這些難題。

　　以土地招拍掛為主的誤區(qū)為例，香港特別行政區(qū)政府從法律上規(guī)定，實行“以地養(yǎng)房”的政策，由政府無償提供“公屋”和“居屋”的建設(shè)用地，租房、售房收入和底層商鋪出租收益，連同商品房建設(shè)用地“招拍掛”所得的土地出讓金全部交由房屋委員會管理，用于解決中、低收入家庭的住房問題。若我國內(nèi)地施行類似制度，可以為廉租住房、經(jīng)濟適用房等保障性住房建設(shè)優(yōu)先獲得土地提供法律支持。 #p#分頁標(biāo)題#e#

　　對于政府不應(yīng)成立國有獨資公共住房開發(fā)公司的誤區(qū)，李明提出，政府成立國有獨資公共住房開發(fā)公司在國際上是一種慣例。日本有《住宅公營法》、《城市基礎(chǔ)整治公團法》、《地方住宅供給公社法》。其中規(guī)定，日本公共住房的建設(shè)、經(jīng)營主體是全國性的國營企業(yè)和地方政府住房局，每年建設(shè)一批公共住房向中、低收入家庭出售和出租。其建設(shè)比例高達80%，僅有20%為私營集團開發(fā)的商品性住房。而目前我國在這方面的工作尚有待加強，甚至此前鄭州市政府成立國有獨資的鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司的行為還被提出了各種質(zhì)疑。

　　李明建議有關(guān)部門應(yīng)盡快制定、頒布《中華人民共和國住宅法》，并在住宅法中對廉租住房、經(jīng)濟適用住房、合作住房、商品住房、舊區(qū)改造、新市民住房、農(nóng)民住房、住房租賃、住宅計劃、住宅登記與管理、住宅土地制度、住宅財政制度、住宅稅收制度、住宅金融制度、住宅行政制度等多項內(nèi)容加以明確細致的規(guī)定。本報記者 張際達
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