本報訊（記者趙鵬）昨天，國稅總局出臺相關(guān)通知，要求自8月1日開始，國內(nèi)居民在進行個人二手房轉(zhuǎn)讓時，所得收益須按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個稅，該稅率為固定的20％。該通知還首次明確了一系列的操作細則和稅前扣除項目。

　　個稅契稅一并征繳

　　通知明確，今后主管稅務(wù)機關(guān)要在房產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收一并辦理。對于地方稅務(wù)機關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。這實際上意味著，原來的自愿繳納個稅將轉(zhuǎn)變?yōu)閺娭评U納。

　　北京地稅相關(guān)人士透露，轉(zhuǎn)讓二手房是否繳納個稅，就可能與房產(chǎn)過戶以及辦理房產(chǎn)證掛鉤了。目前，雖然北京地稅尚未接到國稅總局的正式通知，但是在接到后，該局一定會嚴(yán)格執(zhí)行最新規(guī)定。

　　稅前扣除合理費用

　　據(jù)北京地稅的相關(guān)人士透露，與1999年的《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》的規(guī)定相比，這次通知首次明確了一系列的操作細則和稅前扣除項目，使政策執(zhí)行更加有據(jù)可依。

　　按照新規(guī)定，征收個稅時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。合理費用是指，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

　　部分情況減免稅收

　　按照稅總規(guī)定，對部分轉(zhuǎn)讓行為可以實行優(yōu)惠。對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的具體關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。另一方面，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　虛構(gòu)合同難以奏效

　　通知規(guī)定，征收個稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。對于納稅人申報的住房成交價格，明顯低于市場價格，且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。對此，北京地稅的有關(guān)人士認為，在執(zhí)行中如果遇到這種問題，最近公布的新版二手房交易最低計稅價格，將起到一個底限的作用。屆時，地稅部門將按照二手房交易最低計稅價格，來核定該房屋的計稅價格。

　　■鏈接

　　繳稅公式

　　應(yīng)繳個稅=應(yīng)納稅所得額×20％

　　應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓房屋所得－房屋原值－合理費用（裝修、手續(xù)費等）

　　舉例：如果李先生在購買了一所60萬元的房屋后，將這所房屋以80萬元的價格售出。假如相關(guān)合理費用總共為5萬元，那么李先生需要繳納的個人所得稅為：（80－60－5）×20％=3萬元。

　　房屋原值的計算辦法

　　1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。

　　2.自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。

　　3.經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　4.已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費。

　　5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：

　?。?）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；

　　（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費；

　?。?）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；#p#分頁標(biāo)題#e#

　　（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。

　　合理費用的計算辦法

　　1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

　?。?）已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　?。?）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。

　　2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

　　3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。（記者趙鵬）

　　■專家觀點

　　虛高房價將擠出水分

　　財政部財政科研所蘇明副所長認為，新政策將打消部分人過度購房的趨勢，讓虛高的房價逐漸擠出水分。不過，這一作用短期內(nèi)難以迅速實現(xiàn)。

　　他認為，從總體來講，新規(guī)是國家要抑制房產(chǎn)交易中那些不合理交易的體現(xiàn)。由于目前在二手房交易中，大量存在著賣房者將自己應(yīng)該繳納的營業(yè)稅，全部轉(zhuǎn)嫁給買房者的問題，如果今后賣房者再將自己應(yīng)該繳納的個稅轉(zhuǎn)嫁給買房者，那么相信很多購房者將因此卻步。買賣者的購銷行為，將因新規(guī)實施逐漸理性，做到正確對待納稅問題。（記者趙鵬）

　　僅靠稅收難抑房價上漲

　　中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院財政系主任朱青認為，僅以北京地區(qū)來看，如果新規(guī)順利實施，會對炒房者的投機行為，迅速做到有效打擊。不過朱青表示，目前土地稀缺才是房價上漲的根本原因，僅靠稅收手段難以改變這一局面。

　　對于新規(guī)的出臺背景，朱青認為，該政策實際上只是原有政策的一個強調(diào)、補充和細化。它體現(xiàn)了政府為保持社會安定、希望抑制房價瘋漲的態(tài)度。（記者趙鵬）

　　■市場分析

　　二手房將突擊辦過戶

　　鏈家地產(chǎn)總監(jiān)金玉松昨天表示，距新政策實施只有5天時間，為增加房產(chǎn)出售收益，二手房市場必然又會出現(xiàn)5月底營業(yè)稅實施前那樣的集中過戶現(xiàn)象。

　　金玉松認為，新規(guī)定是一種強制性的征稅方式，相比之前的自愿申報繳納方式，必然增加交易者的交易成本，這就會降低房產(chǎn)交易雙方的交易意愿。因此，新政策實施后，二手房源的供給和需求均會出現(xiàn)一定幅度的下降，從而導(dǎo)致交易量在短期內(nèi)下降。交易量回升后，由于稅費轉(zhuǎn)嫁的原因，將使二手房的價格出現(xiàn)一定的上漲。

　　鏈家地產(chǎn)在昨天發(fā)布的市場評價中稱，新規(guī)細化了“合理費用”等標(biāo)準(zhǔn)，更加科學(xué)，易于操作，但可以免稅轉(zhuǎn)讓的“家庭唯一生活用房”的概念還是難以界定。

　　（記者趙麗萍 劉軼濱）

　　兩種邏輯在左右市場

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉昨晚接受采訪時稱，政府希望通過增加二手房市場轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收，以壓縮二手房投機的利潤空間，從而達到平抑房價的最終目的。但二手房市場目前是賣方市場，房源和需求的比例在1∶5左右，該政策的發(fā)布可能會引起兩種后果：一是“稀售”，一部分房主轉(zhuǎn)向租賃市場，造成二手房源進一步稀缺；二是“轉(zhuǎn)嫁”，提高的交易成本全部或部分轉(zhuǎn)嫁給買房人。兩者都會令二手房價升高，買房人可能回流到一級市場，進一步推高新房房價。

　　胡景暉認為，政府與市場的不同邏輯究竟會產(chǎn)生怎樣的實際效果，有待市場印證。（記者劉軼濱）
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　　■市民反應(yīng)

　　孫先生“嚇了一跳”

　　昨晚，聽說稅總出臺的新政策后，市民孫先生“嚇了一跳”。他說，6月1日出臺了營業(yè)稅新政，營業(yè)稅及其附加稅率有5.5％，現(xiàn)在又出個稅新政，稅率高達20％，這使他不得不重新考慮轉(zhuǎn)手二手房的計劃。他決定把出售自己房子的計劃再擱置2年，等湊夠5年大限再說?！耙幌?lián)p失這么多錢，不值得，還是等等吧”。

　　據(jù)調(diào)查，和孫先生一樣想法的人很多，他們雖然理解政策所為，但對于多付個稅還是感覺“不爽”。（記者趙鵬）