第一百八十二條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。

　　●條文主旨

　　本條是關(guān)于房地產(chǎn)抵押關(guān)系的規(guī)定。

　　●立法背景

　　由于房屋具有依附土地存在的特性，房屋所有權(quán)依法轉(zhuǎn)讓，必然產(chǎn)生建設(shè)用地使用權(quán)是否一并轉(zhuǎn)讓的問題；同樣，建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓，也會產(chǎn)生該土地上的建筑物是否一并轉(zhuǎn)讓的問題。

　　由于房地產(chǎn)的不可分性，我國在處理房地產(chǎn)關(guān)系時的一個重要原則就是“地隨房走或者房隨地走”。所謂“地隨房走”就是轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)或者使用權(quán)時，建設(shè)用地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。所謂“房隨地走”，就是轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時，該土地上的房屋也應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。這一原則體現(xiàn)在有關(guān)法律中，比如城市房地產(chǎn)管理法第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！睋?dān)保法第36條第l款和第2款規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押?！猿鲎尫绞饺〉玫膰型恋厥褂脵?quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押?！蔽餀?quán)法堅(jiān)持了這一原則。立法過程中有人提出，實(shí)踐中有時會出現(xiàn)了一些人將房屋抵押，但不抵押建設(shè)用地使用權(quán)，或者抵押建設(shè)用地使用權(quán)，但不抵押房屋所有權(quán)，甚至有的人將房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)分別抵押給不同的人，從而引發(fā)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的困境，使債權(quán)人的利益受到損害的情況，對此，物權(quán)法應(yīng)有防范措施。經(jīng)研究，物權(quán)法在本條中增加一款規(guī)定“抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押?！?

　　●條文解讀

　　實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，必然帶來抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，因此在設(shè)定抵押權(quán)時，房屋的所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押，只有這樣，才能保證實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。比如，某甲將自己購買的商品房抵押給某乙，與此同時，其房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)一并抵押。又比如，某單位以出讓方式取得了對某片土地的建設(shè)用地使用權(quán)，在建設(shè)用地的使用年限內(nèi)，如果將該建設(shè)用地做用權(quán)抵押，在設(shè)定抵押權(quán)時，該土地上的房屋也應(yīng)一并抵押。如果抵押人只辦理了房屋所有權(quán)抵押登記，沒有辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)時，建設(shè)用地使用權(quán)也一并作為抵押財產(chǎn)。同樣，只辦理了建設(shè)用地使用權(quán)登記，沒有辦理房屋所有權(quán)抵押登記，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)的抵押時，房屋所有權(quán)也一并作為抵押財產(chǎn)。

　　需要指出的是，本條規(guī)定的建筑物，主要指國有土地上的建筑物和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物。本條規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)，包括城市住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地的使用權(quán)。

　　●相關(guān)規(guī)定

　　《擔(dān)保法》第36條，《房地產(chǎn)管理法》第47條。