第一百四十五條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后變更登記的規(guī)定。

　　●立法背景

　　土地登記規(guī)則第34條至第47條針對國有土地使用權(quán)變更的不同情況對變更登記作了規(guī)定，主要包括以下內(nèi)容：

　　1．國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登已努汪后15日內(nèi)，申請變更登記：(1)依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；(2)因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的；(3)房屋所有權(quán)變更使土地使用權(quán)變更的，在申請變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書。

　　2．劃撥改出讓。劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在繳納土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)，申請變更登記。

　　3．企業(yè)人股。企業(yè)將通過出讓或者國家人股等形式取得的國有土地使用權(quán)，再以人股方式轉(zhuǎn)讓的．轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在人膠合同簽訂之日起30日內(nèi)，申請變更登記。

　　4．單位合并、分立。因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權(quán)變更的，有關(guān)各方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后30日內(nèi)或者在接到上級主管部門的批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)，申請變更登記。

　　5．交換、調(diào)整。因交換、調(diào)整土地而發(fā)生土地使用權(quán)、所有權(quán)變更的，交換、調(diào)整土地的各方應(yīng)當(dāng)在接到交換、調(diào)整協(xié)議批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)，申請變更登記。

　　6．因抵押而取得土地使用權(quán)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，取得土地使用權(quán)的權(quán)利人和原抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后30日內(nèi)，申請變更登記。

　　7．因購買房改房而獲得國有土地使用權(quán)。出售公有住房，售房單位與購房職工應(yīng)當(dāng)在縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權(quán)之日起30日內(nèi)，申請變更登記。

　　8．抵押合同變更，主要是合同主體變更，而使抵押的土地使用權(quán)發(fā)生變化。土地使用權(quán)抵押期問，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同發(fā)生變更后15日內(nèi)，申請變更登記。

　　9．土地使用權(quán)出租合同的變更。土地使用權(quán)出租期間，租賃合同發(fā)生變更的，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同發(fā)生變更后十五日內(nèi)，申請變更登記。

　　10．因繼承而獲得土地使用權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利。依法繼承土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的，繼承人應(yīng)當(dāng)在辦理繼承手續(xù)后30日內(nèi)，申請變更登記。

　　11．其他。其他形式的土地使用權(quán)、所有權(quán)和士地他項(xiàng)權(quán)利變更，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生變更之日起30日內(nèi)，申請變更登記。

　　本法第14條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！苯ㄔO(shè)用地使用權(quán)作為重要的用益物權(quán)，不但其取得需要登記，其流轉(zhuǎn)也需要及時(shí)變更登記。否則該流轉(zhuǎn)行為就無法發(fā)生法律效力，權(quán)利人的利益就得不到充分保障。

　　●條文解讀

　　本條規(guī)定主要有兩層含義：l_建設(shè)用地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的原因發(fā)生實(shí)質(zhì)性變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記i2．當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向有關(guān)登記機(jī)構(gòu)提出申請，變更登記。目前我國尚未建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，實(shí)踐中在地上有房產(chǎn)的情況下，土地管理部門辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記還可能涉及到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)的變更登記。我國的不動產(chǎn)登記制度正在進(jìn)一步發(fā)展完善中，本法第246條已經(jīng)授權(quán)地方性法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題作出規(guī)定。有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后變更登記的規(guī)定，也將隨著登記制度的健全而進(jìn)一步完備。

　　●相關(guān)規(guī)定

　　《土地登記規(guī)則》第34條至第47條。