調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，首先要做好土地的宏觀調(diào)控，這在法律上則涉及到城市規(guī)劃和土地出讓問題。而我國現(xiàn)行有關(guān)城市規(guī)劃的法律制定比較寬松，而且對近年來房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的一些新問題更是缺乏明確的規(guī)定。

????此外，由于我國現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)交易的法規(guī)還不完善，潛伏在房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上廣泛存在。

????□實(shí)習(xí)記者何鵬 北京報(bào)道

????面對疾風(fēng)驟雨般的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，是該認(rèn)真審視我國房地產(chǎn)法律制度本身的時候了。

????近日中國政法大學(xué)教授、中國法學(xué)會經(jīng)濟(jì)法研究會副會長、我國著名房地產(chǎn)法學(xué)專家符啟林在接受記者采訪時表示，我國現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)法律在具體規(guī)范、制度設(shè)計(jì)等多方面存在缺陷，為了做好新階段的宏觀調(diào)控，有必要進(jìn)行整體性的完善。

????調(diào)控乏力導(dǎo)致賣地?zé)?br/>
????“調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)是本輪調(diào)控的重要任務(wù)，而調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，首先要做好土地的宏觀調(diào)控，在法律上這涉及到城市規(guī)劃和土地出讓問題。”符啟林說。

????據(jù)了解，我國現(xiàn)行有關(guān)城市規(guī)劃的法律主要包括《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》，但遺憾的是，這些法律制定的比較寬松，而且對近年來房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的一些新問題更是缺乏明確的規(guī)定。

????而在土地出讓過程中存在的最嚴(yán)重問題，便是地方政府“賣地”熱情始終高漲。符啟林說，根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，城市居住用地的使用權(quán)為70年，這就意味著城市土地70年才算一個使用周期，而現(xiàn)在有些地方連續(xù)出讓土地，將下一屆政府陷于無地可賣的窘境，嚴(yán)重影響了城市的發(fā)展和土地的整體利用。

????與此密切相關(guān)的還有城市拆遷問題。針對當(dāng)前城市拆遷過程中補(bǔ)償款數(shù)額的確定，符教授表示：“根據(jù)我國法律，城市土地所有權(quán)歸國家所有，而房產(chǎn)歸個人所有，這種規(guī)定造成了在拆遷過程中，只賠償房價(jià)部分而不賠地價(jià)部分，事實(shí)上，在城市中地價(jià)往往更值錢?！卑凑者@種解釋，房地產(chǎn)商在購買土地使用權(quán)的時候本應(yīng)該付出更多的成本，但由于被拆遷人力量單薄，只能白白為別人“埋單”。對于這種制度性障礙，符啟林建議：“我認(rèn)為最好廢除現(xiàn)有的拆遷制度，利用憲法中規(guī)定的國家征收制度，明確只有在符合公共利益的情況下，才可以依照法律對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”

????規(guī)則粗糙加重行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

????長期以來，個人住房貸款在多數(shù)商業(yè)銀行眼中屬于優(yōu)質(zhì)貸款，銀行競相投放。中國人民銀行發(fā)布的報(bào)告顯示：截止到2005年末，中國個人消費(fèi)信貸中已經(jīng)占到全部消費(fèi)貸款余額的70%以上。

????但是符啟林提醒，由于我國現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)還不完善，潛伏在房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上廣泛存在，這在商品預(yù)售中體現(xiàn)得尤為明顯，具體包括以下方面：

????首先，我國《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)范對商品房預(yù)售的條件進(jìn)行了明確規(guī)定，但是事實(shí)上，仍有些人在不具備預(yù)售條件的情況下發(fā)放、炒作認(rèn)購證，但現(xiàn)在對這種行為的處罰力度顯然不夠。

????其次，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第5條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本需達(dá)到100萬元，而開發(fā)房地產(chǎn)必須擁有強(qiáng)大的資金為后盾，現(xiàn)有資本限度太低，開發(fā)商一般要向銀行貸款，無形中加大了整個行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的爛尾樓也大都源于此因。

????第三，我國法律法規(guī)明確規(guī)定了商品房預(yù)售中的專款專用，但沒有任何機(jī)構(gòu)對資金的用途進(jìn)行監(jiān)督，這就導(dǎo)致預(yù)售人可以任意使用。
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????第四，房產(chǎn)交易中存在大量欺詐買賣，也就是所謂的“一房多賣”、“炒樓花”，對這種典型的欺詐行為現(xiàn)在一般都是按民事糾紛處理，事實(shí)上應(yīng)該處以刑事處罰。

????第五，有些開發(fā)商在已經(jīng)將土地抵押給銀行的情況下，仍繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售。由于現(xiàn)行法律沒有明確答案，這種本應(yīng)禁止的行為廣泛存在。

????上述問題將本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上轉(zhuǎn)移到了銀行或消費(fèi)者身上，而銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)最后還是要由國家和社會來承擔(dān)。商品房預(yù)售方式起源于香港并運(yùn)行得很好，可在內(nèi)地卻存在諸多問題，甚至在一定范圍內(nèi)成為“大眾公敵”。為什么會導(dǎo)致出現(xiàn)這種“南橘北枳”的現(xiàn)象？“主要是許多相關(guān)配套制度沒有落實(shí)、構(gòu)建好?！狈麊⒘终f。

????此外，商品房預(yù)售帶來的“權(quán)利沖突”也是司法實(shí)踐中非常令人頭疼的問題。例如，雖然銀行為開發(fā)商提供了貸款，但是根據(jù)《合同法》286條，其對開發(fā)商的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序要排在工程方之后。同時，根據(jù)司法解釋《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，消費(fèi)者在交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。但是“大部分”是多少，本身就是不很科學(xué)的概念。

????立法執(zhí)法應(yīng)該并重

????事實(shí)上，除了立法層面存在一定缺位，現(xiàn)有房地產(chǎn)法律的執(zhí)行情況也有待改進(jìn)。

????有關(guān)部門執(zhí)法不嚴(yán)。據(jù)了解，我國法律規(guī)定，政府對已經(jīng)出讓但滿2年未動工開發(fā)的土地應(yīng)該無償收回。但事實(shí)上，很多地方由于種種原因，很難收回。還有的地方把土地出讓給開發(fā)商，但卻收不回錢，這就屬于有關(guān)部門的責(zé)任。

????開發(fā)商違約成本較低。例如有關(guān)規(guī)定對開發(fā)商擅自加層、違法改功能等問題，要么是按土建成本的40％-60％罰款予以保留，要么是責(zé)令限期恢復(fù)原狀，但許多開發(fā)商對此不以為然，甚至還樂意接受處罰而多建一些面積。

????違法責(zé)任主體缺乏。我國法律雖然有“因政府或者政府有關(guān)部門行為導(dǎo)致房地產(chǎn)不能開工”的表述，但如果由于政府行為導(dǎo)致的違法以及資源浪費(fèi)，有誰來制約呢？

????“從總體上看，當(dāng)前的房地產(chǎn)管理法面臨整體性修改，但由于全面修改難度太大，可以嘗試有步驟的，先補(bǔ)補(bǔ)丁，再進(jìn)行構(gòu)架的方法?！狈麊⒘终f。

????放眼國外，很多國家非常重視運(yùn)用規(guī)劃手段對土地進(jìn)行調(diào)控，韓國早在1971年出臺過《長遠(yuǎn)住宅建設(shè)規(guī)劃法》、《住宅建設(shè)促進(jìn)法》。符啟林表示，房地產(chǎn)發(fā)展城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)和城市各項(xiàng)建設(shè)的依據(jù)，我們也可以借鑒其他國家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，將調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的長期政策寫進(jìn)法律，同時細(xì)化城市發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)對用地的集中統(tǒng)一管理，總量調(diào)控，好比我國臺灣地區(qū)的做法，城市規(guī)劃只要制定出來就向全社會公布，開發(fā)商上網(wǎng)一查，對于哪里將要修道路、哪里將要建設(shè)居住區(qū)就能了然于胸。在完善土地宏觀調(diào)控法的時候，還要進(jìn)一步完善有關(guān)房地產(chǎn)交易的配套法律法規(guī)，防控房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

????現(xiàn)存弊端：

????●目前，城市居住用地的使用權(quán)規(guī)定為70年，這意味著城市土地使用70年才算一個周期，而現(xiàn)在有些地方連續(xù)出讓土地，將使下一屆政府陷于無地可賣的窘境，將嚴(yán)重影響城市發(fā)展和土地的整體利用。

????●根據(jù)我國法律，城市土地所有權(quán)歸國家所有，而房產(chǎn)歸個人所有，這種規(guī)定造成了在拆遷過程中，只賠償房價(jià)部分而不賠地價(jià)部分，事實(shí)上，在城市中地價(jià)往往更值錢。

????●我國法律法規(guī)明確規(guī)定了商品房預(yù)售中的?？顚Ｓ?，但沒有任何機(jī)構(gòu)對資金的用途進(jìn)行監(jiān)督，這就導(dǎo)致預(yù)售人可以任意使用。#p#分頁標(biāo)題#e#

????如何修正：

????●廢除現(xiàn)有的拆遷制度，利用憲法中規(guī)定的國家征收制度，明確只有在符合公共利益的情況下，才可以依照法律對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

????●對房產(chǎn)交易中存在的典型的欺詐行為（“一房多賣”、“炒樓花”），現(xiàn)在一般都是按民事糾紛處理，事實(shí)上應(yīng)該處以刑事處罰。

????●從總體上看，當(dāng)前的房地產(chǎn)管理法面臨整體性修改，但由于全面修改難度太大，可以嘗試有步驟的，先補(bǔ)補(bǔ)丁，再進(jìn)行構(gòu)架的方法。