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［明明白白買房子］購房按揭貸款未批準(zhǔn)，違約責(zé)任由誰擔(dān)？
購房按揭貸款未批準(zhǔn)，違約責(zé)任由誰擔(dān)？
轉(zhuǎn)載 摘自： 編輯：藍(lán)天
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案情
張先生以按揭付款方式與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，就付款方式合同約定如下：買賣雙方同意買受人以按揭方式支付購房款。首付款為總房款的20%，即人民幣12萬元，由買受人于合同簽訂之日起3日內(nèi)支付；剩余購房款，即人民幣44萬元，由買受人向某商業(yè)銀行申請貸款支付，但買受人需在合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理完畢全部貸款手續(xù)，并保證出賣人收到貸款。合同簽訂后，張先生依約支付了首付款，并及時將貸款申請材料遞交銀行。一個月很快過去了，但張先生的貸款卻始終未放下來。后經(jīng)過多方打聽，才知因張先生的身份證號碼與他人的身份證號碼相同，所以銀行拒絕發(fā)放貸款。得知這些消息，張先生隨即到了派出所進(jìn)行查詢，結(jié)論是張先生的身份證號碼是正確的。張先生持派出所開具的證明，又到了該商業(yè)銀行，銀行看了證明仍是拒絕發(fā)放貸款。因貸款未獲批準(zhǔn)，張先生無力支付剩余購房款，于是張先生向開發(fā)商提出退房。
按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同。本案中，因張先生意志外的原因，導(dǎo)致貸款未獲批準(zhǔn)，合同雙方均無過錯，故張先生有權(quán)解除合同，并可要求開發(fā)商返還已支付的購房款及利息。
不能一次性支付購房款的購房者，往往選擇貸款方式支付購房款，即先支付一定的首付款，其余的通過貸款支付。如果購房者貸款申請未獲銀行（或住房資金管理中心）批準(zhǔn)，造成逾期付款，是否構(gòu)成合同違約呢？
按照銀行和住房資金管理中心的要求，購房者申請貸款，是以已簽訂購房合同作為前提。而購房款的支付方式作為購房合同的必要條款，購售雙方需在購房合同中明確約定。也就是說購房者在申請貸款前，在簽訂購房合同時約定了需由購房合同外第三方———銀行或住房資金管理中心批準(zhǔn)的貸款付款方式。如果貸款申請獲得批準(zhǔn)，購房者可用貸款支付剩余購房款；如果貸款申請未獲批準(zhǔn)，用貸款支付剩余購房款的約定就無法實現(xiàn)。從上述分析看，購售雙方在簽訂購房合同時約定的按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行和住房資金管理中心批準(zhǔn)貸款為成立要件。如銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款申請，購售雙方約定的按揭付款方式就成了無效條款。如因銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款申請造成購房者逾期支付購房款，因約定的付款條款無效，所以購房者并不承擔(dān)違約責(zé)任。此時購售雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對付款方式重新做出約定。如雙方無法達(dá)成新的協(xié)議，因原付款方式無效，造成購房合同無法履行，雙方均可解除購房合同。如因購房者原因致銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)貸款的，例如提交虛假證明材料等，購房者雖不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任。如因此造成雙方解除合同的，開發(fā)商可向購房者要求一定的損失賠償。另需說明的是，如因購房者未及時提交貸款申請材料造成逾期付款的，購房者應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，違約責(zé)任按合同約定處理。
本文關(guān)鍵詞：商品房買賣合同、合同約定、違約
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樊佳強(qiáng)律師，專職律師，上海律師協(xié)會會員，上海市寶山區(qū)總工會聘用援助律師。樊律師具有豐富的理論與實踐經(jīng)驗。現(xiàn)主要從事婚姻家庭糾紛、交通事故糾紛、勞動糾紛、房產(chǎn)糾紛、民間借貸糾紛及公司法律顧問等民商事業(yè)務(wù)，樊律師善于運(yùn)用證據(jù)，歸納案件事實及爭議焦點，對案件的核心法律問題進(jìn)行檢索、分析，同時根據(jù)每個案件的不同情況制定不同的訴訟策略與方案，努力實現(xiàn)當(dāng)事人訴訟利益的最大化。有
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