各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：

　　海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積壓房地產(chǎn)補充方案》已經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

　　附：處置海南省積壓房地產(chǎn)補充方案

　　為了加快處置海南省積壓房地產(chǎn)，盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟運行環(huán)境，在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案的通知》（國辦發(fā)〔1999〕62號）的基礎(chǔ)上，制定本補充方案。

　　一、基本原則

　　充分調(diào)動地方積極性，加快積壓房地產(chǎn)的處置進度，合理利用和開發(fā)積壓房地產(chǎn)；堅持依法辦事，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量；建立起處置海南省積壓房地產(chǎn)的激勵和約束機制，防止賤賣，盡量減少國有資產(chǎn)損失。

　　二、處置機構(gòu)

　　由海南省人民政府負責(zé)，組建具有獨立法人資格的海南省資產(chǎn)管理公司（以下簡稱省資產(chǎn)公司），專門負責(zé)承接、管理和處置國有獨資商業(yè)銀行協(xié)議移交的積壓房地產(chǎn)，并向國有獨資商業(yè)銀行償還資金。省資產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍包括：承接國有獨資商業(yè)銀行的積壓房地產(chǎn)，追索債務(wù)，置換、轉(zhuǎn)讓和銷售資產(chǎn)，重組債務(wù)，債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)以及階段性持股等。省資產(chǎn)公司的資本由海南省地方財政注入。省資產(chǎn)公司由海南省人民政府負責(zé)監(jiān)管。省資產(chǎn)公司設(shè)立監(jiān)事會，監(jiān)事會組成人選由海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行提出，海南省人民政府聘任。

　　三、協(xié)議移交的范圍

　　國有獨資商業(yè)銀行追索債務(wù)取得并已確權(quán)的積壓房地產(chǎn)（包括閑置土地、積壓商品房和停緩建工程），以及1998年12月31日前國有獨資商業(yè)銀行在海南省發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和直接投資所形成的積壓房地產(chǎn)（以下簡稱積壓房地產(chǎn)），均協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司處置。

　　國有獨資商業(yè)銀行已經(jīng)剝離給信達、華融、長城、東方資產(chǎn)管理公司的在海南省的積壓房地產(chǎn)，也可以協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司處置，且應(yīng)以信達等四家資產(chǎn)管理公司為單位，分別將其所持積壓房地產(chǎn)整體移交。

　　四、協(xié)議移交價值的確定

　?。ㄒ唬Ψe壓房地產(chǎn)進行評估。

　　省資產(chǎn)公司和有關(guān)國有獨資商業(yè)銀行共同委托具有二級以上房地產(chǎn)估價資格或B級以上土地評估資格的評估機構(gòu)，對協(xié)議移交的積壓房地產(chǎn)進行市場價格評估。評估要按照國家頒布的估價規(guī)定進行，評估結(jié)果應(yīng)反映現(xiàn)時積壓房地產(chǎn)可銷售的市場價格。海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行可以聯(lián)合推薦一定數(shù)量資信良好的評估機構(gòu)，供省資產(chǎn)公司和有關(guān)國有獨資商業(yè)銀行選擇。

　　由海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行共同推薦專家，經(jīng)省資產(chǎn)公司和國有獨資商業(yè)銀行聘任，組成海南省積壓房地產(chǎn)估價糾紛鑒定委員會（以下簡稱鑒定委員會），對積壓房地產(chǎn)處置中涉及估價方面的糾紛進行仲裁。省鑒定委員會由海南省人民政府、人民銀行各推薦3人，國土資源部、建設(shè)部、財政部各推薦1人組成。?？?/a>、三亞、瓊山市可根據(jù)上述原則，分別組建市鑒定委員會。

　　當事人對估價機構(gòu)評估結(jié)果有異議的，可提交市鑒定委員會鑒定；如仍有異議，可提交省鑒定委員會鑒定，省級鑒定結(jié)果為最終結(jié)果。鑒定委員會對評估結(jié)果采用少數(shù)服從多數(shù)的辦法裁定。

　　（二）確定協(xié)議移交價值和“換地權(quán)益書”回收價值。

　　確權(quán)和未確權(quán)的積壓房地產(chǎn)，按?？?、三亞、瓊山及其他市縣四個地區(qū)，并按積壓商品房、停緩建工程、閑置土地三種類型分別確定協(xié)議移交價值比例（見附表）。積壓房地產(chǎn)的協(xié)議移交價值以現(xiàn)時可銷售市場價值乘以協(xié)議移交價值比例確定。

　　“換地權(quán)益書”回收價值，由省鑒定委員會根據(jù)原核發(fā)“換地權(quán)益書”所在地區(qū)地價變動情況確定地價指數(shù)后，再以“換地權(quán)益書”票面價值乘以地價指數(shù)確定。

　?。ㄈ┰u估費用及土地收益的處理。

　　從協(xié)議移交價值中提取0.5%的資金，專項用于支付評估費用及鑒定委員會在處置中的合理開銷。評估費用原則上按現(xiàn)行國家收費標準的70%收取。

　　由劃撥方式提供土地的積壓房地產(chǎn)，在處置后應(yīng)當上繳土地收益的，原則上按土地評估價格的40%收取，并實行收支兩條線管理，?？钣糜诜e壓房地產(chǎn)項目的市政配套建設(shè)。

　　五、協(xié)議移交與處置方式

　　（一）國有獨資商業(yè)銀行將其在海南省的積壓房地產(chǎn)協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司，要依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　（二）對于確權(quán)清楚或國有獨資商業(yè)銀行直接投資形成的積壓房地產(chǎn)，銀行按協(xié)議移交價值將積壓房地產(chǎn)移交省資產(chǎn)公司，并依法辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂移交協(xié)議。省資產(chǎn)公司可以自主決定處置積壓房地產(chǎn)，并承擔(dān)處置積壓房地產(chǎn)的損益。

　?。ㄈι形创_權(quán)的積壓房地產(chǎn)處置。

　　國有獨資商業(yè)銀行對其在尚未確權(quán)的積壓房地產(chǎn)中占有的份額，經(jīng)評估后交由省資產(chǎn)公司按規(guī)定的協(xié)議移交價值比例處置。有關(guān)債務(wù)人對原國有獨資商業(yè)銀行的負債轉(zhuǎn)為對省資產(chǎn)公司的負債；省資產(chǎn)公司依法辦理有關(guān)手續(xù)，承繼債權(quán)并行使債權(quán)主體的權(quán)利。由省資產(chǎn)公司在媒體上刊播公告，要求有關(guān)權(quán)益當事人在一定的期限內(nèi)進行積壓房地產(chǎn)有關(guān)債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的確認。省資產(chǎn)公司可與國有獨資商業(yè)銀行以外其他經(jīng)確認的權(quán)益當事人簽訂代為處置協(xié)議，并按協(xié)議進行處置。省資產(chǎn)公司與經(jīng)確認的有關(guān)權(quán)益當事人未達成代為處置協(xié)議的，以及有關(guān)權(quán)益當事人下落不明或逾期未確認債權(quán)債務(wù)關(guān)系的，省資產(chǎn)公司可以向人民法院起訴，請求債務(wù)人還債，在債務(wù)人無力還債的情況下，可以申請執(zhí)行破產(chǎn)程序。

　?。ㄋ模ξ茨馨磪f(xié)議移交價值在規(guī)定的償還期限內(nèi)完成處置的積壓房地產(chǎn)的處理。

　　省資產(chǎn)公司對承接的積壓房地產(chǎn)，在規(guī)定的償還期限內(nèi)未能完成處置的，可提請省鑒定委員會重新評估，確定新的評估價值，再進行處置；處置成交價值扣除有關(guān)處置成本的余額為償還價值。

　?。ㄎ澹┮寻l(fā)放的“換地權(quán)益書”不做整體移交處理。

　　“換地權(quán)益書”的價值隨地價指數(shù)變動而變動，“換地權(quán)益書”可以在海南經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)依法以轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、償還債務(wù)等方式流轉(zhuǎn)，也可以依法抵押。海南省地方政府要按照國辦發(fā)〔1999〕62號文件和《海南經(jīng)濟特區(qū)換地權(quán)益書管理辦法》規(guī)定，逐步回收所核發(fā)的“換地權(quán)益書”，不得拒絕接受“換地權(quán)益書”。

　　（六）在積壓房地產(chǎn)處置過程中，積壓房地產(chǎn)最終受讓人繳納稅款后，海南省有關(guān)地方房產(chǎn)土地管理部門即可為其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人拖欠稅款的，由稅務(wù)機關(guān)依法追繳。

　　六、處置期限及資金償還

　　積壓房地產(chǎn)處置期限從協(xié)議移交之日起計算，原則為5年。處置期限內(nèi)，國有獨資商業(yè)銀行協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司的資產(chǎn)不計利息。償還采取逐年結(jié)算、次年支付的方式。省資產(chǎn)公司當年處置資產(chǎn)的收益，應(yīng)于次年按協(xié)議償還有關(guān)國有獨資商業(yè)銀行。對未能按協(xié)議移交價值拍賣處置的積壓房地產(chǎn)，經(jīng)省鑒定委員會重新評估，確定新的評估價值后再進行處置，處置成交價值扣除有關(guān)處置成本的余額為償還價值。

　　海南省人民政府對省資產(chǎn)公司的有關(guān)清償工作進行監(jiān)管。已處置的積壓房地產(chǎn)，海南省人民政府應(yīng)督促省資產(chǎn)公司按期將當年處置積壓房地產(chǎn)所得收益中應(yīng)償還給有關(guān)債權(quán)人的部分進行償還。凡當年省資產(chǎn)公司處置積壓房地產(chǎn)所得收益中應(yīng)償還給有關(guān)債權(quán)人的部分未償還的，由海南省地方財政注入資金償還或者由中央財政扣減海南省稅收返還的方式償還，保證每年還款及時到位。

　　到期后，省資產(chǎn)公司未完成處置且確無能力償還的積壓房地產(chǎn)，由海南省人民政府提出，經(jīng)建設(shè)部商財政部、國土資源部、人民銀行并報國務(wù)院同意后，適當延長處置、償還期限1至2年。

　　七、國家政策支持

　　（一）對協(xié)議移交省資產(chǎn)公司的積壓房地產(chǎn)所占用的貸款實行停息掛賬。

　?。ǘ┦≠Y產(chǎn)公司享受與信達等四家資產(chǎn)管理公司同樣的稅費減免政策，即比照執(zhí)行《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等四家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）和《財政部、國家計委關(guān)于對金融資產(chǎn)管理公司收購和處置不良資產(chǎn)免收部分行政事業(yè)性收費的通知》（財綜〔2001〕7號）規(guī)定的政策。

　　（三）在處置海南省積壓房地產(chǎn)過程中，有關(guān)國有獨資商業(yè)銀行對市場前景好、確有開發(fā)價值的積壓房地產(chǎn)項目，可以根據(jù)國有獨資商業(yè)銀行貸款的有關(guān)規(guī)定，給予貸款支持，封閉運行。

　?。ㄋ模︺y行協(xié)議移交給省資產(chǎn)公司的積壓房地產(chǎn)，因評估及協(xié)議移交時縮水所形成的賬面損失，銀行憑評估報告和省資產(chǎn)公司出具的接收積壓房地產(chǎn)清單，按處置呆壞賬規(guī)定程序予以核銷。

　?。ㄎ澹┌凑諊k發(fā)〔1999〕62號文件規(guī)定，中央財政給予4億元專項補助，用于退還積壓普通住宅按經(jīng)濟適用房政策銷售后的土地出讓金。建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行等有關(guān)部門對省資產(chǎn)公司處置積壓房地產(chǎn)的實施工作要加強指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。同時，要簡化工作程序，積極支持海南省加快處置積壓房地產(chǎn)工作。海南省人民政府要根據(jù)國辦發(fā)〔1999〕62號文件和本補充方案的精神，抓緊完善有關(guān)地方法規(guī)。