第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定。

　　●立法背景二次世界大戰(zhàn)后，不少國家發(fā)生了嚴重的住宅危機，為解決廣大市民的居住問題，各國政府紛紛興建高層或者多層建筑物，由此產(chǎn)生一棟建筑物存在多個所有權(quán)人的情形。對此，各國相繼制定建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律或者修改民法典以調(diào)整不同所有權(quán)人之間的關(guān)系。有關(guān)國家現(xiàn)行調(diào)整建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的法律是：法國的《住宅分層所有權(quán)法》、日本的《建筑物區(qū)分所有法》、奧地利的《區(qū)分所有權(quán)法》、德國的《德國住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法(簡稱住宅所有權(quán)法)》、美國的《公寓大廈所有權(quán)創(chuàng)設(shè)之形態(tài)法》、英國的《住宅法》，意大利、瑞士在《民法典》中規(guī)定了建筑物共有的內(nèi)容。我國香港地區(qū)制定了《多層大廈(業(yè)主立案法團)條例》，臺灣地區(qū)“民法典”第799條、第800條及“公寓大廈管理條例”、“土地登記規(guī)則”等對建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題分別作出了規(guī)定。

　　在我國，隨著住房制度的改革和高層建筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來越多，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。對此，物權(quán)法在本章對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)作了規(guī)定。

　　●條文解讀

　　根據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對其專有部分的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。

　　第一，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)。即本條規(guī)定的，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。

　　第二，業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。即本條規(guī)定的，業(yè)主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。本法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　第三，業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。即本條規(guī)定的，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)則和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施等。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。